2007年底，央行对二套房贷以上实行提高首付比例，同时二套(以上)的贷款利率在基准利率上上浮10-15%，令众多二次置业者背上沉重的二套房利息。如何减轻置业压力？汇瀚和亿达两大按揭公司教你几招实用对策。

　　招式一： 卖旧买新

　　今年年初，建设银行和深圳发展银行规定，已结清并出售的，能够提供新买家的房产证、售出房屋的税单等证明材料，可不计算第二套房。买家可以利用这个规定，将以前的房子卖掉，然后再买新房，只要是在建设银行或深圳发展银行办理该业务，并准备好已出售的证明文件，包括出售后的查册表和交易税单等，就可享受到第一次贷款的优惠利率。

　　案例：秦小姐原先在深圳有一套住房，后来工作到了广州，就想买一套新房，因为之前在深圳的房子是贷款买房，所以再次买房就成了第二套房贷。后来秦小姐打听到，如果她愿意把深圳的住房卖掉，然后到建设银行或深圳发展银行做第二套房的贷款，仍然可以享受“第一套房贷”政策。所以，后来秦小姐就把深圳的房子卖了，在广州买了第二套房，在建设银行办理了贷款，享受的是第一套房贷的优惠。

　　招式二：利用纯公积金贷款享受优惠利率

　　购房贷款主要有3种———公积金贷款、商业贷款和组合贷款。目前利用商业贷款及组合贷款进行二次置业，均须提高首付比例及上浮基准利率，但四大银行对第二套住房作了补充，利用纯公积金贷款购买第二套(含)以上住房的，可享受最高七成贷款、执行公积金利率的优惠。夫妻双方最高公积金贷款申请额度是65万元，个人最高公积金贷款申请额度是40万元。

　　案例：已婚的钟女士原有一套两房单位，已付清按揭，因工作调动需另置一套三房单位，钟女士不想将原单位出售。经过计算，她发现第二套房只要支付5成首期，需要贷款的额度就在65万元以内，所以她就申请了夫妻双方最高公积金贷款额度65万元，用这65万元做了第二套房的贷款。这样一来，她就享受到了公积金利率的优惠。

　　汇瀚按揭专家提醒：申请纯公积金贷款必须注意两点：如申请人此前有公积金贷款的，必须还贷完毕；还要了解可否申请足够的公积金额度，如不能申请足够的贷款额度，会增加购房首付的负担。

　　招式三：以纯抵押贷款支付新房款

　　自2008年1月，四大银行以及光大、兴业、广发展、深发展、招商等银行相继恢复纯抵押业务，买家也因此多了一个省钱方法。纯抵押是指借款人以现有名下房产为抵押物，向银行申请抵押贷款，也就是通俗所说的“押旧买新”，二次置业者可将手头已经付清按揭的物业抵押给银行，通过押旧买新的方式来支付新购房的款项。目前纯抵押的贷款成数普遍是物业评估价的6成，个别银行可达7成，最长贷款年限是10年。另外还有借款人年龄不超60岁，买房须提交买卖合同、税单等证明文件的要求。

　　按揭专家表示，该业务的优点是办理时间较快，缺点是贷款年限短，受理该业务的银行较少，且贷款利率除个别银行有优惠利率外，普遍还须在基准利率上浮10%。

　　按揭专家提醒：当纯抵押获得的贷款不足以支付新房款项要另行申请房贷时，是要执行二套房的上浮利率。因此，如选择将原物业押旧买新，就要了解到底可贷到多少钱，不足的款项要同时准备好。

　　案例：阿惠是独身女性，在市中心有一套80平方米的住房，她经过纯抵押贷款，获得了50万元贷款，她再利用这50万贷款，在市郊购入了一套高级公寓。然后她把公寓出租，“以租养贷”，通过每个月收到的租金，来支付纯抵押贷款的本息。

　　招式四：巧用两套房贷组合

　　现在市面上有一些单位，可以两套打通来用，因此深得一些希望一步到位的买家的欢迎。但是购买两套房，就要面临二次房贷的问题，不仅首付增加了，而且利息也要提高10%。所以，如何“最省”地购买两套住房，里面也大有文章。买家不妨通过以下办法来达到省钱目的。第一种，一套大房搭一套小房，小房房款全部付清，大房则做按揭。这样一来，只需执行“第一套房贷”的首付成数和利息标准即可。第二种，也是一套大房搭一套小房，大房做“第一套房贷”，小房做“第二套房贷”，这样，面积大的单位首付成数只需三成，利息也比较优惠；面积小的单位首付四成，但是比大单位的四成要少付很多。另外，因为小单位的贷款一般也比较少，所以利息上浮10%造成的负担也相对较少。

　　案例1：钟先生在某楼盘一次买了一套120平方米的单位和一套40平方米的单位，钟先生将40平方米的单位一次性付清所有房款，然后给120平方米单位按照第一套房的标准做了按揭，这样，钟先生不仅只需首付4成，而且还可以享受基准利率下浮15%的利息优惠。

　　案例2：另一位刘先生也一次性买入了一套120平方米单位和一套40平方米单位，他将120平方米的房子做“第一套房贷”，首付3成共48万元，其余112万元进行贷款，享受基准利率下浮15%的优惠；然后再将40平方米的房子做“第二套房贷”，首付四成，即21.3万元，其余31.7万元做贷款，利息在基准利率上要上浮10%。这样算下来，钟先生和刘先生都通过巧妙的组合，省下了一笔首期款和利息。

　　招式五：利用装修贷款

　　不少买家都遇到过这样的难题：想买房，但是预留装修款后，就不够首期；够首期款的，就没有装修款。日前广东发展银行、建设银行、工商银行的理财专家表示，买家可以利用装修贷款，解决这一难题。

　　第一种情况：买家将所有积蓄用于支付首期款，然后办理装修贷款用于装修；第二种情况：买家先通过向朋友亲戚借贷的方式，再加上自己的积蓄支付首期款，然后再通过申请来的装修贷款，将向亲戚朋友借来的钱还上。

　　案例1：纪先生想买房结婚，但是交了首期款就没钱装修了。他通过申请，得到了10万元装修贷款，将家里装扮一新，准时地结了婚。

　　案例2：已经工作2年的华小姐，很想在市中心买一套房，但有限的积蓄让她连首期款都付不上，后来她得知有装修贷款，就先向亲戚借了10万元，再加上积蓄，支付了30万元的首期款。过了2个月，装修贷款就发到了华小姐的手里，华小姐就用这笔钱还给了亲戚。虽说房屋装修还要再等一段时间，不过华小姐终于得以提前圆了自己的业主梦。 （文/记者 郝婧羽）