楼市掠影

　　从三个楼盘看香港房市

　　太古城：香港虽然山地多，但交通效率很高。特别是轻轨铁路与地铁构成的轨道交通系统，可以让你很快到达商业繁华区或大型住宅区。从罗湖口岸过关搭乘广九东铁，再转地铁，只需一个小时左右就可抵达太古城，其间距离有60余公里。

　　太古城始建于上世纪七十年代，是香港第一个在设计时加入庭园设计的住宅项目。该项目占地面积约20万平方米，建有8个小区61栋高层住宅大厦，居住人口达4万余人，是目前香港少数几个户数超过1万的大型社区之一。记者在采访中注意到，30年过去，太古小区内庭院整洁，凉亭、草坡、小溪布置颇为精当。

　　经过30多年经营，太古城的配套设施已经很完善。除医院、教育设施外，太古城中心是一个大型MALL，已经成为香港著名的购物中心，百货、饮食、娱乐设施齐全。太古城居民经过这里下地铁，可在20分钟内到达中环。到深圳罗湖口岸也很便利。

　　中原地产长期跟踪这个项目的价格走势。统计表明，2003年底，均价从此前最高的9万元／平方米跌至最低的3万元／平方米。目前为6万元上下(有海景的要9万元／平方米，无海景的要4.5万元／平方米)。香港地产界认为，3万元／平方米已是太古城的“铁底”了。

　　贝沙湾：港岛东侧海滨的贝沙湾新盘，可代表目前香港的高档住宅。

　　贝沙湾项目背倚港岛，西临西博寮海峡，由8栋36层至40层的高级公寓楼以及29座单体别墅组成，所有住房全部为海景房。公寓楼有2800余套，现在已经售出2500套。此地块原为港府数码港选址，项目开发的同时，政府与开发商合作建起了数码港大厦。数码港由多座楼宇组成，式样现代，有购物中心、酒店、娱乐设施、写字楼，并有部分科技公司入驻。数码港前海滩，被建成一座占地数万平方米的草坪，贝沙湾也“借光”兼有海景、绿地。

　　贝沙湾一楼建有空中花园、大型游泳池，可说是极尽豪奢。公寓楼最小面积110平方米，最大230平方米，中等户型均价为9万元／平方米，大户型均价为11万至13万元／平方米。不过从最近二手房成交看，8万元／平方米的房子也能找到。第五期的29座别墅没有销售，预计要22万元／平方米。

　　记者参观过后觉得：“惟一的遗憾是不通地铁。”美联物业助理营业董事徐志强笑了一笑：“通地铁什么人都可以来，就不值那么多钱啦。”

　　香港戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿说，如以规模而论，贝沙湾还不够大。当今香港出现了一个新的豪宅区，在九龙的九龙站附近，已有凯旋门面市，由于有海景，而且可眺望港岛，最贵的复式房卖出了40万元／平方米。

　　豫丰花园：在香港新开盘中该项目价格最低—2.8万元／平方米。其实楼盘品质不算太低。记者注意到这里绿化面积比较多，预留有停车位，物业管理比较严格。会所前的游泳池中有好些欧美人士，拉家带口，一副安然享受的样子。售楼人员说，到这里买房的，有香港人，有外国人，深圳人最多。

　　这个楼盘较小，只有1576套，而且户型也以中小为主。

　　楼体建筑质量属于中等，楼盘素质略高于深圳的梅山苑，略低于梅林一村，单位面积价格则略高于深圳星河丹堤复式房。

　　商铺特写

　　香港“铺王”是零食摊

　　香港二季度写字楼成交量料创新高

　　商业地产分写字楼和商铺两种。据香港业内人士介绍，香港房地产商在建成物业后，只出售少量商铺和写字楼，而将多数留在手中出租，使公司有稳定的收入来源。

　　中环租金超过1997年

　　香港DTE戴德梁行董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿说，香港商业地产租金1997年剧跌后，从2003年起开始恢复性上涨，现在中环一带某些写字楼的租金已经超过1997年，商铺也是一样。他说，像置地广场一楼的铺面，只有国际名牌专卖店或者大银行才租得起。

　　高档写字楼集中在中环一带，大型跨国金融机构、地区总部、投行、银行、证券公司、港交所都聚集于此，由于供应有限，甚至到了有钱也租不到房子的状况。特别是国际金融中心大楼(IFC)，写字楼长期爆满，空置率低于1%，导致租金大幅上升。现在高档写字楼有向北扩展的趋势。九龙站附近正在兴建高档写字楼，一两年内，香港的商务中心区将延伸到那里。

　　小食店占据香港铺王

　　陶汝鸿告诉记者，香港最贵的商业地段还有尖沙咀的北京道，那里比较好的商铺租金可达1万元／平方米，主要是时装店、小吃店、找换店租用。

　　在采访期间，不止一位香港市民或业界人士建议记者去看看香港最贵的地铺(一楼商铺)——铜锣湾怡和街三角地。

　　记者到这里的时候正是下午两点钟前后，骄阳似火。崇光百货东侧，怡和街和记利佐治街构成了一个三角地带，其“尖部”貌不惊人，有大约四五平方米，三位妇女在卖果汁、熟鱼丸、熟牛肉丸、雪糕等。这就是香港的“铺王”了。记者几年前曾经在这里逛过夜市，晚上人山人海，来这里买零食的人川流不息，至今仍有印象。但现在是中午，客流量不算很大。据称这里的月租金达到1.5万元／平方米。

　　中原地产联席董事黄良升说，香港的商铺，最贵的多是卖零食的。这种行业利润毛利很高，比如一杯果汁成本只要1元，却能卖9元，但赚到8元有7元要用来交铺租，所以最赚钱的还是业主。他说不清楚这个铺王的月租究竟是多少，只是在报纸上见过招租广告，上面的价格可能有业主自我炒作的成分。

　　中高档物业内的商铺，因楼层和地段不同而各异。像太古城中心里的商铺，月租金为1000至5000元／平方米不等。

　　写字楼成交量料创新高

　　据美联物业的研究，受香港经济快速增长的刺激，香港甲级和乙级写字楼的销售价格自2006年1月起进入一个快速增长期，当年内分别上涨9%和10%。今年由于甲级写字楼供应过少，造成中环写字楼供不应求，价格高企不下。今年国际金融中心月租达1800元／平方米，已经超过1997年水平。该机构预计今年第二季度写字楼成交量将突破去年水平，成交金额可望创下1997年楼市高峰期后的新高，预计中环甲级写字楼每平方米售价将挑战14万元水平。

　　美联物业正在代理出售的一间写字间，位于上环干诺道中信德中心——招商局大厦21楼，面朝维多利亚湾，163平方米，二手毛坯房，楼龄22年，售价要1305.6万，相当于每平方米8万元。

　　售楼员刘志威说，跟过去相比这个价格还算低的。这一带写字楼的售价、租金比1997年最高峰时还低30%左右。最近成交的西翼中心上的一套写字间，每平方米8万元，比1997年时的价格还低50%。据中原地产统计，香港7月份二手私人住宅平均月租金为140元／平方米。

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