市民故事1：

　　放弃购房转投股市

　　广州楼市虽然近期促销力度有所加大，但一直想买房的陶小姐看了一圈下来颇为失望，“看得上的还是买不起，买得起的看不上”。陶小姐告诉记者，虽然楼盘宣传最近都突出打折等信息，包括手机短信促销每天也收到很多，但是，去到现场一看发现真打折的都多少有“缺陷”，以前看中的还是没有怎么打折。陶小姐表示，她看楼已经看了快一年，因为工作才四五年，小两口财力有限，以前可以接受七八千元/平方米的房，后来房价涨到万元以上/平方米时，就将心理价位提高到一万元/平方米并缩小购房面积，但“心理价位的调整赶不上房价上涨速度”，于是，“前几个月已经基本放弃购房打算，将钱用来炒股了，炒股不但可以挣点钱为将来买房作准备，而且现在租房比较划算，租金基本没涨，房价却涨得厉害”。

　　陶小姐表示，她会继续观望，因为“现在房价水分真的不小，我看的天河北某楼盘，今年五一还是八九千元/平方米，现在就要一万五千元/平方米了，最近所谓的打折，也只是折到13000元/平方米，还是比以前高啊”，“我觉得现在的楼盘促销就像一些百货商店天天搞促销一样，将价格提高了再折，有点不地道”。

　　市民故事2：

　　高位卖房租房生活

　　在广州工作了七八年的王先生小两口面对高企的楼价更是别出心裁。眼看今年五月以后房价波动，八九月份王先生小两口一举将其位于海珠区滨江东路附近的一套100多平方米的住房卖了，“纯赚百万元左右”。然后，同在一家单位的小两口搬到单位附近的某房改房中居住，每月租金才一千多元。王先生告诉记者，虽然周边很多同事不理解，“为什么放着好房子不住，偏要苦了自己租旧房住”，“但我不这么认为，有机会就要把握住，我赚的这些钱可以用来投资，楼价也不可能一路涨，到时我已经挣了一笔钱，可以在更合适自己居住的区域买一套房啊，总之，卖了房就把死钱变活钱了，何况人民币还在升值”。

　　市民故事3：

　　房子缩水近300万

　　深圳某小型礼仪公司负责人林先生是深圳典型的“炒房”一族。他从4年前来深圳，只要手头有钱就会买房，至今他拥有的房产已有20多套。在今年波动的深圳楼市中，林先生切实感受了一回资产膨胀与缩水的“阵痛”。他记得当年最早投资罗湖和福田的房产时，价格才5000~6000元/平方米，他陆续买入了特区内多套中小户型。今年上半年，深圳特区内售房均价一度突破2万元/平方米，他迅速出手了5套房子，赚了近三倍，当时其名下的房子总价值在1500万元左右。可是，如果现在全部出手的话，也就1200多万元，而且还要在有人接手的情况下，4个月其资产缩水了近300万。

　　走势预测

　　楼价仍涨但涨幅放缓成交萎缩

　　珠三角楼价是否迎来了拐点呢？对此，专家学者普遍指出，目前言之“拐点”为时尚早，楼价目前尚处于上升通道中，但楼价过快上涨的趋势已得到抑制，同时，楼盘打折促销“变”多存在宏调、年底赶任务促销等多种原因，未来走势尚需看宏观调控政策出台和落实情况。

　　目前，广州市民经常面对的楼市数据主要有阳光家缘网上实时签约数据、市国土房管局每月10区房地产市场分析报告和国家发改委、统计局公布的全国70个大中城市房价指数。虽然这几项数据所公布的具体楼价各不相同，但都反映出类似的趋势，即涨幅放缓。同时，阳光家缘和国土房管局报告显示成交在萎缩。

