换房,成了一个家庭走向新阶段的标志。从现实情况来看,不少中青年家庭面临是否换房的选择。

　　促使成家立业的人士换房动因,部分是因为一些家庭夫妇俩当初刚走向社会参加工作时由于“囊中羞涩”,仅能买下与彼时支付能力匹配的房子,但现在对已有的房子“嫌小”,随着收入和积蓄的增加,希望改善居住水平。也有部分家庭是趁着楼价下跌开始“抄底”行动。

　　尽管对从今年起的这一波楼市“小阳春”能否持续还存在争议,不过,无论怎样,来自中产阶层坚实的刚性需求,让“换房”成为楼市中一股不轻易熄灭的力量。

　　但是,“换房族”会遇到抉择上的困惑:究竟是先卖掉已有的小房再买大房,还是同时拥有两套房?如果是后者,就不得不考虑二套房贷政策直接带来的成本压力。

　　本报记者就换房一族所关心的问题,专门采访了理财专家,并且经过实地调查,了解广东地区的二套房贷政策的最新动向。调查发现,二套房贷未必是现在换房的“拦路虎”。

　　[案例分析]　购买二套房的两种方案

　　第一个方案是,保持现有住房及贷款,另行购买目标住房;第二个方案是,出售现有住房,再购买目标住房,不考虑交易费用。

　　基本情况:换房购车

　　孙先生的个案是目前换房大军所面临的困惑的一个缩影。

　　31岁的孙先生在广州某国企从事销售工作,3年前他刚结婚时买入了一套80平方米的商品房,总价50万元,当时申请了30万元的住房公积金贷款,至今仍有15万元未归还,月还款额3000元。

　　至于孙先生目前的家庭财产状况,他拥有20万元股票型基金、10万元股票投资,以及总值20万元的货币基金和现金。

　　现在,由于孙先生夫妇计划生小孩,所以想更换一套较大住房,目标是100平方米、总价100万元左右的房子,另外,他还想添置一辆价值15万元的家庭轿车。

　　当听说到换房会涉及二套房贷政策,孙先生担心会增加购房成本。“我们买房只能量入为出,得计算清楚如果同时拥有两套房子的成本。”

　　渣打银行理财专家建议:

　　出售现有住房,再购买目标住房

　　针对孙先生的个案,本报记者将其具体情况向渣打银行的理财专家请教。

　　对此,渣打银行个人银行部投资总监梁大伟表示,孙先生家庭资产总值为117万元,负债就是房贷的15万元,即家庭资产净值为102万元。另外,根据相关已知信息,我们可以判断孙先生目前的家庭收支较为平衡并有盈余。

　　梁大伟认为,孙先生有两个可选方案。第一个方案是,保持现有住房及贷款,另行购买目标住房。根据目前现行的二套房贷政策,其首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,即6.534%(5年以上贷款利率5.94%×1.1=6.534%)。假设贷款年数为25年。

　　第二个方案是,出售现有住房,再购买目标住房,不考虑交易费用。假设孙先生全都使用商业贷款,则其贷款比照首套自住房贷款政策执行,即首付款比例为20%,贷款利率可享受基准利率7折的优惠,即4.158%(5年以上贷款利率5.94%×0.7=4.158%)。假设贷款年数为25年。

　　至于两个方案孰优孰劣,梁大伟分析,如果孙先生采用第一个方案,其每月还款金额上升至7064元,同时考虑到孙先生有了孩子后其每月支出也将相应提高,则大大加重了孙先生每月的家庭消费负担。如此会严重影响孙先生一家的生活品质。另外,关注到购房之后,孙先生的剩余可支配资金只剩10万元,扣除备用金之后,根本无法达成购车的理财目标。

　　如果采用第二个方案,孙先生会发现每月还款金额由3000元上升至4292元,相比第一个方案要小很多。同时孙先生的剩余可支配资金达到82万元,扣除备用金后,完成购车计划是绰绰有余。除此之外,孙先生还多了相当一部分可支配资金用于资产配置,为将来诸如子女教育、退休养老等投资目标做准备。但孙先生必须注意的是,由于第二个方案是出售现有住房之后再购房,在短期内会存在安排临时过渡住所的问题,同时伴有相应的租金支出。

　　因此,从梁大伟看来,结合孙先生的实际情况和现时的相关政策,第二个方案要优于第一个方案。

　　[记者调查]　广州二套房贷　大部分可获得7折

　　记者调查发现,大部分银行都“只做不说”地对房贷顾客直接给出7折后的利率。

　　建行:二套房贷利率也可以照打7折,但首付一般需三成

　　中行:新的房贷申请利率早已可打7折,第二套房首付最低可至两成

　　工行:只要以前贷款结清,房贷利率就可以打7折

　　上述给孙先生的投资建议是基于目前官方公布的房贷政策而给出的。但自去年下半年央行出台普通自住房和改善型住房的利率打7折以来,根据部分媒体的报道,目前广州市场上大部分银行实际上都“心照不宣”地对二套房也实行了利率7折的优惠。

