为能较早落实客户降低市场风险，开发商往往会与购房者订立认购书。但近年来商品房在短时期内价格高涨，涨到一定程度，不少开发商不想按认购书上的价格出售，而宁可付出双倍赔偿定金，致使购房纠纷频发。这一切都源于开发商违约成本太低，遭殃的是被迫面对更高楼价的业主们。但是从今以后，还有这个打算的开发商要掂量掂量了。广州市中院房产庭副庭长赵云川称，开发商如果故意违约或“捂盘”，购房者除可获得双倍返还的定金外，还可以最高获赔房屋涨价后与原价的全部价差。

　　宁赔4000万定金

　　开发商也不卖了

　　2007年10月12日，备受广东媒体关注的琶洲国际采购中心认购纠纷案开庭审理。

　　2005年前后，20多名购房者以当时高价位1.3万元/平方米左右的价格，签订了关于琶洲国际采购中心房屋的认购意向书。2007年7月12日，购房者们却陆续收到开发商要求解除合同的通知。购房者愤而将开发商告上法庭。据了解，此次涉及违约的房屋共30多套，总价值近亿元。涉及购房者分布于广州、浙江、厦门等地。

　　开发商《关于解除认购协议的函》上写到：由于自身原因，开发商无法履行该《认购书》约定的义务。根据认购书规定，开发商决定以双倍返还定金为代价解除与购房人签订的《认购书》。

　　如果双倍返还定金赔偿，开发商要支付4000多万元的违约金。宁愿支付巨额赔偿金也不卖房，或许只可能发生在房价冲天的今日。

　　以合同条款作为“合法违约”的依据

　　开发商 承认违约事实 坚称有权毁约

　　在去年10月12日的法庭上，开发商对违约事实供认不讳，但却坚称自己有毁约的权利，毁约的理由则是：公司经营策略发生改变，获利方式由原来的房租出售改为房屋出租。“开发商竟然将合同中规定的‘一旦违约就双倍返还定金’作为自己合法违约的依据”，原告的代理律师张旭锋说。

　　捂盘惜售只退定金

　　日前，琶洲国际采购中心认购纠纷案作出判决，业主们只能获得双倍定金返还，提出开发商继续履行合同的要求没能如愿。

　　现实中，为了在高涨的楼价中获取更多收益，开发商除了这种明目张胆的“合法违约”，他们还会“捂盘”。据焦点房地产网分公司的经理王伟勋介绍，开发商为了“捂盘不卖”，在认购书上会与购房者约定待取得预售许可证后签订合同，实际上他们或者已取得预售证，却不告诉业主；或者已经具备条件，但却办而不办，故意拖延时间，然后自称合同无效，只答应退还定金。小业主们只好自认倒霉。

　　判决结果关乎全城

　　在近年房价猛涨的背景下，此案其实只是冰山一角，开发商面对房价增长的暴利，更想与购房者解除认购合同，“捂盘”便成了他们的惯用手法，网上的一句顺口溜“死了都不卖”则更是购房者们对开发商的形容。

　　据统计，类似案件上诉到广州中院的有10例，多以双方调解结束。用广州中院房产庭副庭长赵云川的话说，“他们都在试探法院的态度，法院如何判决将关系到全城的开发商和购房者。”

　　目前，法院对认购书的意见是：《认购书》是有效合同，若开发商违约要双倍返还定金，不受预售证情况的影响，但是业主要求继续签订购房合同却不会受到法院的支持。“强制开发商签订购房合同违背了民事自由，法律不能强制当事人签订合同。”赵云川说。业内律师则认为，“即使判决开发商继续履行合同，但在签订合同时，开发商也可以提出不合理条款，让合同最终无法达成，业主却无法再以同样理由起诉，这对业主也不利。”

　　广州中院出招——

　　用赔偿差价增加开发商违约成本

　　“违约成本低与收益高”是开发商选择毁约的动力，张旭锋律师认为，对以追逐利润为首位的企业来说，本是无可厚非。因为认购合同是购房者与开发商两方协商签订，违约只是要双倍返还之前交的定金，因此，一般违约金都在5万元以内，如果认购价和现价的差额大幅高于违约金，企业难免有违约的冲动。

　　开发商任意撕毁认购书害苦了小业主，该如何提高开发商的违法成本呢？广州中院房产庭想出一个办法，既然开发商是为了谋取涨价利益，那么就想办法抵消它，重建公平。于是，广州中院经过研究确定，开发商除了双倍返还定金，最高还要赔偿房屋全部差价，也就是房价的上涨额。

　　三种情况判决不同

　　标准

　　必须有口头或书面的认购书，形成认购合同关系，“诚意金”不是认购合同

　　计算

　　同楼盘同房间新旧价格差(以认购书为准)或参考阳光家缘相同地段的统计数据

　　条件

　　价差必须明显大于双倍返还定金的数额，否则仅靠双倍定金即可补偿损失

　　裁量

　　●开发商“捂盘”，隐瞒预售证或拖延办理，判罚赔偿全部价差，因为开发商有欺诈行为。

　　●一般恶意

　　开发商仅仅故意违约，判罚住房价差20%～30%内，非住房价差10%以内，因为认购合同仍不能等同于买卖合同。

　　●一般毁约

　　协商一致，仅本数返还定金；如在认购书规定的签购房合同期限内毁约，按照法律规定，开发商双倍返还定金。

　　适用

　　所交纳的定金越高，确定损失赔偿时差价幅度降低，因为双倍返还的定金也可以抵偿损失。

　　投资性购房和自住行购房适当区分处理。

　　法院：新规则暂不适用业主违约

　　赵云川副庭长称，因为这属于法官的自由裁量，各地法院的判决会有所不同。而广州中院之所以制定上述细则，是为了让法官能够心中有数，做到同案同判。今后，广州中院在审理此类房产纠纷时，会依照这些规则来审理和判决。赵云川透露，目前已有一个业主状告开发商索赔价格差的案件在越秀法院一审审理，依新规判决该案将是广州首例。

　　房地产市场降价了，业主经常性的主动违约怎么办？对此，赵云川告诉记者，目前这些规则还不适用于业主违约的案件，但很可能会在将来以此作为参考。

　　获悉广州法院这一举措，法律界人士拍手称快。有律师称，由于此类案件是新型案件，国家法律目前还找不到明确依据，办案中苦于没有明确的意见和指导，广州法院此举走在了中国前列，相信会积极影响各地法院。

　　焦点房地产网分公司经理王伟勋则称，由于目前内地房价涨幅没有沿海地区那么大，广州法院的这一举措很可能被内地法院所参照，从而可以从一开始就杜绝此类事件。

　　一名不愿意透露姓名的某地产公司销售经营部总经理则坦言，开发商的日子越来越不好过了，希望法院能够公平对待开发商和购房者。(闫晓光 穗法宣)