选择“调控”还是“管控”？

　　与八部委此次调查房价上涨的重点一样，深圳对全市在售楼盘进行摸底调查的重点，是“非市场、非正常的因素”。在一位业界资深人士看来，这不仅意味对房价上涨中市场力量的认可，甚至预示着对市场因素和非市场因素的区别对待。“这就需要对市场进行区隔，把住房保障与商品房市场进行区隔。以防止‘双轨制’导致的权力寻租和投机行为。”

　　深圳几位重要的开发商认为，这轮房价上涨是对深圳“大市场、小政府”执政理念的一种考验，政府是“调控”还是“管控”的确需要拿出智慧。大部分业内人士对解决此次房价难题抱以乐观态度:“市长对于房价上涨过快是有清醒认识的。”

　　在许宗衡看来，房价上涨较快是多方因素作用而成：一是深圳土地资源珍贵稀缺；二是在市场供应紧张情况下，部分开发商高位起价、囤积房源，拉升了整个市场均价和涨幅；三是居民生活水平不断提高，购买能力相应提升；四是深圳人口密度偏高；五是深港往来日益密切，两地房价的落差导致大量港人来深置业；六是出台的各项调控措施的效果有一定时滞性，住房供给结构尚未调整到位。

　　许宗衡表示，深圳下一步的工作重点是盘活存量土地，加快年度土地供应计划的落实，加大政策性住房的建设力度，规范房地产市场秩序，控制房价的非理性过快上涨。

　　李耀智：城市移民影响深圳房价

　　“关内买不到20000元以下的房子。”深圳的房价令人望而却步，业内比较认可的供应和需求之比达1:8。尽管深圳市政府前不久公布了10年土地供应计划，显示土地供应量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5个月，深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日的两宗土地还遭流拍。

　　此外，1～5月，全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。

　　在一段时间内，楼市供应量依旧将呈萎缩之势。“深圳正在面临全国范围的新一轮房价过热。”深圳业界普遍认为，如果调控不到点子上，房价还要涨。在这样的背景下，记者专访了身处楼盘销售“前线”的深圳中原地产总经理李耀智。

　　中国房地产报：您对深圳目前的房价如何看？

　　李耀智：虽然用供求关系可以解释为什么最近深圳房价有比较高的升幅，但有一点我们需要关注，最近租金升幅的水平远远低于房价的升幅。从2005年开始，深圳的租金回报率大概每年是7%~8%的水平，而从最近的数据我们可以看到，房价升幅已大于租金升幅，租金的回报率跌至3%~4%，这个现象值得关注。由于房价一直看涨，吸引了很多投资者进入房地产，我们统计有20%是投资客。

　　中国房地产报：您认为是什么原因使深圳的房价越控越高？

　　李耀智：房地产的价格是和供求关系有关的，深圳是一个移民城市，对房产的需求很高，但土地供应远远不够，地价成本也高。人口是影响房价的一个重要因素，还有地理环境、土地供应、经济环境等等。

　　中国房地产报：最近八部委来深圳检查的传闻是否可被视为深圳房价危险的信号？

　　李耀智：深圳房价的确上涨过快，有泡沫现象，但整体看，我认为深圳的房地产市场还是比较健康的，发展商也愿意配合政府，对于调控政策，都愿意积极对待，而且深圳房地产的管理水平也是比较高的。

　　但这不排除还是会有一些违规现象，所以总会有些发展商担心八部委来查。

　　中国房地产报：如果政府的调控措施继续出台，您认为政策应将重点落实在哪些方面才可能有好的成效？

　　李耀智：政策的问题很难说，但是深圳的房价这几个月是走在全国的前面，应该引起政府的关注。投资客太多、开发商捂盘等违规现象都应该是打击的重点，增加土地供应、调整住房结构也不容忽视，此外，还有加大中低价位、中小套型住房的供应力度，包括政府还要大力推出保障性住房等。政策的重点应该放在各个方面，均衡发力，单一打击的作用是薄弱的。

　　中国房地产：深圳市国土局已表示要严查企业违规现象，您觉得此番严查下来，深圳地产将会有什么变化？对房价会有影响吗？

　　李耀智：很多企业的违规现象肯定是无处遁形，这对规范深圳的房地产市场是件好事，也会严厉打击一些炒楼现象。同时能够传递出一个信息：政府是不会坐视房价飞涨的，控制房价快速上涨、稳定房价，应该是政府此举的初衷。

　　在年初的时候我们预计今年的升幅在15%左右，现在升到20%，引起了较大的关注。房价跌的话，可能会出现很多“负资产”现象，不但个人要承担这种风险，对金融体系也是有比较大的影响。作为房地产业来说，很难有一个好的标准，这是个比较复杂的问题。

　　中国房地产报：您觉得深圳房价会出现拐点吗？如果有，将会在什么时候出现？

　　李耀智：从投资客的水平和租金的回报率降低这两个因素来看，深圳的房价应该是出现了一点泡沫。但是有泡沫，并不代表房价会跌，未来房价是升还是跌，还是由市场来控制和决定，很难预测拐点什么时候来临。

　　从2006年开始，我个人就认为，尽量不要买房产投资。为什么？我觉得房产不是用来投资的，是用来居住的。

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