随着上海老龄化程度越来越高，住房“倒按揭”越来越引起社会各方的关注。“倒按揭”这个“舶来品”在国人的头脑中越来越清晰，它的实施渐行渐近……

　　“倒按揭”从后台走向前台

　　“倒按揭”又称“反向住房抵押贷款”，即指房屋产权拥有者将房子抵押给银行或保险公司等金融机构，金融机构综合评估房产拥有者的年龄、生命期望值、房产现有价值和预计人去世时的房产价值等因素，然后每月支付房产拥有者一笔固定的资金。期间房产拥有者继续获得居住权，直至其去世。最后，金融机构将其房产出售，所得房款用于抵消房产拥有者在抵押期间所得到的资金。有的国家还规定，若过后房产升值了，多余资金则归还房产拥有者家属。

　　“倒按揭”方式最早起源于荷兰，至今已有20年余历史。由于此种方式主要用于拥有房产的老人，又称“以房养老”模式。随着我国进入老龄化时代，“以房养老”越来越成为社会一大热点，不少金融机构和开发商跃跃欲试。

　　2003年，国内一家知名房地产开发集团率先提出实施“倒按揭”模式，呼吁尽早将国外的“以房养老”模式引入国内。

　　2006年2月，上海绿地集团在推销“21世纪城孝贤坊”楼盘时推出一个被称为“忠孝两全”的“以房养老”模式，该模式从某角度说类似于住房“倒按揭”。

　　2006年3月，上海市人大代表在人代会上呼吁对老年人开展“以房养老”的尝试，此举引起上海市公积金管理中心的注意。该中心政策法规处表示，将同其他有关部门开展研究,争取尽快制定一个初步构想。

　　2007年10月，上述国内知名房地产开发集团拟定一份“以房养老”的“倒按揭”方案，该方案很快就通过相关部门的审批。据了解，实施“倒按揭”的具体操作单位则是一家国内的人寿保险公司。

　　2008年4月，上海市民政局和市老龄办联合召开一次关于如何开展“以房养老”的新闻发布会，表示上海已对“倒按揭”这一“不靠子女靠房子”的新型养老模式予以较大的关注，目前已经进入正式研究阶段。该新闻发布会上披露如下信息：

　　我国80岁以上高龄人口正在以每年100万的速度递增，老龄化速度在世界上名列前茅。上海是国内第一个步入老龄化的城市，老龄化比例超过13.4%,位居国内之首。预计到2025年，这一比例将超过30%。

　　为“倒按揭”算一笔账

　　不少专业人士认为，“以房养老”作为一项新兴事物能大大提高老年人的现实生活水准。如果在金融创新方面能有所作为的话，“倒按揭”完全可以在国内迅速推广。

　　一位保险公司人士说，国内保险业通过短短15年时间，今天已发展到保险覆盖生、老、病、死、残等各个领域，唯一空白的就是“倒按揭”。目前国内养老保障体系主要由三部分组成，即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障市民平均生活水平，商业保险比较适合年轻人和生活较富裕的人，而企业年金只有少数企业才能享受。如果通过“倒按揭”方式将老年人拥有的资产通过配置变成其生活资源之一，则弥补了国内保险体系的一大缺口。目前很多“空巢”老人生活水平低下，实施“倒按揭”一定程度上也能提升其生活水准。

　　有人替一位63岁老人算了一笔账：该老妇居住的房子目前市价为80万元，按上海女性平均期望寿命82周岁的话，老人理论上预期寿命为19年。19年以后该住房和土地增值估计约40万元，算去那时房屋折损30万元，房价总价约90万元。除去房价评估费、税费等费用，金融机构可按照房价的70%支付老人一笔资金。按月度计算老人每月可获生活费约为2700元，加上自己低保金约350元(2008年8月后执行)，老人每月可有3000多元现金可自行支配。尽管只是一个粗略算法，但老人的实际生活水平确实是提高了。

　　实施“倒按揭”并非一帆风顺

　　尽管“倒按揭”日渐深入人心，其优点也是十分明显的。但是，若要真正实行并非易事，至少目前人们还存在不小的争议。

　　争议一：社会反应不一

　　目前不少老年人对“倒按揭”还不甚了解，更谈不上“以身试法”。市公积金管理中心近日透露，2007年前曾经开展过一次“以房养老”的试点调查。当时连续向许多老人写信征询意见，结果不足10个老人回了信，而愿意报名者更是寥寥无几。据传，市公积金管理中心不久在几个报名老人中选出一户进行试点，以后的情况不得而知。

　　作为当今时势下的老年人有着不少疑虑和担心，其中不乏对此种模式不了解，也有的担心同子女产生不必要的纠葛。更有的表示把房子抵押掉还要好好算计一下，不少人抱有“千算万算算不过专业金融机构”、最终可能吃亏的思想。正因为社会对此反应冷淡，致使有关部门和机构迟迟下不了推出实施方案的决心。

　　　　争议二：子女无法接受

　　眼下国内人士认为，此举有悖于传统的伦理亲情道德观念。一位社会学教授说，欧美人家庭视“倒按揭”为正常现象，但中国不行。这里的父母对子女的爱是无止境的，造成下一辈要求上一辈越来越多的单向支持。不少老年人或许会想，一旦房产抵押掉了，那么家庭的亲情也有可能被“抵押”掉了。一方面老年人在感情上无法接受，另一方面子女们更无法接受。因为，许多年轻人买不起房子，期望通过继承父母的房产权获得房子。“倒按揭”必然剥夺子女的这一房产继承权利，可能更加深独生子女背景下“空巢”老人的困境，最终遭受损害的还是老年人自己。

　　争议三：存在多种风险

　　一位银行业人士说，作为金融机构一般不太愿意推出“倒按揭”项目，其中隐藏诸多风险。

　　正常的房地产按揭是银行用存在风险的房产(价值随市场发生变化)换来稳定的现金流，而“倒按揭”则是银行用稳定的现金流换取风险较大的房产。而且操作“倒按揭”手续十分复杂，其中涉及到房地产评估、利率的不稳定、人的寿命预期、房价波动造成抵押资产的变化、国内外经济形势变动等许多难题。一旦出现不稳定状况就有可能发生违约现象，到时金融机构很难收场。

　　金融机构还有一大心理障碍，即目前国内的土地使用权体制。我国目前住宅土地使用权期限70年，如果购房者花二三十年时间还清房贷，等到退休后再申请“倒按揭”，那金融机构对房地产所拥有的年限权益已所剩无几。另外，一旦房子需要拆迁，那“倒按揭”岂非成为无本之木了吗？如果对上述政策和变化没有明确规定，金融机构会有积极性吗？

　　“倒按揭”技术方面同样面临一些“瓶颈”制约：“倒按揭”目前实行的是“联体保险”，必须同时计算夫妻两人的预期寿命。对于这种不可靠的“预测”，其技术难度之大可想而知。

　　该银行人士认为，欧美国家之所以流行“倒按揭”，这同那里实行高额的遗产税有很大关系，这可以使老人在“以房养老”还是“留下房子”两者之间较容易地作出选择。以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产须缴纳60-80%的遗产税，这就使许多老年人从经济角度选择将房产“倒按揭”，子女对此也少有异议。因此，目前国内还缺少实施“倒按揭”的生存土壤。(葛颂茂)