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购房指南:二手房交易须注意十大问题

2008年11月20日 16:03 来源:解放日报 发表评论

  房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易,对买受人来说有得不到房屋的风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以,最好选择有房产证的房屋进行交易。

  房屋产权是否明晰。有些房屋有多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的。对此,买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下,一般是无效的。

  交易房屋是否在租。有些二手房在转让时,存在物上负担,即被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国法律认可“买卖不破租赁”,也就是说,房屋买卖合同不能对抗在此之前成立的租赁合同。这一点容易被很多买受人及中介公司忽视。

  土地情况是否清晰。二手房买受人应注意土地的使用性质,看是划拨型还是出让型。划拨型的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回;出让型是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权只有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说,如按同地段土地使用权为70年的商品房的价格购买,衡量起来就有点不划算。

  市政规划是否影响。有些房主出售二手房是因为已了解该房屋未来5到10年附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等因素。作为买受人,在购买前应全面了解详细情况。

  福利型房屋是否合法。房改房、安居房、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的规定,买受人购买时,要避免买卖合同与国家法律冲突。

  购买单位住房时要注意是否侵权。一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,两者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房,一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些,可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时,其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且数目不小。买受人不知情购买了此房屋,有可能要全部承担所有费用。

  中介公司是否违规。有些房产中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付服务,即买受人所支付的全部购房款可从银行“骗贷”出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有责任有可能都要自己承担。

  合同约定是否明确。二手房买卖合同虽然不像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚。如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决和签订日期等均应全面考虑。(21世纪不动产上海锐丰房地产供稿)

编辑:高雪松】
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