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　　满堂红地产研究部总监龙斌：开发商重金追地风险大

　　从目前政府推出的土地情况来看，大部分都是老城区的地块，还有一些烂尾项目。可以看出，进入下半年，政府推出土地的力度加大了，希望通过增大土地供应来调节供求关系。此外，政府还希望通过这一举动调节市民对楼价的预期心理，告诉市场以后的供应不会少了。虽然楼价的“拐点”还不能确定什么时候出现，但从目前的发展情况来看，2年后楼价会逐步稳定。

　　同时，从几次土地拍卖的情况看，可能产生一些与目的相矛盾的地方。很多开发商对于未来楼市的预测太乐观了，因此不惜重金拿地，频频产生新地王。我想提醒开发商的是，拿地有风险，这种风险主要来自未来宏观调控政策。近两年不少地方楼价上涨的速度过快，政府不断出台调控政策，不排除下半年会有更直接的政策出台。倘若开发商以过高的地价拿地，一旦价格超过了市场的承受能力，开发商将面临巨大的风险。

　　中原地产项目部总经理黄韬：政府应加强行政干预

　　广州市政府出台了今年放地计划之后，上半年没有什么太大的动作，因此楼价上涨的势头没有得到抑制，短期内楼价还会上涨，所以政府应该加大土地供应。

　　“穗七条”计划“2007年供应5.07平方公里土地”，如果完成不了这个目标，今年至少应该完成2~3平方米公里的供应量，才能基本满足市场的需求。如果完成不了这个基本供应量，那业内将十分看好后市，这样会进一步导致开发商囤货，房子也会越卖越贵。等到楼价下跌的那一天，开发商就会有破产的危险。所以，政府在抑制需求的时候更应该增加供应量，否则，例如禁止期房销售等政策只会产生本末倒置的恶果。

　　从近来土地拍卖情况来看，政府目前放地还不算多，因此效果还不会太明显。我认为政府应该加大周边地区“双限”地的推出，同时还应该看到，土地“招拍挂”很容易产生地王，导致楼价上涨。开发商对于这种土地拍卖形式也非常苦恼——他们尽管手头的在卖项目赚了不少钱，但同时手里的土地储备空缺，今后的可持续发展出现了问题。因此，政府有责任也有义务加强行政干预手段来引导楼市。

　　宏展投资顾问公司董事副总经理程立志：楼价不会永远只升不跌

　　增加土地供应是稳定楼价的重要举措，目前很多地产公司都是上市企业，不惜成本去抢地，这不仅是为了增加手中土地存量，同时也希望升值手头早先的土地价值，这样企业的股价才会不断攀升。这也是近来地产股疯涨的一个重要原因。

　　目前的广州楼市让我想到了97年之前的香港楼市。当时香港不少集团疯狂拿地，97年香港楼价达到最高峰之后便走下坡路，2003年到了最低谷，很多开发商都破产了。目前的广州楼市比较危险，没有永远只升不跌的价格。

　　满堂红地产研究部肖文晓：土地市场趋于垄断

　　为稳定供求关系，近期政府不断加大土地供应，但依然难以满足房地产开发商的需求。拍出的地价屡创新高，个别地段的楼面地价甚至与周边现有商品房的销价相差无几，这一方面表明开发商对市场的信心；另一方面，土地成本的增加最终必然加在楼价内，从而令楼价上涨势头难以抑制。

　　此外，土地“招拍挂”制度的实行，抬高了房地产开发商的开发门槛，有限的土地资源越来越集中于少数几个实力雄厚的开发商手中，如果无法充分发挥市场竞争机制，趋于垄断的市场同样会使平抑楼价的难度增大。

　　广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平：加大推地量未必能降低楼价

　　最近，广州市政府推出了一系列土地，拿地的发展商基本上是在广州土地储备相对较少、手中资金比较充裕；而那些被回收的地块的发展商，基本上都是手中有地但缺乏开发资金。

　　为何每次土地拍卖都能吸引那么多有实力的发展商竞拍？我认为，这主要是大发展商出于战略发展考虑，想增加在广州的开发量，宣传企业品牌；而土地拍卖本身比较安全，手续也比较简单，因而吸引了全国有实力的发展商前来竞拍。

　　有这么多有实力的发展商竞拍，地价肯定会出现不同程度的攀升。只要竞拍的方式不变，地价就很难下降。因为对于目前不断上涨的楼价，地价有支撑作用，而老百姓收入不断增加也会对楼价和地价有支撑作用；同时，政府不断改善城市基础设施和环境，土地增值在所难免，楼价自然不会往下调。为了照顾中低收入市民的住房需求，政府应该加大对保障住宅的建设力度，加快推出廉租房、经济适用房。

