在央行出台以户为界定二套房标准后，昨日记者从沪部分银行获悉，目前各家银行均在等待总行制定实施细则，在此期间，相关业务将再度暂停，但已签约客户不受新标准影响。

　　记者了解，前期，沪银行业对二套房认定存在四种界定标准，即个人、户、原贷款结清、原贷款未结清等。昨日，沪上一家前期以个人为界定单位的银行表示，在央行出台新界定标准前放出的贷款，仍按原合同执行，但未来制订的操作细则，将严格按照央行标准执行。

　　而前期深圳发展银行对 “二套房”的操作细则，与央行公布的新标准最相似，即将子女购房情况纳入“户”按揭记录考虑。根据深发展原有的操作办法，如果子女成年，并已经工作有还款能力，而且父母的贷款也无需其负担，那么不会被深发展认定为二套房；但如果家长以投资为目的，以尚未成年子女名义购房，将被视作二套房处理。

　　数据显示，11月上海中资银行人民币个人房贷环比虽略有多增，但当月新增个人消费贷款量却比上月少增8.1亿，其中个人房贷增加50.5亿，仅比上月多增0.7亿。“房贷新政”对银行房贷业务发展也带来很大冲击。

　　一银行相关人士表示，目前监管部门对二套以上房产的按揭限制已经非常严格，几乎没有再给商业银行留下自主操作的空间。

　　从严屏蔽投资型客户 或增银行违约信贷处置压力

　　央行明确二套房以户为单位界定，正式给沪上纷繁复杂的界定标准划上句号。10月以来，“房贷新政”已经为银行“屏蔽”了大量投资型客户，而更加严格的界定标准，将使银行客户结构中自住型客户比例继续增多，而这却可能使银行面临更大的房贷不良资产处置的压力。

　　据记者了解，2004年，上海中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右，而截至2007年2月末，上海中资银行房贷不良率已达到0.95%，逼近1%大关，3年间不良率猛增约10倍，且近期不良率一直在反复。处置房贷不良资产已成为中资行房贷业务的一个新压力。

　　而记者从沪上一家股份制银行获悉，过去几年间，该行在处理拥有多套住房客户的违约情况时，均通过拍卖客户房产挽回了损失，但在处理仅有一套按揭房产的客户违约时，却全部由于难以操作造成信贷损失。

　　“可以说目前银行不良房贷资产，相当大部分都是由仅有一套房按揭的客户造成的。”该行一相关负责人表示，拥有多套房产按揭的客户，由于有相关贷款记录，银行更能把握其征信情况，同时也显示其收入状况较好。因此，实际上这部分客户是银行比较看重的。

　　从严控房地产开发贷款到从严界定二套房标准，表明监管部门正在从开发到销售领域，全面节制房地产投资行为。但屏蔽掉越来越多的“优质”客户，也将让商业银行面对更多自住型客户。

　　某银行零售银行部总经理告诉记者，他们近3个月来，没有受理一笔明确以二套以上房名义申请的贷款，而对于被银行查出申请对象有未结清余额贷款记录的客户，在向对方告之利率将上浮后，几乎所有客户都收回了申请。“主要是客户心理上还无法接受”。

　　但值得注意的是，处理多套房产按揭客户违约更容易的情况，是在房价不断上涨的背景下出现的，一旦上海房价在宏观调控下出现拐点，情况是否会改变？

　　沪一银行业人士认为，目前银行的信贷政策是根据客户具体情况而定，一般都会收取3成首付，最高甚至达到5成，最低也有2成。从目前情况看，上海房产的需求仍比较旺盛，哪怕房价跌20%银行也能承受，况且这种情况出现的可能性并不太大。

　　聚集二套房贷·业界

　　房产商拟全力吸引一次性付款者

　　“得知第二套房贷款政策明确界定为以家庭为单位后，公司部分人士也对此进行了研究。”昨日，香港九龙仓集团下属汇宁花园发展有限公司销售负责人郑翎昀表示，在整体大环境不发生重大调整的情况下，公司对于原先制定的方针、销售指标都不会发生变化。

　　郑翎昀表示，第二套房首付提升政策对于公司今后的项目销售、项目开发不会产生太大的影响，或许只会在部分项目的细节上做一些小的调整。原定于本月中旬推出190套房源的汇宁183项目，仍会按照原定计划开盘，售价亦不会因为新政而调整，价格依然在4万元/平方米左右。

　　而对于正在开发建设中的九龙仓集团的另一楼盘——新华路1号项目，郑翎昀表示，项目的总体方针不会发生改变，但或许会考虑对项目的装修标准做一些调整，期望能够在原先高端的定位上，把项目做得更加高端，以吸引一次性付款的高端客户。

　　“第二套房贷新政对承受力相对较强的高端群体影响不大，这部分购房群体一般都会采用一次性付款。”昨日，上海中原地产研究咨询部总监陈宁表示，“目前上海中原成交房源中，有38%的购房者一次性付清房款，第二套房首付提升，对这部分购房者的投资购房需求不会产生影响。”

　　世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜认为，新政策将会导致成交量进一步下降，但对中心城区的高档住宅几乎没有影响。

　　聚集二套房贷·权威声音

　　上海市政府新闻发言人陈启伟：

　　上海将积极贯彻落实“第二套房”贷款新细则

　　针对央行、银监会近日联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，上海市政府新闻发言人陈启伟在昨日的市政府例行发布会上表示，上海市政府已经关注到了近日央行、银监局发布的相关政策，并将积极贯彻落实国家有关部门制定的政策规定，希望这一政策将对上海房地产市场的健康稳定发展、防范信贷风险起到积极作用，其对市场的影响有待进一步观察。

　　陈启伟表示，《补充通知》明确了以家庭为单位认定贷款人房贷次数，这是统一各大商业银行的操作口径，进一步严格住房消费贷款管理的又一举措，有利于房地产市场各项宏观调控政策的贯彻落实，有利于房地产市场的平稳健康持续发展。

　　复旦房地产研究中心主任尹伯成：

　　新规将有效抑制投资性购房需求

　　二套房贷界定明确规定了以家庭为单位，专家表示，此举对抑制投资型购房将起到很大的作用。

　　上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成就表示，二套房贷明确界定以家庭为单位之后，对投资性的需求将有有效的抑制作用，将区别于以往的房地产政策。

　　上海同济大学经济与管理学院副院长施建刚也表示赞同，他指出，此项规定是房地产市场调控中，相当严格的一项举措，主要是针对投资性需求。

　　尹伯成同时指出，此项规定不但可以抑制投资性需求，对首次购房者也相当照顾，能够减少信贷的风险，还能够平抑房价。

　　聚集二套房贷·市场

　　昨市场反应不大 成交平稳

　　昨日，《每日经济新闻》获悉，央行确定第二套房认定以家庭为单位政策出台的第二天，市场的反应不是很大。业内人士表示，由于政策刚出台，目前仍在理解消化过程中，估计明、后两天市场对该政策的反应会逐步表现出来。

　　网上房地产数据显示，昨日，全市共预售各类商品房791套，面积7.69万平方米。和前几天相比，成交情况差不多，前天，全市共预售各类商品房769套，面积7.61万平方米。

　　上海中原地产研究咨询部总监陈宁表示，第二套房认定以家庭为单位政策出台后短期内二手房市场的挂牌量将上升，但是由于当前购房者的观望，后期房源卖不动，部分房源有可能转售为租，房产市场成交量在一定的时期内仍将持续下跌。

　　(陈珂 李丽 宋文明 刘春香 杨燕)