近段时间，央行频频发布房贷新政：9月16日，贷款基准利率降低0.27%；10月9日，存贷款基准利率分别下调0.27个百分点；10月22日，将贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。几次降低贷款基准利率，下调首付款等购房利好，宣布了加息周期结束，降息通道来临。对于购房者而言，随降息而调整自己的房贷还款计划是全新的课题。金融界人士建议，在降息周期，贷款应缩短利率浮动期，通过选择利率灵活的个贷产品以减少利息支付。

　　关于个贷 固定利率产品失宠

　　为避免预期利息风险而推出的固定利率个贷产品近年来一直是很多购房者的首选，虽然利率略高于同期基准利率，但很多购房者认为处于加息通道，利率上调的可能性极大，因此选择固定利率产品以确保未来资产支出的固定性，规避利率上扬风险。对于固定利率产品的近况，招商银行相关人士表示，虽然经过两次降息，但是银行执行的固定利率房贷利率还是比央行的基准利率低，招商银行5年以上固定利率房贷基准利率为7.11%，而下调后的贷款基准利率为7.47%，所以对固定利率的客户没有必要马上着急将固定利率转换成浮动利率，而且针对目前的降息通道，招商银行成都分行称暂时未接到总行调整固定利率产品利率标准的通知。

　　【专家建议】

　　目前5年以上的贷款利率是央行基准利率7.47%，首次置业优质客户在各银行基本都能享受利率下调15%的优惠政策，即贷款利率为6.35%左右；但同期的固定利率房贷在7.11%左右，高于浮动利率。以目前国内金融形势看，近期再次步入加息周期的可能性较小，所以固定利率可能较难以跑赢浮动利率。由于合同上规定了还贷使用固定利率，所以购房者想要转换成浮动利率通常需要支付一定的违约金，但固定利率产品的时间期间一般都比较短，在3-5年左右，如果购房者不想支付违约金，可在与银行签订的固定利率产品执行期满后转为浮动利率，避免以后支付更多的利息。

　　关于还贷 提前还贷客户减少

　　据了解，随着降息通道的开启，往年到了年底提前还贷的风潮在今年也有所改观。“以前加息时怕承担更多的利息，所以提前把银行的钱还了；但现在国家开始降息，鼓励大家消费，我们也不急着马上把钱还给银行，准备用手上的钱考虑其它投资。而且财政部才刚刚颁发了新政，可能还有降息救市的举措，所以不着急提前还贷了。”盛先生去年提前还了一笔银行房贷款，但今年不打算再提前还。像他这样的购房者不在少数，很多购房者都表示，要看央行年内的经济政策，但就目前国内的经济状况来看，再次加息的可能性比较小，没有利息压力的话，提前还贷者自然比去年少。

　　【专家建议】

　　除了购房者外，今年各银行对房贷市场的行为也有所改变。前两年各银行为了争食房贷蛋糕，纷纷研发特色产品，包括“固定利率房贷”在内的“接力贷”“气球贷”“双周供”“随借随还”等产品，成为银行竞争的法宝。但综观今年，银行推出的新房贷产品寥寥无几，有业界人士认为，这与年初央行制定的银根紧缩政策不无关系，再加上房产市场本身的发展不比前两年，“银行来也不会太有动力去研发房贷新品。”

　　关于利率 浮动期限越短越好

　　“降息和加息一样，要等到第二年1月1日才能按照最新的利率执行。”家住九眼桥的盛先生在今年第一次贷款利率降低后咨询银行，得到了关于最新利率执行的回复是要等到明年执行。据了解，在加息通道上越晚执行增加后的利率对贷款者而言付出的利息越少，但面对目前的降息声，很多贷款者都希望能尽快执行降低后的利率，以减少利息支出。

　　据了解，目前银行执行的利率调整主要有两种调整方式，“次年调整”和“次期调整”，次年调整即新的利率公布后，次年1月1日才按照新的利率标准执行；次期调整，即可在利率调整后的第二期，一般就是调整后的第二个月就按照新利率执行。在降息通道上，次期调整要更节省利息。

　　【专家建议】

　　客户应该改变思维模式，把房贷作为一种投资理财产品，根据利率变化调整自己的还贷计划。虽然目前处于降息通道，但作为还款期限平均年限在10年至20年之间的绝大多数贷款客户，应长远地综合考虑资金安排，无论是加息还是降息，灵活的利率浮动期限可以使购房者掌握更多的主动权。(记者符小晓)