房贷的优惠关系到“房奴”们的钱袋子,随着去年的房贷新政在今年开始逐步落实,有关房贷利率优惠的消息成为了“有房一族”最关心的话题。

　　今年元旦后,工、农、中、建四大国有银行均表示,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请7折优惠利率。据记者了解,其他各家银行也在跟进。

　　“享受房贷7折利率优惠需要什么条件?我该怎么申请?申请时需要带哪些材料?”在记者采访过程中,发现银行的信贷部门最近接到的咨询大多数是关于利率优惠申请事宜。

　　◎一问享受7折利率优惠需要什么条件?

　　申请条件:各银行有细节上的区别,以农业银行为例,需满足两个条件:一是客户本人承诺,自“执行利率倍数”实际调整之日起,12个月内不申请提前还款；二是贷款人没有不良还款记录

　　由于给予客户房贷的利率优惠,即修改利率下浮方式属于合同变更,必须经由合同双方协商确定,且贷款人情况各不相同,银行需根据实际情况给出相应优惠。所以,多数银行都要求客户提出主动申请。一般而言,先由借款人主动提出书面申请,银行在审批过程中要基于原合同约定,综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见,经借贷双方协商一致,于2009年1月1日(含)之后进行调整。

　　至于客户提出申请的条件,以首家公布房贷利率优惠细则的农业银行为例,只要房屋贷款人满足两个条件即可申请:一是客户本人承诺,自“执行利率倍数”实际调整之日起,12个月内不申请提前还款；二是贷款人没有不良还款记录。农行表示,对借款人有连续90天(含)以上逾期记录的,将不受理其利率调整申请。在记者的了解过程中,广东发展银行的相关要求之一是3年内不申请提前还款。而以招商银行公布的“附加条款”为例,获得7折优惠的房贷客户,三年内不得提前还贷,否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。

　　对于到各家银行办理申请贷款利率优惠所需的材料,中国银行和工商银行的要求是:申请人需为借款人本人,带身份证以及贷款合同到原房贷经办银行提出申请。

　　建设银行则在身份证和贷款合同基础上,再要求提供供款存折；客户必须到银行提出申请,这是一份贷款合同补充协议。

　　招商银行要求客户带上资料申请,存量客户申请7折最优惠利率的批核,只需一到两周时间。华夏银行只要求客户申请贷款带上自己的身份证,不过,如果是联名申请贷款的,一定需要所有借款人一起到银行去。

　　◎二问房贷利率优惠如何申请?

　　申请流程:带身份证和房屋贷款合同到银行—登记贷款信息—填写率调整承诺书—填写表格

　　综合多家银行的要求,客户按以下流程办理。

　　首先,带上本人身份证和房屋贷款合同。

　　其次,到所申请房贷的支行,出示本人身份证和房屋贷款合同。工作人员再核对身份证和房屋贷款合同后,会将房屋贷款合同录入“个人贷款业务系统”。也就是把该贷款人的个人信息进行了登记。也有部分银行只要求到该行网点的房屋贷款部柜台办理业务即可。

　　再次,贷款人根据要求,填写“个人房屋贷款利率调整承诺书”。承诺按时还款,以及银行的其他部分要求。

　　第四,并在银行提供的专用信封上填写个人家庭住址,主要用途是贷款人获得批准后,银行会把“个人房屋贷款利率调整承诺书”中的“利率调整审批表”的审批情况邮寄给贷款人。

　　最后,办理完毕。一般在10个工作日左右银行会把审批情况告之贷款人。

　　不过,并不是所有的银行都要求客户提出主动申请。根据农业银行出台的房贷新政细则,在对存量贷款利率调整过程中,对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率,无需借款人申请,贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　◎三问

　　如何办理同名转按揭?

