现在可以投资买房了吗？在38岁的投资客魏权的眼里，也许现在恰恰仍是抛售而不是出手的时候。听听他的“倒房”经历，也许会对一些急于买房的人有些帮助。

　　楼市实战：4年小赚300万

　　“4年‘小赚’了300万元。”——戴着眼镜、外表斯文的魏权属于典型的“偷着乐型”的投资客。每次说起自己的投资故事，他得意中又不无遗憾：自己当时还是胆子太小了。

　　目前身份是北京一家出版公司经理的魏权，2000年刚刚来到北京发展没几年，就参与到了投资房产的大军之中。从2003年起，魏权看房买房的足迹就开始遍布京城的大小楼盘。

　　魏权最早的一笔投资，就是富力城。“买入价格大概是每平方米8000元，当时手里攥着钱，头脑就容易冲动，一下子贷款买了两套85平方米的高层两居室。当时感觉买了这房至少不会亏，至于赚多少，心里还真没数。”

　　“两套首付、各种税费加起来一共三十几万。我做的都是30年首付，两套房每月还款6000块钱。”魏权飞快地计算着说：“你别小看这30万，当时可一下撬起了价值将近140万元的房子，杠杆比例4倍左右……”

　　房子到手之后，魏权立马就开始考虑出租，用以冲抵每月的贷款。到2007年，两套房子最高时涨到每平方米2.3万元。

　　4年的持有，租金和房贷、物管等费用基本相抵，两套房最终除去各项税费，合计约330万元，魏权最终果断抛出，净赚10倍。

　　未来策略：降息周期末端出手

　　魏权说，现在不少二手房价已经回落到每平方米2万元以内。从去年10月的房产新政开始，抛盘量越来越多了。“如果你身处其中，就知道抛售的人有多少了。但圈子里的人，如果地段比较好，租金也不错的，往往不会降价转手。”

　　10月房贷新政出台，难道不是反转的信号吗？

　　“这次的房贷新政摆明了是给刚性需求的人准备的。”魏权说，新政利好对投资客没有什么正面效应。

　　除房贷新政外，房价还降了不少，投资人可以进场了吗？

　　魏权的观点是，普通住宅能否投资，何时投资，核心都是租售比的问题。租售比说白了就是每月租金除以房价。

　　“北京这样的一线城市，租售比低于1∶240，都可以买入，无论自住还是投资。但目前绝大多数的房价租售比都高于1∶360，买房出租的投资收益率还不如存款。”魏权说，这个时候买入，惟一能做的只能是期待市场在未来的上涨。

　　“当然，投资人是不会做这样的傻事的。”魏权说，这也是他长期思考的一个问题：“真正能够推动市场上扬的动力是什么？应该不是什么刚性需求，而是投资性买盘。但目前还根本看不到回暖的迹象，绝大多数还都是自住性需求。”

　　“最新的看法是，中国一线城市房价大约还有30%至40%下跌空间。”魏先生向记者展示了一份评估报告说，参照国外房地产周期的经验，当利率开始下降时，实际房价仍在继续下降。从利率高点算起，利率往往要下降11至24个季度实际房价才会重新上升。

　　“投资买房的黄金时间已经过去，为什么要在楼市的下降通道赶着进场呢？”魏权认为，买房自住的话，什么时候都是合适的。而投资，就必须找寻周期的低点。

　　“降息周期的末端可能就是投资住宅房产的好时机，所以，还是再等两三年看看吧！”这位投资客最后淡淡地说。(记者 丁文亚)