买房是居住还是投资

　　在业内人士看来，自2004年之后，北京的土地供应逐年下降，保障性住房的建设面积逐年下降，房地产的开发投资逐年下降，而购买力却逐年上涨，从而造成过多的资本追逐过少资产的楼市“奇异风景”。

　　在北京某外企工作的刘先生告诉记者，他于2003年在东四环购买了一套65平方米的小户型，购买价为44万元，目前能够卖到65万元，除了交纳营业税、契税等费用外，净赚近20万元。“我买房子就是为了投资。”但与别人比起来，刘先生还只是“小打小闹”。

　　据房产中介公司伟业顾问的统计显示，2001年以前，外地客户在北京的房地产成交面积约占成交总面积的15%，至2003年这一比例上升至48%，2004年的比例为61%。北京房产中介公司“信一天不动产”今年7月的抽样调查统计显示，在北京的购房人群中，投机性购房比重占总体购房的26.7%。深圳房地产业内，流传着“70%的买房者是投资客”的说法。据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳市发放产权证后半年内就转手的住房，占住房总套数的30.31%；得到产权证后3年及3年以上转手的住房，占住房总套数的28.11%。

　　“2003至2005年间，上海的房价在一年多的时间里就上涨几倍，近来深圳房价也在成倍上涨。这些现象都说明，目前的房地产市场完全是一个投机炒作的市场。”中国社科院教授易宪容对《中国经济周刊》说。

　　房价被人为操纵了吗？

　　在搜房网的一项网友调查中，95%的网友认为，“有遇到过开发商捂盘压盘的情况”，92%的人认为“开发商捂盘惜售会造成房价上涨。”一位业内人士甚至坦言：近半年来北京房价上涨的速度最快的根本原因，是开发商捂盘。而据《新华日报》报道，在房价飙升的南京，据不完全统计，建了不卖、开发商坐等涨价的楼盘大约有180万平方米之多！

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉《中国经济周刊》，如今最常见的捂盘手段就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商可以主动调整项目的开发和销售节奏，政策一有变动就可调整销售价格，随变化满足市场需求。

　　记者在查询北京市大兴区某楼盘时，销售人员称该楼盘其中一栋楼已经被某单位集体购买，不对外销售，而记者随后在该区的房管局查询到，该栋楼的房源并没有销售备案。一位知情人士告诉记者，该栋楼并没有销售，只不过由于位置、朝向、环境等条件较好，开发商将其留下来在后期销售，以期获得更高的收益。

　　记者了解到，中介公司和地产公司联合起来“捂盘”也是业内公开的秘密。据业内人士介绍，某中介一下子买下整层单位，然后分散到各个门店，用自己的销售网络把这些房子炒出去，每平方米起码能赚两三千元。

　　2006年7月10日，建设部、发改委和工商总局联合发出通知，要求房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。

　　而某售楼处人员对《中国经济周刊》则说：“房子太好卖了，我们不着急，慢慢卖，可以等着价格涨得更高一些。”

　　房价的“天花板”在哪？

　　从2004年以来，中央政府动员了9个部委和各地方政府，启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控。尤其是去年以来，宏观调控措施更是重重地砸向热涨的楼市，民众都希望政府的“铁腕”真的能拽住房价疯长的步伐。但遗憾的是，一年来，房价不但没有在调控面前停下脚步，反而“报复性”地从南涨到北。房价的“天花板”在普通购房者目光所及之处越抬越高，甚至是遥不可及。

　　时至今日，小产权房已经被提醒“存在购买风险”、“违规开发建设的要停工停售”；“不买房运动”、“个人合作建房运动”等有可能化解高房价的尝试，也在折腾和彷徨中败下阵来。或许真的是没有别的办法了，政府干脆直接伸出了“干预之手”。5月11日，南京市物价局出台六条措施，明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价，房屋均价的上浮幅度最高不得超过5%，严禁擅自上调价格，并在5月20日正式实行。

