3月16日，《中华人民共和国物权法》高票通过并将于10月1日起施行。《物权法》在因不动产权利行使以及物业管理纠纷方面具有极大现实意义。该法的颁布，为广大业主维权提供具体的法律依据。时报记者邀请有关法律专家，结合《物权法》细则对近年来发生在广州的一些纠纷进行分析，希望能给业主提供借鉴经验：以后碰到类似个案，将可依法得到解决。
物管类
业主有权更换物管
关键词：物管打人
事件：业委会旧物管打群架
2007年3月4日早上8时，番禺区海滨花园小区业主委员会与俊邦物业管理公司因物管交接问题起冲突，双方发生群殴，两名保安甚至殴打现场采访的摄影记者。
小区业委会李先生告诉记者，旧物管俊邦物业管理公司答应把钥匙移交业委会，但给的6把钥匙中没有一把能开物管对外办公房的门。据介绍，这两间被旧物管“霸占”的房子没有房产证，属违章建筑，以前是房产商规划的消防通道，后来盖成了管理处办公用房。
不过，俊邦物业管理公司尹主任表示，该公司2月14日零时已经把管理权移交给业委会，并退还了2月13日后收取的管理费，只剩下两间对外办公房未交接。原因是两间办公用房是他们向房产商租的，不在交接范围之内。
律师点评
广东卓信律师事务所律师朱永胜分析称，《物权法》第八十一条规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
更换物业管理公司是业主的法定权利，如果被更换的物业管理公司拒不办理移交，可以由业主委员会起诉该物业管理公司，要求其移交与物业管理相关所有的资料和物业专用房产。
就该纠纷而言，如果属于开发商擅自改变了该2间房屋用地规划用途的，可以向规划行政主管部门举报，要求予以拆除，恢复原状。
小区车位类
车位归谁要看合同
关键词：车位归属
事件：小区取消月保临保车位
自去年底开始，江燕路南景苑没有固定车位的私家车开始被拒小区门外，于是“有车一族”下班后，都分秒必争地往家里赶，街头巷尾全成了“流浪车”苦觅的露宿点。
据了解，目前有不少小区开始取消月保临保，业主们认为这有逼买车位、炒卖车位的嫌疑，但物管表示，这是出于为了让更多的业主可以享受更好的小区环境而作出的决定。
据了解，在去年12月底业主曾就小区恢复临保等问题与物管处交涉。物管处有关人士表示将在元旦后两天内给予答复。但今年1月4日，该处的有关人士在业主投诉后，表示别的许多小区也是实行这种措施，此举主要是考虑到更多没车的业主的利益。因为之前发放的调查显示，只有7%左右的业主愿意开放小区道路为临保车位，另外超过一半的业主认为开放车位会有不便。
但业主质疑该调查数据的真实性，他们认为是为了逼业主买车位才有这种措施出台。据了解，该小区的车位达到16万～17万元/个，买了车位后每月还要交管理费。另外有业主透露，有部分业主在小区内购进大量停车场进行炒价，最多的一家甚至买了10个车位，他们打算以每月600元～700元的高价进行出租。业主认为，物管处在某些方面助长了炒车位的风气。
律师点评
广东君和政通律师事务所的黄海波律师认为，出现上述情况，首先业主可以到相关部门去查阅该小区的车位所属权到底是小区业主还是发展商。如果当初立项规划和出售房子的时候小区的车位已经作为公共分摊面积出售，那么发展商和管理公司这样的做法是绝对违背了新出台的《物权法》。而如果该小区的车位当初一直都是单独划分出来，而在售楼的时候发展商也并没有把车库作为公共分摊面积出售，那么发展商重新出售车位的做法就是属于合理合法的。
但是，这也并不代表某些业主在购买多个车位以后可以随意抬高价格向其他业主出租，黄海波表示任何的公开经营都必须有资质认可，同时需要严格按照物价部门的规定的价格范围收费，如果此两方面任何一方面欠缺，业主可以向物价部门投诉。
而关于小区道路是否能作为临时停车之用，黄海波认为，小区道路作为业主购楼时的公共分摊，业主在不影响其他业主以及消防等的情况下确实有权作主变更为适当用途，包括作为临时停车之用。但是这个用途的变更就必须要通过业主委员会，然后有大部分业主的同意后经由业委会与发展商和管理公司沟通。如果管理公司坚决不同意，在绝大部分业主同意的情况下，业委会甚至有权更换管理公司。
建筑所有权类
道路变车场收益归业主
关键词：小区道路经营权
事件：小区道路变收费车位
海珠区英豪花园有业主投诉，一年多前，该楼盘物业管理公司在没有征得小区业主同意的情况下，将小区原本用作车辆通行的道路划作停车场，并进行收费。在收费很久之后，物业管理公司才正式向有关部门申请设立收费停车场的许可证。自从在小区道路上设立停车场以来，已发生了多起小车撞人交通事故，而且由于120急救车在小区道路上遇到车辆阻塞，不能靠泊在一位高血压和冠心病危重病人的住处下，以致阻延了对病人的抢救。
律师点评
广东博厚律师事务所詹礼愿律师表示，新的物权法明晰了类似公共道路、绿地、车库等部分的产权。《物权法》第七十三条指出，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”第七十四条第三款指出，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
目前广州停车紧张的情况普遍存在，为缓解停车难的问题，不少小区将公共通道划作停车位。新物权法第七十四条暗含允许这一情况存在的意思。但需要指出的是，道路划为停车位必须以不影响小区居民的安全通行为首要原则，此外，物管占用小区道路用作收费停车位所取得的收益归全体业主所有。如果物管以承包或报酬等方式经营道路停车位，则扣除物管成本后的收益归业主所用；如果物管经营道路停车位的成本来自小区物业管理收取的管理费，则收益无条件归业主所有。
小区道路属业主共有
关键词：小区道路归属
事件：小区道路或被改为市政路
2005年9月2日，祈福新村物业管理部门通过小区内部电视向所有业主发布公告，称有关部门要将小区的福怡路和祈福大道两条道路改作市政交通要道。后经业主了解，改建的市政路是一条准高速公路，原本封闭的小区环境将被肢解。
律师点评
广东博厚律师事务所詹礼愿律师认为，新《物权法》第七十三条指出，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”小区道路是否能被划作市政路，这要视乎楼盘规划书中是否已指出部分道路属于市政道路，全体业主是否已经为这些道路支付地价等，这些都是很重要的因素。如果小区路已经列入买地合同的出让面积范围，那么这些小区道路所有权属于业主，不可能再被划作是市政路。
