今年以来，央行已五次上调人民币存贷款基准利率，同时个人公积金贷款利率也相应上调。明年1月1日起，老房贷客户就将一次性“扛下”连续5次加息增加的房贷压力，5年期以上个人住房贷款利率从6.84%(优惠利率执行5.814%)陡增到7.83%(优惠利率执行6.6555%)，增幅达14.47%。

　　一边是中国资本市场诱人的投资前景，一边是每月实实在在的额外支出。手中的闲散资金、丰厚的年终奖是用于提前还贷，还是投资呢？临近岁末，该不该提前还贷，再次成为市民热议的话题。

　　多次加息，月供究竟增多少？

　　最近记者就利息上调是否提前归还房贷，在办公室白领中做了一个小规模的调查，以下三种观点颇具代表性：

　　——倪先生2003年结婚买房目前尚有10万元商业贷款。他说，今年股票基金总体收益不错，等年终奖发了考虑还清所有贷款，过“无债一身轻”的生活；

　　——吴小姐说她借的公积金贷款利率不高，利息上升带来的还贷压力不大，目前不准备提前归还。由于八九月份买的基金都套住了，等发了奖金打算补仓，为2008年“炒基”布局；

　　——黄小姐目前尚有房贷60万元，她说目前通货膨胀，与物价上涨相比，房贷利率涨幅十分有限，反正每月还贷也不构成压力，年底前不打算归还房贷。此外，她还打算抛售些股票，加上年底奖金作首付贷款，买辆车。

　　那么今年以来房贷利率连续上调，贷款市民究竟会因此增加多少利息支出呢？

　　假设客户张先生2007年1月向银行贷款60万元，贷款期限25年。当时在享受15%下浮优惠的情况下(即贷款年利率为5.814%)，按照等额本息法计算，每月本息支出为3797.88元；经历多次加息后，2008年1月起，他的贷款利率将调整至6.6555%(15%下浮优惠)。假设张先生贷款本金还剩余59万元，他每月本息支出将为4107.48元，比原先增加309.60元，增幅8.15%。

　　其实，无论是前文调查中表示提前还贷的倪先生，还是另有打算的吴小姐、黄小姐。对提前还贷，他们都表现得比较理性。或还贷或投资或消费，都是从自身的经济情况和实际需求做出了相应的选择。

　　上海中行理财专家认为，并非提前还贷一定就合算，不还一定就吃亏，适合自己的才是最正确的。提前还贷，意味着必须放弃一部分流动资金，在减轻还贷压力的同时，其实也放弃了这部分资金在投资、理财产品上获得更高赢利的机会。而如手头资金十分宽裕，还清房贷减少额外利息支出，也不失为明智的举动。

　　提前还款，量力而行有技巧

　　提前还款，关键在于节省利息支出。在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款的前几年，尤其是前3年里一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降。

　　同时，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。相较等额本息还款法，相同贷款期间内，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”。而在提前还贷时，已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该支付的利息。

　　一般来说，各家银行提供的提前还贷有5种方式可供选择：一是提前全部一次性还清贷款；二是部分提前还款，每月还款额不变，还款期限缩短；三是部分提前还款，还款期限不变，每月还款额减少；四是部分提前还款，每月还款额减少，同时缩短还款期限；五是剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。

　　在加息周期下，市民如果有能力一次性偿清贷款，建议一次性还清；如果还款能力有限，则可选择部分提前还款。如想少付利息，选择缩短期限的方式是最有效的。因为还款期限越短，利息支出也越少，不过月供压力也越大。如果选择还款期限不变、每月还款额减少的方式，虽然月供还款压力最轻，但利息支出却是最多的。

　　由于提前还贷的手续比较烦琐，一般需提前预约，而且等待时间较长。银行理财师建议，市民不妨选择一些提前还贷的房贷产品。如深发展推出的“气球贷”，主要是将贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金放在最后一次性偿还，市民可申请10年期的贷款期限办理按揭贷款，但可与银行约定以20年或30年的期限来计算月供，这样贷款初期压力不会太大，而且可在10年内偿清贷款。

　　市民也可以选择用公积金“年冲”还贷。如果购房者账户中公积金数额较多，除了选择“月冲”外，还可选择以“年冲”的方式来一次性减少贷款本金。“年冲”是指在一年中的9月或4月，用个人住房公积金账户余额一次性冲还贷款本金。由于可减少本金，因此如果购房者公积金账户中数额较大，那么选择“年冲”所支付的总贷款利息要少于“月冲”。

　　闲散资金，投资渠道亦丰富

　　大部分急于提前还贷的购房者，都是出于对加息的预期。其实并不是所有人都适合提前还贷，有两类贷款人在考虑提前还贷时需要仔细斟酌。

　　一是还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者。此时一半以上甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大。而且，一旦提前还贷，那么再需要向银行借款，相对就较困难了。

　　二是有多渠道投资的房贷人。根据理财理论，在CPI高企的时代，如果GDP增速超过银行现有的利率水平，适当使用银行贷款是合理的选择。在提前还款前，还贷人最好考虑近期是否存在投资计划。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目，又再去贷款投资或经营。事实上，经营性贷款利率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资。

　　理财专家认为，加息带来的还款压力并不是考虑的主要问题。相反，市民需要考虑的是，提前还贷后，你的债务支出比例与原来的家庭支出发生变化了，是否会给家庭生活质量带来明显的影响。

　　不少工薪族在支付买房的首付款和装修费后，积蓄已经所剩无几。尽管拥有稳定的收入，但一次性还清贷款的难度还是很大。对于这些本来就没有太多闲钱的人来说，如果不根据自己实际情况盲目提前还贷，不仅将降低自己的生活质量，更将本来可以用于更有价值投资渠道的“活钱”变成了“死钱”。在资产价格迅速上涨的背景下，很难储备起家庭的教育基金、养老基金等各种必需的财富积累。如果动用应急资金甚至父母的钱来还贷，不仅会打乱原有的理财计划，背上沉重的心理和家庭经济双重负担，更会增加未来生活的风险。

　　预计明年可能还会继续升息，市民现在提前还贷省下的资金毕竟有限。虽然今年贷款利率不断提高，但是CPI的增长速度也不低，这就意味着，如果你的资金收益率能战胜通胀，再有稍高的收益率，就可以抵消加息的压力了。尤其是现在的利率仍处于相对较低的位置，如果可以选择固定利率房贷，不失为一个化解房贷压力的好方法。

　　2006年以来，许多股民、基民尝到资产迅速增值的甜头，有的人甚至举债“炒股”、“炒基”。但是“5•30”和10月份的两次股市大调整，也让不少人明白牛市中也有资产缩水、亏钱的时候。随着目前市场投资理财品种的不断丰富，市民与“通胀赛跑”，避免手中资产缩水的方法，并不局限于股票和基金。

　　对于比较稳健的投资者来说，可选择银行推出的一些风险较低的人民币理财产品。银行人民币理财产品不断推陈出新，既有风险较低的人民币信托理财产品，也有以网上申购新股为主要投资方向的理财产品，供不同类型的投资者选择。此外，QDII产品也是近期比较受欢迎的投资品种，不少产品的表现形式类似于开放式基金，已具有很强的流动性和透明性。(王欣 张旭栋）