　　贷款“跳槽”:只要资质好,购房人愿意将房贷从甲银行转到乙银行,乙银行将免费提供垫资,通过担保公司将购房人在甲银行的房贷还清,购房人还能再以首次购房的身份从乙银行获得7折优惠贷款利率买房

　　由于四大国有银行针对2008年10月27日之前贷款买房的存量房贷利率优惠是今年元旦才有加速进展,而此前部分中小银行已经开始私下推出优惠条款,抢占存量房贷市场。于是,也有很多人咨询哪家银行可以容易办下来7折优惠、什么条件下可以“同名转按揭”。另外,假如客户由于不符合贷款行的规定条件,那么也可以考虑房贷从一家银行搬到另外一家银行,即办理同名转按揭。

　　张先生一过新年就有一件喜事,他的房贷成功进行了同名转按揭,从一家大银行转到一家较小的股份制商业银行,享受到存量房贷利率7折的优惠。

　　张先生2007年10月在某国有大银行办理了住房按揭贷款,签订的是20年50万元的商业贷款合同。经过咨询,由于曾出现过逾期还款的情况,他的申请被那家大银行拒绝了。但张先生没有放弃,经过打听,他发现不少中小银行“灵活得多”:只要资质好,购房人愿意将房贷从甲银行转到乙银行,乙银行将免费提供垫资,通过担保公司将购房人在甲银行的房贷还清,购房人还能再以首次购房的身份从乙银行获得7折优惠贷款利率买房。

　　张先生马上算了一笔账,目前5年以上基准利率为5.94%,8.5折后利率为5.049%,月供为3313.5元。优惠到7折后利率为4.15%,“我每月月供可调整到3071.69元,如果按20年利率不变来算,一共能省下58034.4元,作为一个工薪阶层,我没有理由不‘搬家’”。

　　但是,如果客户所剩贷款本金不多、期限不长,那么贷款“跳槽”并不划算。据核算,同名转按揭成本包括:贷款5万—30万元(含30万元)的担保费是800元,30万元—50万元的担保费是1000元。此外还有抵押登记费80元、公证费100元—150元。即贷款50万元“跳槽”相关费用为1200元左右。“究竟贷款‘跳槽’是否划算,还是看各自的情况。”有业内人士建议,50万元以下的贷款跳槽是不合算的。

　　同名转按揭流程解密

　　首先,找到新银行,寻找一家可以为老房贷给出更大利率优惠的接收银行。

　　其次,带上齐备的手续申请,带上原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件),到接收银行网点填写“同名转按揭”申请表。

　　再次,信用查询。

　　第四,若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录,接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定。

　　第五,提前还完款,获得接收银行认可后,向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。

　　第六,签订新合同,向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后,到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

　　第七,重新办抵押,拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同,到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所),先办理解押手续,后办理新的抵押手续。每成功办理一次解押或抵押,手续费大概在70元左右。

　　最后,手续交银行,将房产证、解押手续、抵押手续交回接收银行,一般情况下第二天便会获得新的贷款。

　　◎四问住房公积金为何没有纳入优惠范围?

　　利率比较:按利率下浮30%计算,5年期以上商业房贷利率为4.158%,与公积金贷款利率相当接近

　　至于住房公积金为何没有纳入优惠范围,业内人士介绍,商业银行的贷款利率调整由人民银行主管,而住房公积金贷款利率的调整是由住房和城乡建设部主管的,两者分属不同的部门管理,“此次仅是商业银行贷款的利率优惠,住房公积金利率没有进一步优惠。”该人士提醒,经过去年数次调整,公积金5年期以上的贷款利率已经从去年初的5.22%年利率下调到最新的3.87%了。

　　按利率下浮30%计算,5年期以上商业房贷利率为4.158%,与公积金贷款利率相当接近。(记者 骆海涛)

　　同名转按揭流程

　　第一步,带齐材料,到接收银行填写“同名转按揭”申请表;

　　第二步,授权接收银行进行“个人信用档案”查询;

　　第三步,记录良好,接收银行一般在7个工作日内作出受理决定;

　　第四步,向原贷款发放银行提前全额还贷;

　　第五步,到主管部门重新办抵押;

　　第六步,将房产证、解押手续、抵押手续交回接收银行。