受一系列调控政策和相关措施的影响，深圳房地产市场连续4个月出现降温。记者连日来走访深圳房地产市场时了解到，为了尽可能刺激交易，目前深圳楼市不仅出现了开发商自降“身价”的现象，不少商家更是主动让价，大有卖方市场向买方市场过渡的趋势。

　　观望气氛浓卖盘变租盘

　　市场人士分析指出，为了稳定房地产市场，今年以来深圳先后出台了多条法规及调控措施：限制外资只能购买一套自用的商品房；要求使用统一的新版二手交易合同；加息及提高存款准备金率；收紧信贷等。这些举措都影响购房者对后市的信心。加之当前价格已处于一个较高的水平，许多买家都推迟或取消购买计划，持币观望。“所以，有时碰到一个真心想买房的买家，我们都兴奋不已。”中介业务员汪小姐说。

　　事实确实如此。与上半年的活跃相比，进入四季度以来，深圳住宅销售市场总体表现冷淡，交易量明显下滑，多数新开盘项目的销售成绩远不及上半年推出的楼盘。在银行信贷收紧后，部分二手成交因为无法贷款或贷款额减少而被迫终止。此外，较浓的观望氛围也使得部分买卖交易进展缓慢。不少业主已开始考虑将持有的物业转售为租。房地产中介普遍反映，第四季度市场上居住类的租赁物业，供应量明显增加。

　　一位品牌中介的资深经理人贺先生告诉记者，二手房的交易量减少，将刺激更多业主放盘出租；而持币观望的自用型买家，也会选择暂时租房。因此，预计下季度的租赁市场将持续供需两旺。另外，在少量成交的物业中，中小户型住宅占据了主体，自住型购房的比例也明显增长，部分区域更占成交量的九成以上。“部分中小投资者急于离场，不惜降价出售手中的物业，因此市场上的房源供应较多，交易中议价的空间更大了。”

　　新房成交不及三个月前二成

　　记者了解到，二手房市场受到银行信贷紧缩及交易个税征收等政策影响，交易量大幅减少，这种市场变化也影响到投资者对新房的信心。因此，集中在10月、11月开盘的房地产项目，交易量都呈显著回落之势。

　　“现在的新楼盘成交只有原来的20%-30%，有些新楼盘成交连一成都不到。这对开发商的经营节奏、开发节奏、资金回笼都有一定影响，开发商的资金运作将出现窘境。”地产界专业人士刘先生这样表示。据了解，目前一些开发商为了促成更多交易，又用起一些传统的营销手法，如打折、送精装修等；有些还带来创新促销手法，以达到资金的快速回笼。

　　“这在三个月前是不可想像的。之前的商品房开盘，就算是拿一个房号也要托好几次人才行。”刘先生表示，开发商的这种促销行为实际上是在变相降价。这种情况可能会持续一段时间，但市民如果再持续观望一两个月甚至半年，那开发商最终可能顶不住了。

　　一位房产开发商高先生表示，开发商现成的楼盘不能不推，否则造成楼盘积压。之前开发商“捂盘”可能确实存在供不应求的情况，这也是开发商抬价的原因。但现在楼价虚增的幅度太快，市场有点难以承接，完全可能出现供大于求的状况。他说，房价拉升这么高，许多想买房子的人望而却步，有效需求变成了无效需求。“愿意买房又有实力的需求越来越少，降价促销是开发商不得已而为之的策略。”

　　也有一些实力开发商表示，虽然目前回笼资金的速度有所减缓，但毕竟不是完全停止资金回笼，只是时间往后拖延了，这对一些大型、具有较强经济实力的开发商而言，影响不会太大。

　　“捂盘”者集中松动下调售价

　　“房价真的松动了，三级市场不再由业主一口说了算，相反要看买家的态度来决定成交与否。”中原地产的小钟对记者说。接受采访的中介人员小何也同样表示，目前出售的房源很多，可是买家很少，供求关系发生了暂时性的变化。

　　在挤出房源的同时，部分前期“捂盘”惜售的业主也重新调整挂牌价格。小何告诉记者，近一个月来，其公司下属门店挂售房源中，八成业主对挂售房源下调了挂牌价格。其中，75%的业主对于挂牌房源作了5%以内的价格下调，3%的业主给出了6%-10%的让价，有2%的业主则给出了超过10%的让价。

　　不少房地产分析师表示，二手房成交价普遍低于挂牌价，客户还价多于房东调价等现象，都是新一轮调整的表现。

　　但二手房市场也有回暖迹象。专家刘先生分析认为，在政策不断被市场消化的过程中，二手房市场在10月黄金周之后成交面积有小幅上涨，出现了阶段性回暖。而成交的物业产品类型也以中小户型居多，户均面积在80至100平方米左右。不少人预计，市场观望和冷冻期过后，为自住客户带来了新的市场契机，盘源的议价空间与上半年相比有所松动。“在市场对于政策有了一定消化后，以自住需求为主体的置业者将继续成为活跃交易市场的重要因素”。

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　　小型中介机构面临生存危机

　　持续一段时间的惨淡经营，对一些小型中介机构带来了危机，不少从事二手房中介机构的工作人员开始选择转行。

　　“股市、基金都好啊，我有几个同事都已经应聘到证券公司上班去了。我们公司规模比较小，长期没有正常交易，员工都没有了收入来源，撑不住的都走了。”中介业务员陈小姐告诉记者，目前很多小地产中介公司都面临倒闭，勉强撑着的也是闲在那儿，没有任何业务。

　　记者在采访中发现罗湖区一家地产中介，门口贴着一张告示：“因近日装修，本店铺暂不营业”。但往里一看，没有任何装修的迹象，只是空房一间。

　　贺先生告诉记者，很多偏远一点的中介店铺，都处于半关闭或关闭状态。“现在的地产中介公司无论大小，都有惨淡经营的店铺，只不过大的中介公司还能支撑得住，而一些公司要面临倒闭状况。以前我一个月起码有六七单交易，但整个10月份都没有开出一单。”汪小姐抱怨。不过她表示，目前同事们都在坚持，老板给的口号是：任凭风浪起，稳坐钓鱼台。“相信市场不会永远这么冷淡下去，冬天过去后，春天总会到来。”(陈颖）