背景　

　　1998年住房改制之后，我国住宅产业市场化的速度很快，但在开发投资和房价连续高增长的同时，许多问题和矛盾开始暴露出来。

　　住宅商品化、市场化的过快与住房保障过于滞后之间的矛盾，反应出我国住宅政策在由福利分房向货币化分房的转变过程中，转速过猛，转弯过大。中低收入群体不得不购买超过自己承受能力住房的事实，必然引发各种社会矛盾。

　　建议篇

　　七大经验助解住房难题

　　由于各个国家具体国情的差异，其住房保障制度的特点也有所不同，比如北欧高福利国家政策覆盖面很广，北美国家比较注重利用市场机制，日本、韩国等东亚国家喜欢发动大型企业(多属国企)参与其中等等。笔者从中总结出七大经验，以供读者参考。

　　★政府是责任主体

　　西方国家住宅消费保障制度的最大特点在于政府干预的普遍性。市场机制条件下，由于劳动能力的差别存在，一部分阶层的收入是无法承受其住宅支出的，这就在客观上需要政府提供住宅消费保障。给低收入阶层提供住宅消费保障，是西方国家普遍的做法，尽管在住宅资源配置中，市场经济国家依赖市场发挥基础性的作用，但是从各国完善的住宅消费保障制度的建立、发展和完善过程看，政府在住宅消费保障制度方面起了决定性的作用。

　　德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。因此，各国中央政府和地方政府都设立了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。如美国的住房和都市发展部、新加坡的建屋发展局等。

　　★重视立法

　　纵观发达国家，无不非常重视住房保障制度的立法工作。美国国会1949年就通过了《全国可承受住宅法》，先后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律。1974年《住宅与社区发展法》第8条的租金资助计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。日本政府自1950年后，陆续制定实施的《公营住宅法》、《住宅金融公库法》等40多部法律保证了住房保障制度的有效执行。

　　★政策保障覆盖面大

　　从整体上看，欧美发达国家和亚洲的新兴经济国家的保障覆盖面较大，这其中又可分为两种类型和两个阶段。两种类型是指，一种是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利国家，几乎涵盖了全国国民，如新加坡有近90%的家庭居于组屋，类似我国房改前的福利化分房制度；另一种是以美国、日本、德国为主的发达国家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群体纳入住宅保障范畴。两个阶段是指，在早期的住宅紧缺阶段，住房保障顾及面很大，基本包括全部国民；在近些年的居住升级阶段，住房保障的顾及面缩小许多，重点转向中低、尤其是低收入家庭。

　　★金融和财税支持

　　由于住宅产业属资金密集型产业，住房保障制度的实施离不开有效的金融系统支持。发达国家非常重视政策性金融支持系统的构建，如新加坡的住房公积金制度、日本的金融公库制度、德国的住宅互助储金信贷社、美国联邦抵押贷款协会、瑞典城市抵押银行等。

　　政府通过适当的财税减免，也能达到支持住房保障的目的。比如针对民营企业开发运营的中低价租售住宅，政府在土地出让费、各种税收上给予大量减免；再如针对中低收入家庭购房，部分国家还会采取个人所得税抵扣等措施。

　　★公共住房制度

　　公共住房制度在发达国家的住房保障体系中居于核心地位，只有依赖可以直接控制的公共住房，政府才能切实为中低收入者提供廉租屋和低价房。新加坡的“组屋”、日本的“公营住宅”、香港地区的“公屋”、英国的“社会房”等都是如此。公共住房完全由政府进行主导，主要由政府投资建设，由政府部门运营管理，针对中低收入家庭的不同情况，以低廉的价格进行租赁或销售(一般前期以租为主)。

　　★货币化补贴

　　政府大规模建造公共住房投资巨大，运营中存在管理效率不高的现象，所以近20多年来，发达国家越来越倾向于通过货币化补贴的方式进行住房保障。补贴方式分为租房补贴和购房补贴。比如租金补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。购房补贴的保障力度比租房补贴相对较小，但覆盖面较大，比如约86%的德国人都可以享有不同额度的购房补贴。

　　★由租转售

　　上世纪70年代以来，随着西方国家全国性住宅短缺的缓解乃至消失，西方国家政府开始鼓励运用市场机制解决住宅供应。面对大量的公房建设和维护需要进行高额的财政补贴，许多西方国家的福利开支都开始出现紧缩趋势。于是，很多发达国家都出现了公房转售现象。上世纪80年代撒切尔夫人上台后的英国表现尤其明显。　

　　一家之言　

　　打破垄断才和谐　

　　大哲人萨特语：存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土养育下的产物”，它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，对内地房企而言，只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习“港式”，首先是因为“近水楼台”效应，在内地房地产市场化初始阶段，开发商眼前一抹黑，“香港经验”轻松越过深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜；其次，随大批港资地产商深入内地攻城拔寨，其运营模式影响了内地开发商；最后，带着计划经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

　　但是，自2003年以来，一系列的房地产宏观调控，正逼迫内地开发商进行战略转型。转型中最大的特点有两个：一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，地产开发的关键点是取得土地，有了土地什么都能搞定；未来，地产开发最重要的环节在于融资，有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供应的现实，决定了获取土地依然重要，但除此以外，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，退让不成只有贱卖。地产狂人如任志强，没钱一样英雄气短，目前正寻求通过借壳SST幸福，使华远地产上市。

　　房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前，我国许多房地产开发企业既做房产、又做地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售策划、物业管理一家搞定，造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，行业垄断严重，抗风险能力下降。

　　中国的房地产业正处于发展中的阵痛期，专业化程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产；从构建和谐社会，增强行业稳定性上讲，美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4-6年，香港为7-8年，美国则长达18-20年。万科为何以普尔特为标杆，不仅因为它是美国最大的地产商，更因为他专业的苛求，比如其对客户实行真正的终身服务，光是客户细分就达4大类11项，因此企业才能连续52年赢利。

　　当然，房地产开发模式的转型，仅靠开发商的热情是不够的，政府如何从宏观政策法规方面，创造好的外部环境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保证转型成功，否则极有可能是“强扭的瓜不甜”，或者“淮南为桔，淮北为枳”。(杨红旭)

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