地铁“三线两段”的开通，令上海的房产市场着实“火”了一把——距离远的如宝山顾村、浦东外高桥、松江大学城等新开通区域，近的如老西门、杨浦中原、徐汇田林等市内的老牌居住区，都在2007年的冬天，迫不及待地打出了“地铁房产”的旗号。

　　都说地铁通车，沿线房价必涨无疑。来自佑威、易居、中原等沪上房产研究机构的统计数据表明，6、8、9号线及1号线北北延伸、4号线修复段的开通，极为有力地刺激了沪上房产市场，宝山等地甚至还一度跃居新房开盘数最多、二手房成交最为活跃的地区。

　　可也有研究人士提醒，地铁开通的这支“强心针”，是在近来国家对房产市场实施连续性的宏观调控大背景下注入的，对于萎靡了整个四季度的上海楼市而言，“刺激”的效果如何，尚待进一步观察。而从近几周的成交报告来看，沪上房产市场尚找不到“回暖”的迹象，关于“地铁房”概念的炒作，大多也仅限于开发商促销的“砝码”而已。

　　地铁通车房价趋缓

　　家住浦东金桥证大家园的朱阿姨，对小区外的房产信息格外热衷。每逢上班下班，出门接送孙女，都会朝中介门店外的小黑板瞄上两眼。可最近朱阿姨感觉，房价没以前涨得那么快了。

　　朱阿姨不是因为自己要买房，而是想了解房产市场，尤其是自己家房子最新的报价。

　　从刚刚买来的时候5000元/平方米出头一点，到如今稳定在14000元/平方米-15000元/平方米的水平，朱阿姨的这套100多平方米的房子升值速度，用“滚雪球”来形容，一点都不为过。临近的一些老式公房住宅，也都搭乘地铁建设的“顺风车”，在最近的几年间身价陡增。

　　“按理来说，6号线通了以后，房价应该会上去一点才是啊……”这两天，朱阿姨纳闷的就是这个问题。

　　6号线的巨峰路站，距离朱阿姨的小区仅数百米的距离。6号线还未开通前，朱阿姨天天都盼着这道纵贯浦东的“海上霞光”早一点开通。因为她心里盘算着，地铁就是房价继续上升的“砝码”。

　　可现如今，地铁所带来的热度没持续几天，朱阿姨反而倒抽了一口凉气——小区门外的房产中介，近来一间连着一间地倒闭。不光是从报刊上听来的大名鼎鼎的“中天置业”，就连刚开业不久的“创辉租售”也都关门了。

　　房产市场的不景气，令一些实力不济的中小型中介纷纷退市，这是朱阿姨从报刊上看来的最新分析。可地铁通车了，房价反而不涨了，或者说涨得慢了，这是让朱阿姨最不理解的地方。

　　“地铁开通，真的让我们的房子更值钱了吗？”朱阿姨问道。

　　地铁概念早已“透支”

　　“这主要是因为通地铁这一消息的利好效应，已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以真正地铁通到那里，房价涨势也变平缓了。”有业内人士一针见血地指出。

　　从地铁规划出来，到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段，规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅；而到了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓，在上海就存在着这种情况。

　　大量事实证明，地铁对房产开发的影响是相当巨大的。

　　据市场分析人士介绍，一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高一两千左右。像1号线莲花路站附近的次新房，如果这个楼盘走路到地铁站口大约5到10分钟的话，价格在15000元/平方米到16000元/平方米，而如果不靠近地铁，均价可便宜至12000多元/平方米。

　　但他同时认为，那些觉得“地铁一到，房价就涨”的人多少有些一厢情愿，因为众多散户卖家，对地铁房产的期望值过于高了，在二手市场上“出手很重”，反而导致这样一个结果：挂牌价高高在上，成交量廖廖无几。

　　“比如1号线北延伸段的共富新村地区，当初方案出来的时候，周边的房价一般在三四千元/平方米左右，等到去年底这里正式开通地铁，挂牌价越来越离谱，每平方米5000元、6000元，其中有不少投资客，他们认为地铁一到，房价肯定要涨，大家都是互相看着别人的出价来挂牌，人家挂7000元/平方米，自己就非要挂个7200元/平方米。”

　　“目前兴建的地铁线路，所经过的大部分区域，都已形成比较完备的交通体系，新的地铁线路更多的是起到补充、激活的作用。”有市场人士认为，与早期地铁1号线通到当时交通极为不便的闵行“腹部”地区不同，现如今“莘庄效应”已经难以被复制，换句话来说，这种靠一条轨道“激活”一大片区域住宅市场的情形在上海已很难重现。

　　-专家视点

　　地铁不足以支撑房价

　　至2010年世博会召开前，上海将形成总里程达400公里的轨道交通基本网络。届时，搭乘地铁出行的便捷不会再被无限放大。尽管它仍然会是房产销售的绝佳卖点，但不再必然有效。还需要有其它诸如学区、商圈、购物等众多利多优势支撑，“地铁房”才能彰显其真正的价值，绝非许多开发商所宣称的“有百利而无一害”。

　　莘庄效应一去不复返

　　许多开发商在探索轨道交通的价值时，经常会以地铁莘庄站为范例，以刻意渲染身价、拉抬房价。并非每一条线都能像1号线的终点站——莘庄那样，在短时间内聚集如此旺盛的人气。未来，上海将有13条轨道交通要陆续投入营运，2010年后，上海的轨道交通站点已达数百个之多，各站点幅射效应与光环将明显降低乃至锐减。

　　投资得摸清线路特点

　　那么应如何进行地铁房的投资呢？可以看到，每一条轨道交通线路均有其与众不同之处，譬如：1号线贯穿人民广场、淮海中路、徐家汇；2号线连通陆家嘴、人民广场、静安寺、中山公园等重要的商圈，属于就业、购物线；3号线则以居住功能为主；4号线更是唯一的环形线，几乎串连所有轨道交通，虽方便无比，可无论到哪儿，都得面临转乘；5、6号线则各自偏重在浦西与浦东郊区居民的输送与转乘；7号线因为有数个站点经停世博园区，因此有“世博专线”之称；八号线由于串联人民广场、西藏路、四川北路几条重要街区，可望开辟出一条崭新的“商业长廊”；九号线则因为连接徐家汇与松江佘山、松江大学城，而带有明显旅游、学业的色彩。

　　（记者杨冬）