往年4月是供销旺季，而今年北京住宅市场则呈现出价涨量跌、有价无市、小户型难求等局面

　　4月份的京城楼市，没有此前开发商想象中的热销场面，没有预计中新老楼盘齐放量的景象，整个楼市弥漫着平淡的味道。

　　然而，在平淡的楼市表面下其实滚动着各种错乱的关系。4月前半月，北京住宅销售量仅为去年同期的60%左右，而价格却始终处于高位。细细体味，错位可谓是四月楼市的最集中体现，而这样的体现来源于市场客观因素之间形成的不协调，比如供求关系、价格体系及供需双方心态等等。

　　错位1

　　签约量降VS存量未减

　　按照多年来传统的开发销售习惯，每年的4月是北京楼市放量和销售的首个高峰期，楼市也由此开始进入了销售旺季。然而，今年却大不同了。

　　进入4月份以来，北京日均期房签约仅为307套，相比去年4月份日均期房成交量达到500套以上的现实，今年4月的期房销售量仅为去年同期的60%.显然，这也将使4月难以成为年度日销售最多的月份。

　　同时，来自北京房地产信息网的数据显示，截至4月17日，北京在售期房和现房达到98364套，而这个数量与去年12月底110491套的住宅量相近，按照目前的销售速度，即使没有新的项目入市，现有近10万套的存量，也足够维持今年一整年的销售。

　　或许这样的开端，注定了4月京城楼市各种组成因素发生强烈的变化。供需之间关系的反向错位成了今年4月北京楼市典型体现之一。

　　错位2

　　价格高涨VS销量锐减

　　价格和销售量之间的背离对4月楼市来说则是最具有杀伤力的。购买力的下降和销售价格的持续高位上涨成为4月楼市最不和谐的表现。虽然销售量仅达到去年同期的60%，而价格上涨的速度则已经超过了去年同期的10%左右。

　　国家发改委刚刚公布的数据再次见证了北京房价飙升。据其公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，今年一季度北京楼市新建商品住房销售价格同比上涨9.7%，持续高于全国的平均幅度。来自北京房地产交易管理网的数据显示，4月上半月，京城新开盘销售的11个项目中，售价低于8000元/平米的只有3个，且全部位于房山、昌平等远郊区域，销售价格最低的为位于房山区燕化星城东侧的绿城百合公寓，为4380元/平米。即使是其他在售的老项目后期，其销售价格也纷纷进入了快速上涨的通道，比如位于双井桥的富力城4月18日前销售均价为17000元/平米，而18日后则骤增至19000元/平米了。

　　错位3

　　开发商涨价VS购房者观望

　　虽然每次开发商为其项目价格上涨都找了充足的理由，但其在销售量急剧下降的同时，还反其道而行持续上调价格，这进一步折射出开发商目前的心态：在价格压力和销售压力的双重重压下，力挺房价是想保持住目前这个既成的高价位市场。

　　对此，有业内人士分析认为，京城楼市出现了无序快速上涨的局面，尤其是有些热点区域，区域内开发商房价追涨风气甚重。比如，亚奥区域的房价多数接近18000元/平米，区域内开发商乐观地认为到6月份销售价格突破20000元/平米大关，甚至很有可能达到25000元/平米。

　　记者发现，目前包括朝青板块、百子湾板块、上清板块在内的住宅售价基本上都已超过每平米1万元。购房者和投资客在面对目前高位房价的压力下，已经有不少人表示无法承受或者不认可这个暂时的价格体系。央行发布的调查结果，也进一步证实了目前北京住宅市场销售减弱的趋势。目前央行公布今年第一季度调查数据显示，居民的购房意愿有所回落，回答未来3个月有购房打算的居民比例，从上季度的17.5%降至16.5%.观望情绪再次浓重的同时，开发商和购房者对价格认同的错位表现得淋漓尽致。

　　4月的京城楼市给人更多的感觉是混乱和拥挤，各种楼市表现因素和各种角色人群，都在这个错位因素组成的楼市起伏不定。

　　◎异象1

　　高价大户型销售冷清

　　有调查称，3月份起七成单价万元以上的楼盘销量为零

　　“从3月份到现在，我一套房子也没卖出去！”本周三，宋晓文叹了口气对记者说。

　　宋晓文是北京东部某高档楼盘的一位销售员，其所在项目以160平米以上的大户型住宅为主，现在的售价约为14000元/平米。“虽然销售量不是很大，但从开盘以来，老板还是再次将售价提高了500元/平米，但我已经明显感觉到销售吃力了。”宋晓文首次感受到这种来自楼市的冷清。

