一套二手江景房 两年净赚800万

　　专家解读：哪几类二手房最具投资价值

　　□我爱我家市场研究中心 阮骏

　　今年开年后，杭城二手房市场迅速回暖，刚性需求的客户陆续出动搜房。对于刚性需求和投资为主的买家来说，二手房的保值和增值能力，显然也十分重要。

　　目前市场上最受欢迎的，主要还是次新房和市中心的房子，但是其中又存在一些个性差异。那么，怎么样的二手房才最值购买？我们可以从去年杭州最坚挺的几类二手房成交情况进行了解。

　　据我爱我家统计，去年成交价格下降的小区达到了90%以上，但是也有几类房子在逆势中保持平稳上涨。为此，我爱我家选取了去年杭州透明售房网二手房的成交记录，比较其年初和年末价格的变化幅度，发现了几个保值性强的小区。

　　市中心次新房最保值

　　目前，杭城房地产市场正处于微妙的特殊时期，新政迭出，救市发力，节后回暖迅速，无论是自住者还是换房客，辨别所购物业的保值、增值性，是购房者置业的关键所在。

　　市场上，次新房的保值潜力尤其被看好。如下城区的仙林苑，在目前杭城市中心为数不多的次新房中，该小区应该说是相当具备潜力了。据统计，仙林苑去年12月的均价为19047元/平方米，环比年初上涨了19.36%，而与其相邻的孩儿巷、屏风街中的小区在经历了去年市场低迷后，价格上都有不同程度的下降。

　　而一些房龄比较老的房子，由于其地段绝佳、抗跌性强，保值能力仅次于市中心。目前来购买这类房源的以年轻人为主，因单价比较高，多数还是有一定购买能力的。

　　这两类保值房都有共同的特点：次新房居多，主要集中在繁华商圈、景观边、政府机关附近等区域，形成了一个很有置业潜力的区域，拥有整个城市最丰富的资源、最便捷的交通和最完备的配套。因此，这类房子在去年不景气的行情下保值性仍然很强。

　　江景房增值能力凸显

　　“以前二手房主要以投资为主，因此涨价和炒房现象比较明显；但是近一年来，涨价的房子却很少，主要还是以保值为主。”一位二手房经纪人告诉记者，对于目前的二手房来说，保值还是主要的。但是纵观近几年的发展态势，稀缺的景观资源还是比一般的物业增值要快。

　　据21世纪不动产公司经纪人董先生透露，在诸如金色海岸等景观资源稀缺的住宅区，二手房价格不降反升，目前金色海岸一线江景住宅的价格一般在45000元/平方米以上，按照一套300多平方米的一线江景房2006年成交时23000元/平方米的价格计算，在不到两年时间里，该业主已经赚了800余万元。

　　从金色海岸二手房挂牌与成交情况看，非沿江房增值在1.5倍左右，而江景房增值达两倍以上。

　　品牌房产是“绩优股”

　　“如果我现在投资房产，一定选择市区大户型高档物业。”裕兴房产执行总裁郑瑛表示，市中心的房子很稀缺，多是年份比较旧、小区比较破的中小户型，而一些面积在100平方米以上、有品牌、年份新、比较高档的房子就很少了。选择这类的房子，今后保值和升值的功能会更好。

　　对此，杭州我爱我家执行副总、营运总监陈毅刚也表示赞同：“我认为杭州本身的居住价值是比较高的，所以从这个角度看杭州房产品的保值性也比较强。对于一些想要把房产品进行长期投资的购房者，我这里借用股市的一些标准来判断房产品的保值和长期潜力。”

　　陈毅刚分析说，在股市中，大盘股的表现是最稳定的；而在楼市中，大型知名物业的价值也是最坚挺的。与一般规模的小区相比，大型名牌社区在生活配套规划、内部建筑规划上具有明显的优势，居住的舒适性可以得到保证。因此在房产市场的发展过程中，这些物业无疑最具有保值前景。

　　稀缺的高端物业价格坚挺

　　高端公寓以其稀缺地段或楼盘自身的优质配置来支撑其二手房的价格。从杭州高端物业的分布看，主要集中在西湖边、黄龙、钱江新城三大区域，西湖边是传统高端公寓的产地，这里有中大吴庄、西湖花苑、吴山鸣翠苑等，根据景观和位置的不同，这些公寓的挂牌价格相差也比较大，目前每平方米在40000-90000元之间。黄龙区域最有代表的高端公寓是世贸丽晶城，该楼盘2006年进入二手房市场，虽然成交量不多，但挂牌价格在每平方米25000-30000元之间。

　　另外，我爱我家市场研究中心认为，楼盘自身的稀缺性和有较强购买力的客户是支撑高端物业价格的两个重要原因。难以复制的地段优势与楼盘高档的建筑品质相得益彰，形成了高端公寓内在的核心价值。如西湖边的吴庄、西湖花苑，黄龙的世贸丽晶城是最具代表性的例子。（记者 葛慧）