内部需求还是外部压力 上海楼市受周边市场影响有多大

　　正方

　　就像炒股票，人总是追涨的

　　范伟国：统计局的数据引起的另外一个作用是，前几年的统计数据显示，上海房价都是下跌的，只有这次的统计数据是上海上涨了。尽管上海上涨的点与全国相比是很小的，但是大家都感觉到是上涨了，就像炒股票一样，人是追涨的。

　　反方

　　如果南京现在涨到1.5万元/平方米的话，那么上海凭什么不涨到3万元/平方米

　　林戈：国家统计局6月初发布了一个关于上半年度70个城市房价统计数据，这对老百姓的心理预期有很大的影响，因为他们发现通过两年的宏观调控，房价根本没有被调下去，大家觉得等了两年都没有作用，可能过几年楼市炒一下，价格更加看不懂了。

　　罗渊：2005年的时候，大家都认为上海房价是全国最高的，每个人都认为上海的房价基本上到顶了，然后就出现了连续两年的宏观调控。

　　但是这次发的数据让老百姓觉得房价好像还有很大的上升空间，而且会觉得这个过程很快会实现，我觉得这个统计报告对上海人对今后房价的想象空间有很大的刺激作用。

　　供应不足还是盲目跟风 是什么导致楼市狂涨

　　正方

　　取消了缓征的土地出让金及土地价格快速上涨，加之有一些开发商捂盘惜售，造成了市场供应不足

　　范伟国：现在上海市场的需求量还是很明显的。目前上海大多数中环线附近的楼盘，买房还是要排队。二手房市场的销售量也非常大，根据汉宇房地产的统计来看，最典型的情况是，总价在100万到200万之间的房子，卖方跳价的情况比较严重，等到签买卖合同了，卖方还反复地提价。

　　因此，现在整个市场给我的感觉就是有效供应量明显不足，造成了整个市场看上去非常火爆。

　　供应量不足的原因，首先是政策面的影响，现在的政策面对开发商的影响力很大。比如取消了缓征的土地出让金，使得开发商的资金非常紧张。另外，土地价格上涨的幅度非常快。此外，有一些开发商捂盘惜售，造成了供应不足。

　　从需求上来看，通过两年宏观调控以后，实际上堆积起来了一些需求客。宏观调控以后，他们都希望房价下跌，但最近公布的数据说明，大多数城市的房价都在上涨，这使老百姓的心理预期发生了很大的变化，觉得再等下去就买不到好房了，大家就会开始买房了。

　　另一方面，外来人口不断的增加，今年上海外来居住人口可能达到640多万，从理论上来说，外来人口肯定要租房，那这样就会有市场。

　　还有一个是境外资金的入市。现在境外资金入市的速度在加快，还有股市反流的资金，这部分的资金很多，这批资金实际上也带动了很多的需求。当然还包括人民币升值这样一个最长效的概念。在这样的情况下，供应量减少，需求量增大，出现明显的供不应求，房价必然上涨。　

　　反方

　　远郊松江5000元/平方米左右的房子一个礼拜内可以上涨1000元/平方米，这不够疯狂吗

　　林戈：在全国房地产普涨的情况下，只有上海公布的数据是平稳的。也就是说，事实上,全国大多数范围内房价都在上涨，而上海正是由于房价短暂的停滞，有很多的购房者攒了一些钱，买了他们以前买不起的房子。上海的老百姓买房还是比较理性的，之前就在等，结果等到现在，他发现等不及了，就开始买，就出现了房价上涨。其实这里面还有很多其他因素造成的，比如从去年开始，有很多炒股获利者开始了资产配置，这样就带动起了市场。从最近来看，这些市场先从豪宅热起来了，从总价300万元以上的房产开始热，5、6月份的时候，全部都是市中心的豪宅热销。在这部分的带动下，今年6月下旬中外环开始热了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一个礼拜内可以上涨1000元/平方米，这是一种很疯狂的情况。我认为造成这一现象的原因还是国内的流动性过剩。

　　罗渊：我觉得最疯狂的是前一段时间的古北和联洋这两个板块。之前这两个地方一直是缓慢地涨，但是前一阵子上涨的幅度非常快，古北的强生花园还出现了抢号的情况。这是一种两年前的平稳期以后的突然爆发，积聚了很多需求，在这个时间爆发出来了，这种爆发是从豪宅开始逐渐扩张到中外环。这样一波一波地传递下去。当然以后的几个月中表现的方式不一样，某一些类型需求的房子可能最近会稍微缓一缓，比如说股票获利者的那一批，因为股票跌得太快了，很多人被套牢了，这一部分需求就会被抑制一下。但是不管怎么样，整个市场已经被启动了，这样的情况下，特别是像一些轨道交通成熟的地方，楼市就会热销。(邓旭)

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