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    在“犹抱琵琶半遮面”的这一年当中，限价房的预期销售价格已跟着北京房价飞涨

　　★ 本刊记者/谢良兵

　　4月7日，周六，北京，国贸春季房展会现场，看房人流不断。“链家地产”对4000多位参观者进行了一项关于购房意向的问卷调查。结果显示，52.7%的购房者计划推迟买房，理由是：限价地终于入市，后市值得期待。

　　限价地终于入市

　　3月29日，北京市首批限价房地块发布招标公告，海淀、丰台、石景山各一块，共约110万平方米。翌日，市国土局、市建委、市规委联合召开本市保障性住房建设情况发布会，向媒体通报了此三个地块的相关情况以及限价房的有关事项。

　　据了解，这三个地块分别为海淀区西三旗住宅及配套用地、丰台区花乡造甲村鸿基花园二期住宅及配套用地、石景山区金顶街三区住宅及配套用地。具体的投标时间，预计西三旗地块为4月26日9时至10时；另两块地则为5月11日9时至10时。

　　北京市国土资源局副局长曾赞荣在发布会上表示，此次“两限房”预计提供1万套以上限价房；将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修达到初装修水平；销售价格将比该地区同质普通商品房下浮10%到15%。

　　据悉，考虑土地开发成本，加上开发企业8%至10%的利润确定，此次推出的首批限价房预计销售价格均在7000元/平方米以下。而用地出让主要采用“限房价、竞地价”的招标方式出让，北京市国土局和北京市建委为共同招标人。

　　至于具体的购买资格、定价原则、产权性质、上市办法等细则，有关人士透露，市建委、市规委、市国土局等部门正在草拟《北京市中低价位、中小套型普通商品房销售管理办法(暂行)》。4月4日下午，政府已就此召开过专门会议，预计最迟会在5月份公布。

　　不过，从此次公布的招标公告中，人们依然可以看出一些端倪。比如购买资格，大的原则是拥有北京市户口、中低收入水平的无房户。此外，持有经济适用房审批表或拆迁安置的家庭，可能会有资格优先购买。

　　与此同时，一个保障性住房供应体系正在酝酿中。4月7日，市建委有关负责人透露，今年北京市将新开工建设300万平方米“两限”商品房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房。目前已选定保障性住房项目30多个。

　　根据市国土资源局的工作计划，今年第二季度是限价房项目用地的主要推出时段，将基本完成今年300万平方米的供应任务，剩余少量项目将在第三季度全部推出。如果按照一年半的开发周期，这意味着，2008年年中的时候，首批限价房才将真正入市。

　　政府不断试探市场

　　早在2006年年初，北京市建委有关官员就明确表示，当年北京将推出限价房。对于北京广大普通购房者来说，其言论绝对是鼓舞人心。

　　随后，北京市相关部门将推出限价房的时间表给予公布，人们对限价房的期待开始变得急迫。当年6月份，北京国土资源部门又公布了几块明确的限价房地块，“那时，我们都认为限价房离我们已经近在咫尺。”京城一位地产记者回忆说。

　　到了去年9月份，关于限价房地块入市的新闻不断见诸报端，有媒体甚至已经将每个地块的具体位置以及预计的销售价格全都公布，“但最后我们还是没有等到限价房的到来。”这位地产记者说。而此时，相关部门公布的限价房备选地块已经增加到15个。

　　“现在回过头来看，这一年多的时间里，政府不断地在试探市场对于限价房的反应。此次仅放三个地块，也显示其谨慎态度。”一位不愿透露姓名的专家对记者说。而此三个地块并非当初公布的备选地块，这多少让一直追随限价房动向的业内人士迷惑不已。

　　事实上，北京市政府当初酝酿推出限价房的初衷，无非就是希望借此拉低不断高速上涨的北京房价。不过，令政府部门尴尬的是，限价房在“犹抱琵琶半遮面”的这一年当中，其预期销售价格就已跟着北京房价“随行就市”，往上飞涨了。