　　学者：

　　楼价过快上涨形势有所好转

　　广州社科院经济学研究员谈锦钊认为，由于宏观调控措施的持续出台和落实，房地产过热势头已受到压抑，尤其是政府打击囤地、囤房的力度在加大，供应土地的力度也在加大，同时，还供应限价房等，因此，楼价过快上涨的形势有所好转，“这对购房者而言是一个好兆头”。同时，谈锦钊指出，广州楼价并未出现大幅下滑的迹象，并不认同“拐点”之说，目前的变相降价、打折促销是开发商面临严峻调控局面下的一种“让利”，“只是削去其利润峰值上的一点泡沫”，预计宏调力度若继续加大，楼价下降10%~30%都是一个可以预期的合理区间。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，目前广州、深圳等地这种成交量下跌的情形会持续几个月，主要是因为购房者的观望情绪浓厚以及因银行已用完全年贷款额度致使买家无款可贷。如果年底前只是再加一次息，而无诸如第三套物业不允许贷款等有力度的调控措施，那么，市场价格不会有明显改变；反之，楼价就会加速下跌，楼市就可能出现“拐点”。但黄韬认为，即使出现拐点也只会是小拐点。

　　此外，黄韬认为，珠江新城的减价空间相对较大，首先因为其一开始就与一般的市场价拉开了距离；其次目前该地段在售楼盘80%都是早期批下的用地，成本低，有减价空间，而新的项目成本已经很高，降价空间有限。

　　业内专家：

　　今后走势关键看政府调控

　　房地产专家、广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，目前说是楼市拐点为时过早，今后的走势关键看政府调控态度，“是继续允许房产具有投资属性，还是只限于普通商品属性”，赵卓文说道，“目前政策不明朗，如果政府调控力度不再加大，那么，楼价难以下跌，尤其广州老八区楼盘供应量远不能满足市民需求，价格依然会坚挺”。

　　中介人士：

　　二手中介生存受影响

　　一些地产业内人士认为，一手价格可能会有较大的变动，特别是之前被发展商“吹胀”了价格的楼盘，首当其冲的当然是珠江新城，目前个别发展商已经用各种不动声色手段暗中调低价格，或者以较低价格推出较差的一部分“货”。二手相对较为稳定，因为二手市场价格更为贴近市民需求。

　　整个市场估计在接下来的3个月会出现较为低迷的状态，但应该不会出现所谓的“拐点”，特别是前年、去年在宏调措施来临时都经受过3个月左右的较低迷状态，预计这段时期也会持续在3个月左右。

　　而对二手中介而言，一间全国连锁的大型中介业内人士认为，中介行业的确受到一定的影响，但会“熬”过去，一些已经经营不行的小中介可能会在这场冷淡期死掉，但大中介不会受太大影响，最多地铺扩张速度放缓，并减少在市中心区等高楼价区的地铺。

　　深圳：

　　暂不会有根本性逆转

　　深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智则分析，目前下行的深圳楼市房价何时跌到“谷底”谁也说不清，未来深圳楼市的涨跌要看成交量。当深圳商品房月成交量从此前最高峰的1.2万套至1.3万套，降到此前每月6000套~7000套的平均水平，深圳楼市有可能就找到了“平衡点”。

　　同时，在金融、税收、行政多方力量的集中释放下，由投资者支撑起来的深圳楼市和楼价在未来两年将面临连续调整，调整幅度相对高峰时期的楼价有机会下降三成。受此影响，深圳投资客“异地搜楼”的情况将有所减少。

　　佛山：

　　目前楼市进入休整期

　　佛山资深地产人骆仪克认为，经过今年近半年的快速增长，目前佛山楼市进入一个休整期，前几个月动辄上涨千元，确实是有些过快，现在出现一些回落属于正常，这样有利于挤去泡沫，还原产品的真实价值。

　　东莞：

　　楼价将缓慢下行

　　东莞中原市场研究部经理车德锐认为，从目前东莞市场各新盘的情况看，因为楼市观望期的延长，很多新盘都选择延期发售，一些必须在近期入市的楼盘，主要采取的方式是调低预期房价水平，高位盘会以比预期低1000~2000元/平方米的价格入市。

　　从价格规律看，目前东莞房价已经处于一个高位，房价难免冲高回落，开始进入重新调整期。东莞楼价缓慢下调的可能性很大。

　　专家支招

　　楼市投资风险进一步加大

　　深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智表示，今年年底前，随着交易量持续走低以及新增供应的陆续上市，开发商的资金链趋于紧张，为回笼资金，卖方会在售价上作出适当让步以刺激成交，现在是深圳自用型购房者的入市时机。同时提醒购房者，不要急于入市，要注意考虑自己的经济实力，多花些时间挑选房子，选择品牌实力开发商的楼盘，不要盲目购楼。“换房一族”则可多关注二手楼市场，以加快换房速度。