　　华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士：广州土地垄断不断加剧

　　目前广州楼价上涨幅度明显过快，市民的承受力越来越有限，这证明了政府的调控不理想，于是不断推出一些地块，增加土地的有效供应，加上今年底和明年初保障住宅不断供应市场，楼价的涨幅应该可以得到控制，从而兑现政府年初的承诺。

　　从最近土地拍卖的情况来看，广州土地价格比较高，开发成本不断增加，而政府的土地回收有利于增加土地供应和有效利用资源；从拍卖结果来看，能够成功拿地的发展商越来越少，土地垄断不断加剧。这样的发展趋势越来越跟香港相似，最后整个房地产市场由几个地产巨头垄断。

　　著名房地产专家韩世同：土地出让模式需改善

　　我觉得政府以捆绑的方式出让土地并不好，这样会把房地产开发的门槛提高，使土地资源更加向一些大的品牌开发商倾斜。而且，不同地块应有不同的价格，每个开发商的战略、需求也不一样，所擅长开发的项目也不一样，所以不应该用捆绑的方式出让。

　　此次政府部门在捆绑三块地的同时，还临时加了一块市政用地的拆迁任务给开发商，这让本来就已经偏高的地价百上加斤，让开发商的土地成本更高。高地价必然会导致高房价。近期土地出让价格不断上涨，必然会导致未来的房价进一步上涨，而消费者则将成为最终的承担者。

　　另外，目前的土地出让模式还需改善。首先，目前进入土地拍卖市场的门槛太低，连一个自然人都可以参与拍卖，而没有考虑其开发能力，我觉得在这方面应该有开发资质的限制。另一方面，“价高者得”的拍卖方式不够合理，可以尝试采用投标的“价中者得”，这样会使开发商不敢乱出价，也能有效抑制房价因为高地价而不断推升的问题。

　　广州市同创卓越房地产顾问有限公司董事总经理赵卓文：地价高将致房价继续上涨

　　政府此时处理烂尾地，是一个非常好的时机：首先可以在处理烂尾地的同时，很好地解决这些地块对广州城市发展的形象影响问题；另外，在目前房价高企的情况下，政府可以在这些地块当中选择部分作为“双限”、“三限”试点项目。

　　从市场的角度来看，最近的土地出让并没有带来太多的惊喜，地价依然高企，这也必将导致房价进一步上涨。捆绑搭售的方式出让土地，对开发商来说并不会造成太大的难度，现在的开发商都已经相当成熟。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江：高地价未必会致高房价

　　政府选择在近期处理烂尾地的问题，是一个很好的时机。以前这些烂尾地都属于“猪骨头”，有很多遗留问题。开发商在手中土地储备充裕的情况下，都不太愿意接手这些项目。选择开发商“地渴”的时候处理这类土地，是一个很好的时机，因此每次土地拍卖都引来多家企业竞争，土地出让的价格也得到保障。

　　最近以捆绑的方式出让9块烂尾地，也是解决烂尾地遗留问题的一个非常好的方法。造成烂尾地的因素有很多，比如拆迁问题、开发商的资金运转问题等，烂尾地也有好有差，捆绑搭售不但有利于解决地块的遗留问题，也容易处理一些稍差的地块出让问题。

　　同时，这样的出让方法也增加了开发商的操作难度。虽然拍卖的地块地面价格达到6000多元/平方米，但是由于其容积率较高，而且均位于市中心区域，开发商的利润还是会有保障，因此还是比较受他们欢迎的。

　　高地价未必会导致高房价，房价的走势更多受供求关系影响。随着土地供应量的加大，未来的房价未必比现在高。

　　DTZ戴德梁行研究顾问部董事黎庆文：土地拍卖与调控楼价无直接关系

　　土地拍卖是一种市场行为，是发展商对地块和未来前景的判断，而调控楼价是政府行为，两者不存在直接关系，但楼价上涨对地价有支撑作用。

　　据我所了解，目前广州的房地产垄断并不算严重。据统计，去年广州十大发展商的开发量占整个市场不到30%。目前活跃于土地拍卖市场的发展商，基本上都是一些上市公司，这些发展商的资金比较充裕，实力雄厚，而那些中小发展商基本上都退出了一级土地拍卖市场。

　　这些上市公司每年都有业绩考核，拍得的地块肯定不会囤积起来，但少量战略土地储备还是有的，因为这些公司也要为长远发展作准备。(罗莎琳 苏华俊 李东元）

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