南京一位女市民购买了一套精装修房，当时认购协议上写的是装修费每平方米500元。当她交完钱一个多月后，发现装修费用是按建筑面积算的，而当时签的是《室内装修合同》，因此她认为装修费中应当去掉公共分摊面积11多平方米的钱，她认为开发商存在欺诈行为，所以要求开发商双倍返还装修费共1.1万余元，并将开发商告上法庭。昨天，南京市浦口区法院开庭审理了此案，没有当庭判决，目前双方不同意调解。记者了解到，这是一起罕见的消费者挑战精装房装修费计算“潜规则”的案件。

　　案情回放

　　买精装房发现装修有“猫腻”

　　陆女士是南京人，2006年10月份她看中了南京浦口一套商品房，建筑面积为54.97平方米。开发商告诉她，房子是精装修的，因此房款包括毛坯房的费用和装修费用。陆女士看了房型，觉得不错，于是在2006年10月5日签下了认购协议。在认购协议的备注中，其中有一句话“装修500元/m2计”。陆女士当时也没有在意，更没想到这句话以后竟成了双方争论的焦点。

　　过了5天，也就是10月10日，双方签下了《商品房买卖契约》，当天又签了《室内装修合同》，在这两个合同中，写明了房屋的建筑面积与使用面积，以及装修价格，而每平方米500元的字样再也没有出现。随后陆女士就交了所有房款共18万余元，其中包括毛坯房价格15.8万余元，装修价格27485元。

　　因为房子还没有装修，陆女士就在家耐心等待。然而过了一个多月后，当陆女士再次看合同的时候，突然发现了其中的问题，装修费用是每平方米500元，房屋建筑面积是54.97平方米，两者相乘，正好是27485元。但是签的合同明明是《室内装修合同》，应当去掉公共分摊面积11.93平方米只算使用面积啊，因此她确认开发商多收了她的装修费11.93×500=5965元。随后她与开发商多次交涉，但都无结果。今年4月份，陆女士将开发商告到南京市浦口区法院。

　　庭审现场

　　开发商认为“按建筑面积算”是惯例

　　昨天南京市浦口区法院第一次开庭审理了此案，陆女士并没有来，她的代理人江苏天茂律师事务所尤金福律师认为，只是装修了室内，却按照房屋建筑面积算，开发商的行为明显存在欺诈行为，因此要求法院判令开发商双倍返还多收的房屋装修款共1.193万元。

　　而坐在他对面的开发商代理人一脸平静，他则认为开发商毫无过错。因为所谓每平方米500元只是在认购协议的备注中，只是一个说明，不是合同条款，没有法律效力。这句话真实的意思是，装修总价是27485元，如果按照建筑面积分摊的话，那么就是每平方米500元。这仅是一种计算的方法，便于向买房人说明问题，也是多数房地产开发企业的行业惯例。并不是说真的是每平方米500元。

　　更重要的是，每平方米500元仅在认购协议中，而认购协议第四条约定：“一经签订《南京商品房买卖契约》，本认购协议自行失效。”而5天之后，双方就签订了《商品房买卖契约》，所以认购协议已经无效了。

　　同时，合同上都写得清清楚楚，根本不存在欺诈，而且业主自己都签字了，还有什么反悔的呢？

　　浦口区法院没有当庭判决，双方也不同意调解。

　　律师点评

　　开发商有义务解释“行规”

　　昨天尤律师告诉记者，开发商口中所说的行规，他表示完全不能接受。因为相对于大部分业主来说，其实都是外行，那么开发商就有解释清楚的义务。他们对合同已经研究了很长时间，业主有时只能吃哑巴亏。“那么要求开发商双倍返还有什么依据呢？”记者问他。“这是根据《消费者权益保护法》，该法并不适用于商品房，但他并不是针对商品房，而只是针对装修费用。因为开发商存在欺诈，根据消法，开发商就应当双倍偿还。”

　　昨天下午记者来到该房所在的楼盘，据工作人员介绍，房子因为便宜都已卖空，但还没有装修，大概今年10月份可以入住。他告诉记者，目前他对这个官司了解得并不多，但还没有人到他这里反映相关的问题。当时业主签订装修合同的时候，也没有人提出这个问题，所以他听到这个官司的时候有些惊讶。

　　记者调查

　　装修计价暗含“潜规则”

　　记者在采访中了解到，装修房在市场上销售时，大多数楼盘的计价方式均以建筑面积结算，但通常并不写入合同中。南京城中一处高档精装修房的营销人员告诉记者，开发商在销售时是按建筑面积计算的，因此在装修费用上同样遵循这一“规则”，“这就好比你买房时要按照房屋的单价买下公摊面积一样，装修费用也不可能按套内面积计算，一方面在销售时方便操作，另一方面这也是我们业内的‘潜规则’吧”。

　　宁南一家楼盘的老总在接受记者采访时也表示，目前南京房地产市场上的装修房并不多，过去有不少开发商在销售时只是大致告诉买房人装修的标准在几百元左右，很少有买房人对装修究竟是按照建筑面积还是套内面积计算“较真”，因此使得这一“潜规则”延续至今。

　　相关政策

　　新版合同不提装修单价

　　南京市在今年1月1日启用了新版的购房合同，其中对于装修房这一块明确了新的计价方式。记者从中了解到，新版购房合同将毛坯房屋的总价与装修价分开计算，让人一目了然，不过当中并没有提及装修的单价。新合同中的第四条“计价方式与价款”规定：“买房人预购该商品房以建筑面积计价，单价为__元/平方米，总价款合计__元。该总价款由下列款项构成：1、房价款：__元；2、房屋套内的装饰装修款：__元”。业内人士介绍说，该条款的界定可以让购房者在缴纳税费时明确计价基数，比如缴纳契税时按照房价总和为基数，而在缴纳物业维修基金时则只需按毛坯房价计算就可以了，为购房者省下一笔开支。此外，新版购房合同的附件中还写明了“装饰装修及设备标准”，包括外墙、内墙、顶棚、单元防盗门、墙面、地面、洁具等材料的费用。

　　楼市专家表示，随着精装修房等一批成品房的大量问世，购房者在签订合同时将会越来越注重对自身权益的维护，合同中含混不清的条款将很难逃过买房人的“火眼金睛”，因此有关部门应尽快完善新版合同中的瑕疵之处，让买房更为轻松。（杨民仆 马祚波）