香港房地产商恒隆地产周二公布了业绩,从而拉开了香港地产股业绩期的揭开序幕。根据公司的业绩报告显示，截至去年12月底止，公司半年度基本纯利减少68%,为12亿港元，基本上符合市场预期。

　　而随着恒隆地产公布业绩，香港本地地产股也将陆续公布业绩，不过，高盛对地产股并不看好，他们估计，主要地产股中期基本盈利将同比下降74%左右。而包括花旗集团、瑞银等大行对香港楼市亦持悲观态度，认为目前香港楼市并未见底，基本因素持续转差，楼市和租金将会有新一轮的下调。

　　楼价或再跌二至三成

　　作为香港本地地产商的代表，恒隆地产周二公布的业绩报被称为推测本地地产商业绩预测的一个窗口，从该公司披露的情况来看，地产商盈利下降已经成为定局。该公司董事会主席陈启宗更是在业绩发布会上坦陈，他看淡香港楼市，并表示会减缓项目的实施日期，对于原本打算在年底完成的所有项目也视情况延缓。

　　事实上，在香港，记者采访了解到，近期，金融海啸余波令香港楼市受压，多个在去年初开售的新盘，发展商纷纷大打促销牌，跟随市况不断调整期销售价格，而房屋中介代理也不断变换其代理楼盘的标价。

　　由新世界与新地合作发展的红磡海滨南岸，楼价较去年高峰期普遍回落约20%至30%，新世界代理执行董事何伍燕榆11日表示，由于法律手续需时间，加上仍与部分买家商议上会事宜，暂时未能公布海滨南岸的具体数字，但估计涉及挞定单位约100伙，发展商收回单位后，将连同第一至三座从未推出的单位重新推售。她表示，楼市经近月调整期，该批单位将会减价20%推出，预期重推呎价约5000多元，详情及相关数字将于一至两周后公布。

　　除海滨南岸外，同系九龙城余货盘太子汇，仅余的9伙也推出新价单及优惠，何伍燕榆指，新单位平均呎价近6300元，连同新推优惠，平均呎价约6000元，较去年年中减价约20%。此外，同系何文田卫理苑将于月内推出，中层单位意向呎价约1.1万元，较去年1.5万元已调低。

　　此外，何伍燕榆续指，本年内集团将有四个全新项目推出，连同海滨南岸单位，年内有约1700伙可推出，预期本年最少可售出逾1000伙，销售量比去年增加。

　　另外，泛海旗下香港仔南湾御园，将于本周末大幅减价40%重推，该公司执行董事关堡林指出，将限量推出12个单位，呎价较去年6月9400余元大减价约40%，预料每平方呎约5000余元，为港岛区呎价最低新盘，新价单将于周五派发，而市场人士透露，减价单位集中中低层，售价约350万元起。

　　知名分析员、瑞银财富管理及证券顾问陆东近日在接受记者采访时表示，估计金融危机09年会继续于全球各地深化，香港今年失业率将由4.1%攀升至7%。而楼价一直与就业情况有密切关系，他表示，非豪宅的中下价楼，因失业率上升，本年楼价下跌幅度有20%至25%。他给投资楼市的投资者建议称，09年股市及楼市投资策略的意见是“持盈保泰”。

　　投资地产股四注意

　　市场低迷的情况下，投资楼市和地产股虽不算是明智之举，但高盛报告称，如果投资者一定要购买地产股，那么在分析该类股票业绩时应该注意四点。

　　一是要留意公司的售楼进展和入账期，报告以信置(00083)为例称，公司早前已经成功出售8成于09年落成的沙田御龙山项目，预料最少可带来30亿元收益；公司管理层亦指出项目可于今年入账，故公司即将公布的业绩盈利预测较高。相反，恒地(00012)08年底才出击新推盘，估计能赶在公布业绩前入账的机会比较少，因此公司盈利必然受到影响。

　　其次是要看项目是否需要拨备减值，如果地产商的拨备金额大，反映其看淡该项目或是楼市前景，亦会拖累业绩表现。

　　高盛的研究报告还指出，除了上述两点注意之外，公司管理层对后市的展望也十分重要，如果公司管理层看淡本地楼市，有可能会影响新项目的发展步伐及推盘时间表，另外一方面，若新盘完工日期延后，更会影响收入。

　　此外，还要留意非核心业务的盈亏，留意地产商是否有证券投资亏损，是否出售非核心资产。像长实(00001)持有的和黄(000013)，07年度便因出售资产获得特殊盈利，间接惠及长实。(记者 蒋家华)