在深圳的购房者中，投资客是一个绕不过的话题。比起北京、上海的楼市，深圳的投资客们国际背景要淡些，本地化和普及度则更高，因此实力也参差不齐。未必每个投资客资金实力都非常强，但参与楼盘投资却十分积极。随着第二套房的购买门槛增高，楼市的持续冰冻，开发商的争相降价促销，投资客的投资积极性也迅速降到了冰点。曾经被判断为投资比例过高的深圳房地产市场，投资客在市场上一时销声匿迹。

　　“深圳投资客进入了冬眠期”。日前，记者从许多业内人士的口中，听到了这样的论断。无论在二级市场还是三级市场，深圳的置业者们的成交都十分冷淡，许多人面对目前的市场态势无心入市，投资者也有意识地渐渐减持或出租手中物业，呈现了十足的休眠期症状。

　　从短线炒作到长期出租

　　根据国土资源局的数据，今年2月，全市商品房一手楼共成交781套，日均成交约27套，再创深圳楼市成交量的一个历史新低。

　　这次的交易低谷，与投资客的缺席有很大关系。作为楼市寒暖的风向标，投资客的态度无疑将深刻地影响着楼市的温度。在去年投资客热情高涨的时候，深圳楼市被判断为“过热”，而今年投资客集体持观望态度之时，楼市的坚冰也变得难以撼动。

　　尽管在短期内很难获得新的上涨动力的预期是一致的，然而对楼市盘整时间长短的判断各不相同，加上投资客本身不同的财务状况和资金压力，深圳的投资客们又在蛰伏中，寻找各自的投资出路。

　　李先生是一个近两年才涉足房地产投资潮的弄潮儿，但他出入很快，平均3、4个月就转手一套，至今已经购置过不少房产，现在手上仍有几套房子待售。他买房子一般都是挑选位置优越、质数较高的新房，虽然基数较大，但是利润丰厚，付完首期之后就等着下家接手，一般这下家同样也是投资客。

　　然而自从去年八月份开始，李先生发现，中介向他要盘的电话越来越少了，手头的几套房子按原定的价位已经很难出手。在这半年来，随着市场日益变冷，李先生也将房子的价格一降再降，然而问津者寥寥，中介告诉他，现在的新房都没有多少人愿买，何况他转手还要赚一笔再卖出去。而李先生本身资金的周转问题也渐渐凸显，于是他只好将几套房子放出去出租，以租金来抵去大部分的月供，从一个短线炒家变成一个长期投资者。

　　同致行地产董事长王波表示，现在的投资客实力都还普遍比较强，一般不会因为楼市不好而大量抛盘，对他们而言，收租金也不失为一个好的选择。

　　缺席市场立足观望

　　随着像李先生一样的投资者离场，新房的开盘销售率日益萎缩，而现在的价格虽有下调，然而自住客承接仍然乏力，交易量持续走低，市场观望气氛更重。二手楼的情况也相似。然而租赁市场却在稳定中有所升温，可以看出像李先生一样，“炒房炒成了房东”的情况不在少数。

　　“大多数投资客还是处于观望中。”DTZ戴德梁行深圳公司总经理程家龙表示。持续高位运行的房价使许多置业者都感到，深圳部分片区的房价要见顶回落，对于未来还有没有上涨的潜力，许多人都抱着怀疑的态度。

　　异地置业曾经是刺激深圳投资客的一帖良方，但现在这种热潮已经消退。尽管珠三角以及长沙、武汉、重庆等内地二线城市仍不乏深圳人的身影，但量不大，大多是尝试性质的。“对深圳人而言，外地的房地产市场不够成熟，”众厦地产总经理郭澍楠介绍道，“而且，这次房地产的调整是全国范围的，外地市场同样也开始降温。”深圳的一些异地置业团体也反映了同样的问题。

　　李先生以及他的同行们也考虑过将资金转入股市，然而目前股市也不够稳定。对这批人来说，稳定的收益是投资的动力，而在现在没有更好的收益渠道之前，积极寻找减轻损失的方法、“静观其变”也许是较好的选择。

　　蛰伏寒冬等待破冰

　　去年九月份关于第二套房首付提高的政策，可以说直接导致了大量投资客的离场，而自住客也普遍对目前的房价表现出承接乏力，这一点最突出的表现是在西乡、宝安中心区、后海、布吉等炒风最盛的区域，在这些区域，新房的成交萎缩最严重，大量项目从去年开盘至今，成交率始终徘徊不上。

　　全国其他地区的投资客也纷纷淡出。广州项目在近半年来的房价震荡期中，由于投资客的缺席，一手住宅成交量下降明显。据报道，1月广州全市一手住宅成交量下降50%，而且这其中投资买家仅占10%。尤其在投资客云集的豪宅项目中，随着交易量的急速下跌，带来这些豪宅价格15%-20%的下挫。

　　毫无疑问，上海楼市目前也陷入了低谷，对手持房产的投资者来说是个考验。根据投资客本身不同的财务状况和资金压力，有人还在等待，有人则已经行动。据了解，部分投资客已开始出货逃顶。投资者逃顶，主要是因为信心受到目前市场低迷的行情影响。多数投资者预测，未来至少三个季度的时间内，上海楼市的颓势难改，现在逃顶是个选择。

　　对于深圳投资客，“逃顶”的时机已经过去。现在出手的价格与几个月前已经相差甚远。然而如果是资金有压力的投资客，也不能不选择抛盘。而更多的投资客会等待着楼市的回春之日。

　　安佳置业董事长黄志对投资客有如下的判断，作为投资者，他购买房产的标准是赚或不赚。这段时间收益少，投资客可能会沉寂，而如果房价调整到有适当的价值空间，就会触动购买力从而取得一定的成交，从而达到供需之间一个新的平衡。在这种有活力以及吸引力的市场上，会有新的投资客随着自住客入市。郭澍楠也表示，今年对投资客来说是一个迟来的春天，尽管沉默是大多数，但在一些位置交通比较便利的小户型项目，也不乏港资投资客的身影。对于深圳投资客何时才会复苏进入市场，他给出的预期是今年秋天。(韩文嘉)