　　“买房像买白菜”已成过去

　　而投资类的消费者，就要多考虑投资风险了。“买房像买白菜似的年代已经过去”。像佛山是典型的藏富于民的城市，此前佛山楼价低于广东省平均水平。随着楼价迅速上升，连购数十套住宅不再轻松。

　　目前随着新政推出，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，借款人偿还住房贷款的月支出应注意控制在不高于其月收入的50%。

　　另外，“物业税”等其他的后续政策很可能将继续出台，房地产投资门槛将不断提高，投资风险进一步加大，投资类消费者一定要多考虑风险，谨慎入市。

　　“异地置业”量力而行

　　房地产研究资深专家、深圳房地产研究中心主任王锋博士指出，“异地置业”是珠三角经济融合的结果。但是，异地置业应注意城市间微观的不同，做好个人理性选择，不要盲目消费。如有小孩的家庭，异地置业有可能带来小孩上学难的问题，异地之间学籍不承认的问题。不同城市医疗、社保政策的不同，对不同人群在方便性方面会有差别。另外异地工作和生活，生活成本也须考虑。这些细微问题，因人而异，建议个人根据自身的不同需求理性置业。

　　银行

    房贷

  　10月个人贷款增量猛降一半

　　已经打电话到第四家银行去问了，陈冬周得到的答案还是一样：因为之前其妻子借款买过一套房，因此夫妻任一方再贷款买房，都只能按第二套房贷标准提高首付，利率也要上浮10%。这意味着，陈冬周一家人小房换大房的梦想落空了。

　　银行原则是“能紧不松”

　　许多打算购房者最近都在经历着与陈冬周类似的遭遇。昨天记者扮成第二套房购买者，到某国有大银行东华东路网点向工作人员咨询。银行房贷部门人士透露，近期经常有市民来咨询同样的问题。“我们也不是不愿意按第一套房标准给你放贷款。可是，上级银行就是这么规定的，我们只是依照通知办事。”

　　在过去，碰上贷款购买第二套住房的借款人若是拿来自住的，银行巴不得给他们优惠利率、降低首付成数。道理很简单，有钱小房换大房的自住买家，而且，通常是出于家庭成员改善居住环境需要而换房，对银行来说，这部分借款人既有还款保证，又有良好的还款意愿，正是银行千方百计要抢夺的客户，银行当然欢迎。

　　可事到如今，银行不得不对他们眼中的“优质客户”抬高贷款门槛，甚至不惜为此而将这部分客户亲手推入竞争对手的怀抱。一位不愿意透露姓名的广州个人房贷资深人士表示，“能紧不松”几乎是目前所有银行个人房贷部门发放贷款的原则。“这是因为，现时银行每放出一笔按揭贷款，牵涉的不仅是个人房贷本身风险问题，还与一家银行贷款总体发放规模有关。”

　　房贷新政抑制买家需求

　　被访银行人士普遍认为，虽然还无法判断现在是否拐点，但银行数据确实显示个人贷款下降。在银行普遍收紧个人住房贷款的10月，全国金融机构当月个人贷款增量，已比前9个月的月均增量猛降一半。应该说，房贷新政策的实施，对于抑制楼市买家其中包括部分自住买家的需求，立竿见影。一家总部位于深圳的房贷部广州区负责人表示，如今银行最担心的反而不是不良贷款的上升，因为银行按揭贷款不良率一直低于1%的水平。“我们最担心的是需求反弹，引起房价新一轮上涨。”

　　房价迅速上涨对于银行并非好事。一方面，房价上涨太快，同一面积单位的贷款额也水涨船高，银行必然面临贷款再次收紧的政策风险；另一方面，房价上涨越快，房价下跌的可能性也越高，万一出现断供收楼，银行处理不良资产是按当时市价来计，必然面临贬值损失风险。(刘畅、秦仲阳、欧阳媚峰、张玉云、汪绍文、李婧、林琳、孔华)