　　［现象］

　　销售员1个半月没卖出1套房

　　从3月以来没卖出一套房的业绩让已有3年销售经验的宋晓文“不能接受”。宋晓文是从去年3月份到这个楼盘从事销售工作的。楼盘位于东四环附近，当时的精装修售价为9000元/平米，推出的户型也集中在90平米左右，“买房的人相当多，当时销售员之间很少出现争抢客户的局面，每个销售员一个月内基本可以销售3套左右，一个月下来整个项目可以售出约40套房。

　　今年春节过后，该楼盘开始销售160平米以上的大户型，价格也提升到13000元/平米，每套房的总价达到了200万元左右。从这个时候开始，宋晓文就感觉到销售有些吃力。

　　本周三，记者在宋晓文所在的售楼处看到，偌大的售楼处冷冷清清，宋晓文在看杂志，其他几个售楼员则在闲坐聊天。“按照往年的经验，3月份起售楼处就开始热闹，大批购房者会来看沙盘，而今年，到现在都快4月底了还没有什么起色。”宋晓文说，一个半月都没有卖出一套房让她感到很沮丧，但在这个售楼处，和她一样“没开张”的售楼员占到了一半。

　　单价超14000元楼盘严重滞销

　　据宋晓文打听，其他以大户型为主的高档楼盘的销售情况也不好，尤其是售价超过14000元/平米的大户型楼盘几乎都是一片冷清。“销售人员以提成为主的，一个月不开张就相当于下岗。”宋晓文苦笑着说，按照此前的京城楼市局面，遇到这样的情况业务员早换楼盘了，“但是现在高档大户型楼盘的销售情况都基本相似，不是我不想换楼盘，而是没有楼盘可换。”

　　记者走访了朝阳区多个高档大户型为主的项目发现，不少售楼处都冷冷清清，很少有购房者进行咨询。而进入4月份之后，售价超过14000元/平米的高档大户型项目更是出现了严重滞销的局面。比如，去年11月开盘，售价达到14500元/平米的华源冠军城二期以160平方米左右的三居为主，截至目前仅销售了12套；均价23000元/平米的US联邦公寓，主力户型集中在160平米以上，4月以来销售也不理想。而据《楼市》市场研究部所做的一组调查显示，从3月开始，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中七成以上的楼盘销量为零套。

　　新盘下调1500元，“跳水”开盘

　　宋晓文说，她们老板现在对于这样的市场情况也束手无策。“老板的想法是扛扛或许能够坚持过去，但他给销售总监压任务，要求他这个月带领我们销售掉25套房子。”

　　不过，宋晓文发现，近日个别区域的高档住宅楼盘在开盘时价格有所“回归”。她说，这或许是房价开始回归理性的开端。比如，朝阳北路某项目以12500元/平米开盘，而此前其宣传的开盘价为14000元左右。

　　而记者日前从知情人士处得知，宋晓文所在的楼盘，三期开盘价也将调整为12500元/平米，原因是“整个高档住宅市场销售不佳，老板又要求今年清盘，所以希望通过调整价格促进销量。”

　　［探因］

　　高房价令买家暂缓购房计划

　　“我对自己的销售技巧很有信心，但销售吃力主要是购买人群减少了，客户的购买心态发生了变化。”宋晓文感触最深的就是，现在的买房人，尤其是高档住宅买家关心的焦点已经从“房屋是否能增值”转到“房屋是否能保值了”。

　　本来在3月份宋晓文有可能卖出一套房子的。当时一位准备“二次置业”的购房者看中了162平米的三居，售价为13200元/平米。但4月初她再次致电该客户询问是否购买时，对方告诉她，经过和丈夫商量后认为目前楼市前景不好把握，因此决定看看再说，暂时不购买了。

　　在高价大户型房前打“退堂鼓”的还有嗅觉灵敏的投机客。在宋晓文的客户中，就有几个曾经的房屋投资者现在成了股民和“基”民。“其实何止是买房人，连我们这些售楼员现在也用炒股来打发无聊时间。”

　　而据宋晓文对到其项目咨询的购房者观察发现，不少购房者确实有强烈的购买需求，但就是因为该楼盘户型大单价高，结果总价都达到150万元以上而放弃。“有个月收入8000元的外企白领，听到一套房的总价后直摇头说买不起，现在不是人们主动不买房，而是被动买不起。”

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