　　日前,本报记者实地走访了广州多家商业银行,看到个贷业务部人气都很旺,有很多购房者前来咨询这二套房贷打7折的事情,而个贷经理也忙得不亦乐乎。

　　记者调查发现,大部分银行都“只做不说”地对房贷顾客直接给出7折后的利率。当记者以购房者身份进行咨询时,建行某支行客户经理表示,二套房贷利率也可以照打7折,但首付则需要根据个人的收入等财务状况而定,一般而言第二套房首付需三成；而中行的客户经理则表示,对于新的房贷申请利率早已下降,可以在原来基础上打7折,并表示第二套房首付最低可至两成；工行的个贷人士也给出了相同的答复,只要以前贷款结清,房贷利率就可以打7折。

　　按照规定,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但借款人应提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。

　　但是,当本报记者特意询问各家银行一线个贷工作人员有关第二套房利率打7折需要哪些条件等问题,尤其第一套住房的面积对购买第二套住房享受的优惠有无影响等,而各银行纷纷表示二者没有太大的关系。

　　据记者了解,目前监管部门并没有明确地表态二套房政策可以松动。所以,二套房贷利率7折优惠尚属于“灰色操作”。

　　从孙先生的个案来看,如果他采取梁大伟给出的第一个方案,在二套房贷利率可获7折优惠时,他的购房成本少了一截,而且还可以通过出租第一套房子来收取租金,甚至进而可以再择机出售原有房子,避免由于急着在楼市低迷时卖房子而带来的不必要损失。

　　[换房攻略]　四种换房思路操作各不同　

　　部分专业地产机构可提供专门的周转房源库,免佣金,业主只需要每月支付房租费用即可

　　从孙先生的个案“举一反三”,针对有置业升级和改善住房需求的购房者,业内专家提出了“换房攻略”,购房者可根据自身实际情况“对号入座”。

　　首先是“卖旧买新”。针对购买新房资金实力不够、手里又有旧房出售的购房人,专家建议,如果业主目前不居住在准备出售的旧房内,就可以趁着市场好的时候先卖掉旧房,然后再购买新房；如果只有旧房一处住所,应先确定要购买的新房价格和入住时间,不要让出售和购买的时间差太久。

　　其次是“押旧买新”。有些业主依然希望保留旧房的所有权,且支付新房首付款能力欠缺,还月供能力强。专家建议,可选择某些专业地产机构提供的“押旧买新”服务,通过这机构抵押旧房,获得银行的贷款,用贷款来支付新购房的首付。购房者只要偿还新购房按揭贷款,而旧房出租的租金还可以用来偿还一部分短期抵押贷款,一举多得。　　　　

　　再次是“转按揭卖旧买新”。针对旧房仍在按揭还款中,又需要购买新房并存在转按揭问题的业主,专家建议,“转按揭卖旧买新”业务即通过银行金融服务的支持,使还处在按揭还款阶段中的房产上市交易。此方式为房产尚在按揭还贷中的购房人提供了一次卖旧房买新房的机会。　　

　　最后是“选择周转房”。部分业主旧房已经出售,新房暂时不能入住,暂无定所。专家建议,部分“以旧换新”的业主在一卖一买的过程中,可能会面临“无家可归”的情况,一方面,旧房已经成功出售,另一方面,新房由于是期房或者需要重新装修等各种客观原因导致业主无法入住。针对这类业主,部分专业地产机构可提供专门的房源库,为其免佣金提供周转房。业主只需要每月支付房租费用就可以享受这项服务。

　　[他山之石]　上海收紧二套房政策　广州换房族须紧跟政策

　　广东银监局人士表示,从未听闻银监会对二套房贷政策有所放松。对于广东地区改善型的换房群体来说,最好是紧跟政策导向,避免由于银行某些措施的“朝令夕改”而导致损失

　　在广州出现二套房贷“明紧暗松”的同时,上海银监局却表示对于二套房贷将依然从紧。

　　在上海,现在不少商业银行都加大了对房贷业务的“招揽”力度,对部分非首套自住型或改善型普通住房也给予贷款利率优惠,并变相突破“首付款比例不得低于40%”的要求。而一些中介机构则通过串通买卖双方做高房价,以实现“零首付”或“低首付”。对此,上海银监局近日发出通知,要求在上海的中外资商业银行,要严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定,严禁变相放宽贷款条件,严防“假按揭”和“零首付”。

　　“通知”一出,各大商业银行都紧急开会调整二套房的审批政策,　市场中也有不少二套房贷申请者对此表示担忧并迅速做出了反应。例如,有相当多的进入办理贷款业务流程的第二套房客户提出申请,要求加快银行审批进程和交易时间以规避政策风险。　

　　据报道,部分客户都害怕自己之前提出的贷款申请会出现变数,都想抓住旧政策的尾巴,希望银行能尽早放款。

　　分析人士认为,此《通知》的出台,政府想要楼市回归理性的意图相当明显。减少投资行为,只会促进楼市更规范、更健康的发展,这是有利于民的。政府积极鼓励那些真正有自住需求的消费者买房,至于投资者,政府更希望那些真正有资金实力的客户买房,而不希望银行通过变相放宽贷款条件让投资者钻空子。

　　据报道,日前,广东银监局人士在接受访问时明确表示,从未听闻银监会对二套房贷政策有所放松。

　　那么,对于广东地区改善型的换房群体来说,最好是紧跟政策导向,避免由于银行某些措施的“朝令夕改”而导致损失。