周门片区位于繁华的中山八路附近，除了知名的大型房改房社区外，还有数个知名商品楼盘。由于地理位置的便利和长期形成的居住环境，周门片区成为自住者和租赁者的乐园，也因此深受投资者关注。在这个旧楼梯楼和新电梯楼相处甚安的板块，投资者应该选择哪种类型的物业入手？

　　周门片区成租赁重地

　　周门片区位于荔湾区中心，与陈家祠、康王路相邻。该片区中最大的社区为周门小区，是旧时的房改房如卷烟厂宿舍等的集中地，主要分布在周门南至周门北长达几百米的路上，楼龄多为16~17年；该片区还有部分散盘，均价比周门小区稍低；商品楼盘则包括富力广场、隆城大厦、新光城市广场和稍远的恒宝华庭等。

　　由于该地段设施完善、生活气氛浓郁，因此聚集了众多老广州居民；又由于附近有多个专业批发市场、写字楼，再加上该片区是旧城区重要的交通枢纽地带，因此周门片区成为荔湾区的租赁重地，吸引周边以及外区的求租者。

　　周门社区绿化环境好、物业间隔佳、投入总价低，令不少买家选择购买该处的旧楼梯房。但从美联物业和中原地产近期成交数据看，大多数买家为自住者，投资者仅为20%左右。

　　投资应考虑市场接受程度

　　中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华分析，自住买家为多，主要是周门片区上的二房一厅总价在40万元左右，按揭买房的月供与1500~1800元/月的租金相差不远，再加上有政策的优待，令部分首次置业者转租为供。

　　他认为，旧楼梯楼的投资价值更多体现在短线买卖、赚取差价上；如果是长线出租投资，还是首推小面积的电梯楼。如40万元虽然可以买到70平方米左右的楼梯楼，而只能买到一套40平方米左右的电梯楼，但租金显然是后者较高，而且电梯楼的租户更愿意承受较高的租金。因此，他建议投资时不要只考虑面积，而是要考虑投资回报率的大小和市场接受程度。另外，他还提醒投资者要注意该片区的物业性质，因为房改房或部分商品房涉及补交地价的问题。

　　电梯房升值潜力相对较大

　　美联物业荔湾区副区域经理王智远却认为，旧楼梯楼的投资价值相对更高，主要体现在成本低、回报不低上。如富力广场一套2房单位，面积约为60平方米，总价至少需要70万元左右，租金仅为2500元/月左右，投资回报率为4.3%左右；如果选择旧楼梯楼，面积40多平方米的单位只需要30多万元，租金也可达到1500~1700元/月，投资回报率有机会高于5%。有的投资者考虑到资金问题而选择后一类物业。

　　不过，如果考虑物业升值潜力，电梯楼的综合投资价值较高。电梯楼是该片区的稀缺资源，保值和升值潜力大。王智远举例说明，富力广场最低价时为5000~6000元/平方米左右，目前价格已翻一倍；而其他楼梯楼几年来最多也只上升2000元/平方米左右。

　　收租婆

　　攻略

　　投资类型一：

　　刘阿姨年过半百，虽然子女已大，她却坚持把收取租金作为自己退休后主要的理财投资方式。她的投资目标是中山八附近的楼梯楼，选择范围为40~60平方米之间，计划投入40万元左右，租金期望值为1700元/月左右。

　　市场分析：

　　旧楼梯楼颇受两种特殊群体青睐：一种是以短线炒作为主的投资者，他们只考虑价格区间和下家接受程度，从二手市场和拍卖市场中以此套利。

　　另一种投资者以收取租金为投资方式，主要考虑物业所在地段的方便性、租赁活跃程度和投入成本大小。蒋永华观察到这个群体以年纪在50岁以上、熟悉旧城区的老广州为主，他们通常选择4楼以下的小面积楼梯楼。

　　这个群体选择旧楼梯楼主要有几方面原因：旧楼梯楼无需交纳管理费和电梯公摊费；旧楼梯楼的实用率最高可达92%。

　　投资类型二：

　　张先生是典型的实际型投资者，有稳定的高薪收入，手上有一笔存款。因为对周门片区熟悉，也看好该板块的租赁市场，因此希望购买一套小面积的电梯房进行出租，选择范围为40平方米左右的一房一厅或单身公寓，投入为40万~45万元之间，租金期望值为2000元/月左右。

　　市场分析：

　　心理和资金承受能力较高的中青年投资者，一般更倾向于投资楼龄较短的知名楼盘的小面积电梯房。

　　据了解，这些投资者更看重的是长期的物业升值潜力，虽然部分电梯楼的租金回报率未达5%，但他们对市场预期高并做好两手准备：或长期出租，作为理财中保值的一环；或等到楼价上升时高价卖出。