记者连日来走访深圳房地产市场了解到，由于目前深圳二手房的交易存在5%-10%的议价空间，买方在观望，卖方也在观望，导致不少投资者将短线投资变为长期持有，改放盘为放租。深圳房地产中介人士表示，随着二手房成交量出现调整，房屋租赁行业开始出现供求两旺的局面，近几个月以来，深圳多数物业的租金呈现上涨态势，租金上调幅度普遍在20%左右。

　　租金回报率达5%以上

　　市民陈先生在福田区租房居住3年时间，原本打算近期买房，但碍于目前市场的走势不明朗，也不敢贸然出手，即使现在房东把每月的租金多加了300元，他还是选择继续租房。“现在房贷利率高，房价也没有明显下滑，买房还是不划算”。陈先生向记者算了一笔账：买一套100万元左右的房子，最低首付后办理20年按揭贷款，月供也要6000元，每月利息达4000元左右，而现在租住同等住房月租只要3000多元，低于买房利息的支出。

　　在福田区拥有一套80平方米两房物业的许小姐告诉记者，她在两三个月之前开始抛售该套房子，但由于买家压价厉害，直到上月底房子还未售出。急于解决供房压力的许小姐，在本月初改售为租，结果不到一个星期，便轻松达成交易。“没想到那套房子能够租到5000元一个月，现在抵掉供楼款，每月还能净赚1000元呢”。许小姐表示，如今租赁市场比较活跃，房子短期内卖不出去的话，中、长期的出租业务也能带来不错的回报。

　　据了解，福田、罗湖等区自住型住房比例较大，近期租赁市场放盘量变化不大，而在南山、宝安等自住型住房比例较小的区域，业主转售为租、租赁放盘增多等现象较为明显。

　　一位中介人员表示，科技园及周边地区的工薪阶层人口庞大，租赁需求较多，因此南山区的租赁市场十分活跃，中小户型成为中长期投资的主要产品，投资回报十分稳定。据该中介人员介绍，福田中心区的租金回报率在7、8月份的时候是4%左右，目前已升至5-5.5%。南山区物业的回报率普遍在6%以上，部分物业的回报率达到了9%以上，“租金的上涨和房价的平稳发展，使得出租物业中长期投资的前景广阔”。

　　租赁行业进入高速发展期

　　业内人士表示，随着房地产市场的快速发展，我市的租赁行业也进入了高速发展的快车道。

　　专家表示，深圳目前人口已超千万，其中流动人口所占比例较大，这为租赁行业的发展提供了潜力。相关调查显示，深圳市总的房屋租赁面积多达2.27亿平方米，可供出租的房屋约330万余套，这种状况直接孕育了深圳的房屋租赁行业，而租赁市场的高速发展更将进一步推动深圳房屋理财租赁行业。

　　其次，随着目前二手房成交量出现调整，房屋租赁行业开始出现供求两旺的局面，自房地产三级市场衍生出的租赁行业开始进入高速发展的快车道，这个被称为房地产四级市场的行业正逐渐被市场认同，推向地产行业的风口浪尖中。

　　记者了解到，对于目前“观望氛围”浓厚的二手房交易市场，大部分中介机构主要靠租单来维持经营。中介人员李小姐告诉记者，该公司现在的租售业务量比例高达10∶1,三个月之前，公司每月租单的成交量在200宗左右；近3个月以来，公司每月成交的租单达到300-500宗。

　　业主应适时调整投资策略

　　目前，二手房交易量下降，投资客以租代售，大量房源涌入租赁市场获取租赁收益。但不少业内人士分析，由于租价及物价上涨的因素，租赁需求将会相对缩小，今后深圳市房屋租赁价格将会趋于平稳下降。

　　主要原因有以下三个方面：一、大量房源的流入，致使住宅租赁价格的下降空间增大。二、低端房屋将影响房屋租赁价格，深圳现有城中村200多个，其中特区内城中村有90多个，特区外城中村有150多个及6个大工业区，城中村内大量的农民房，是住宅租金下降的主要原因。三、物价水平的上升，无形中使房屋租赁消费下降。近年来深圳的商品房高档次、精品化、个性化趋势突出。而对于租房者而言需求的是大量的经济房，为解决高额的物价消费，租房消费首先被迫减少。目前市场上一方面是大部分业主由于对市场过于乐观，盲目提高租金；另一方面是租客迫于物价与租价双涨的经济压力，降低居住环境要求，大量向关外和城中村的农民房转移。

　　为了保障租金的长远收益，专家建议业主调整投资策略：可相应降低租金出租，短时间内将房子出租，享受租金回报减少空闲损失；第二是转移风险，交由专业公司出租，可以有效规避房屋空置。(记者 陈颖)