　　去年9月份的媒体报道称，北京当时即将推出的限价房，将根据实际情况，分区域设定不同的价格范围。在当时可能入市的七个地块中，平均销售价格基本在5000元/平方米左右，最贵的将达到7000元/平方米以上，最低的在3000元/平方米左右。

　　现在再来看看此次政府招标文件中的明确规定，西三旗地块限价6350元/平方米，丰台花乡地块限价6800元/平方米，金顶街地块限价6250元/平方米。“半年的时间，连还没‘出世’的限价房都涨价了。”一位一直期待限价房的持币观望者对记者说。

　　在相关细则并未出台的情况下，北京市此次仓促将三块限价房地块入市，显然也有来自于中央的压力。今年年初，中央要求“调控房价，政府要切实负起责任”。在北京市“两会”期间，市政府正式提出了“两个一千万”的承诺：在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。2月中旬，北京市住房保障办公室成立，负责对限价房、经济适用房、廉租房等的政策制订和开发管理工作。

　　谁埋单 谁受益

　　到目前为止，有关限价房的购买资格以及包括再上市销售的管理规定并没有出台。因此，对于限价房，买房人在观望，地产商们同样在观望。“对于首批限价房，我们更多的是观望，想看看政策到底会如何。”京城某地产商对记者说。

　　据了解，除法律另有规定外，境内外企业、其他组织和个人均可参与“两限房”项目竞争，但作为限价房的建设招标，投标人的开发资质、业绩等可能会成为评标的重要参考因素。业内人士估计，首批限价房最有可能会由有一些国有地产商来埋单。

　　京西一位小型国有地产商在接受记者采访时称，这一批限价房地块的招标，政府肯定都会邀请他们一起参与，“但最终中标的应该是事先指定好的大型国有地产商，毕竟(限价房)是政府的事情。”

　　根据本刊了解，西三旗地块所在地原是北京轮胎厂，早在1999年转给了首创集团。而金顶街三区地块，原来就是首钢集团的所有地块，其周边都是首钢集团开发的集资房和房改房。“这些企业将很可能成为头批限价房的开发商。”一位知情人士透露说。

　　对于限价房低于周边商品房价格10%～15%的幅度，一直持币待购的买房人并不买账。新浪网和《新京报》的一项关于限价房的调查结果显示，近8成网友认为西三旗限价房地块6350元/平方米的均价太高。

　　中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝也认为，低10%～15%并不算多，限价房的房价应该更便宜。“10%～15%吸引的仍然是那些原有的商品房购买客户。而更贫穷、购买力更低的人群，不会因为这10%～15%就提高了购买承受力。”雷越姝说。

　　另一个尴尬在于，限价房购买人群标准的制定始终是最难的环节之一。业内人士分析，限价房具体标准需权衡多方利益，如标准过宽，申请人群过多，则会造成房源供应不足；若标准过窄，又可能形成大量中低价房空置，造成一定的浪费。

　　这些尚未解决的制度问题，让许多学者和业内人士对于限价房的未来表示出担忧。浙江大学公共管理学院教授杨遴杰就认为，从以往经济适用房出现的一些问题来看，限价房最终能否切实满足中低收入阶层的住房需求仍是个问号。

　　在杨遴杰看来，限价房的结果有两个：一是会有人通过各种方式去购买限价房，倒手牟利；二是使审核和分配限价房的政府部门，拥有了足够多的寻租可能。“每设置一个门槛后，隐藏的就是可能的腐败。”

　　“而这10%～15%的差价，既无法拉开限价房与商品房的差距，也无法支持限价房另轨流通。最终这10%～15%的差价，会转化为黑市的买号费、批条子的好处费。”中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝担忧地说。

　　而老百姓更关注的是，限价房到底是一种很短暂的过渡形态，还是作为住房保障制度的一个重要部分，要大范围地进行推广呢？限价房到底能持续多久……从已经开始实施限价房的城市，到尚在摸索的北京，这些问题都远还没有答案。 ★