　　但市场好像已经对一次次的调控开始麻木，开发商开始由愁容满面转为洋洋自得。在今年7月举办的“博鳌21世纪房地产论坛”上，任志强说出了开发商的心里话：“宏观调控本来是想控制开发商的现金流，从而抑制投资增长，让房价降下来，结果却相反，开发商的资金链没有断，反而发了财。”任志强进一步表示，楼价上涨的幅度比银行的利息还要高，宏观调控似乎很好地满足了开发商追逐利润最大化的心理。

　　“越调越涨”也显示了政府的尴尬。据某媒体报道：建设部官员应邀参加房地产论坛的前提条件是“只要不谈房价”。作为房地产调控各部门的“牵头人”，建设部“不谈房价”的声明，恰当地反映了当前房价调控的困局：不管肯定不行，可越管越是迷茫。

　　其实作为“牵头人”，建设部也有自己的苦衷：最有效的调控手段是严把土地和信贷的闸门，以及相关的税收调节，但建设部既管不了资金(属银行、财政部门)，又管不了土地(属国土部门)，更谈不上税收的调节了。一个明显的例子是，在2006年6月国务院转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，建设部提倡“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。”而国家税务总局的政策则是“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，颇有搬石砸脚的意味。可以说，部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。

　　“中国房地产至少看好20年”，这是业内人士对房地产业的一个经验判断。买房者呢？

　　“让所有的人都买得起房子，并不现实”

　　最近，白领小刘也被迫加入到“买房”的行列，尽管在他看来，现在房价高，还不如多租几年房。“但我想继续租房的想法一提出，就立刻遭到了女朋友的反对，她甚至说，不买房就不结婚，一直租房子多丢人。”

　　长期以来，我国住房制度提倡“居者有其屋”，“人人享有住房”，这种号召一度被理解为“拥有自己的一套住房”。于是“人人买房”、“家家户户买房”，于是买房要“一次性到位”，甚至有人刚步入中年，便早早地把子女的房子都买好了。

　　“我想有个家，有一个好的家”，是东方人特别是中国人的梦想；所谓“安家立业”、“有恒产而后有恒心”的儒家文化也长期熏陶着每一个国人。尤其是1998年房改之后，老百姓改善居住环境的需求日趋旺盛，大家都想住好房子，换房子的人也越来越多，人人都想拥有自己的一套住房。

　　“进入21世纪以后，我国住房建设出人预料地进入一个高位增长阶段。特别是2003年以后，全国城镇住房建设投资每年增加20%以上，年建设住房面积6亿多平方米；人均年建设住房面积1.3～1.5平方米；到2005年底，人均拥有住房面积26平方米，自有住房率达到80%以上。这样的高位增长，在世界上都是罕见的。”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对《中国经济周刊》说。

　　如此高的自有住房率实际暗示着中国住房中的一个现实问题：不太接受租赁概念的中国消费者，要房子就一定是要有产权的房子。

　　对此，经济学家吴敬琏有个著名的论断：政府的责任是“居者有其屋”，不是“居者买其屋”。即使在当今经济最发达的美国，住房自有率也只是达到65%左右，很大一部分人都是租房住。而中国的发展水平远远低于欧美，所以让所有的人都买得起房的想法并不现实。

　　但是，似乎所有的人都在努力实现着这个“不现实”的想法。

　　编者按：

　　如何抑制房价过快增长？如何让普通老百姓买得起房，乃至该不该让所有的老百姓都买房？诸如此类的问题迄今尚无定论。沈晓杰先生是资深房地产观察家，他的这篇文章，也没有就上述问题得出灵丹妙方。不过，他关注的是当前房地产政策的着力点问题，提出在关注廉租房问题的同时更要倾力解决涉及大多数人的房地产市场的主要矛盾问题。一家之言，仅供参考。欢迎更多的读者建言献策，参与讨论。

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