进入10月，北京多个项目销售量放缓，甚至个别项目出现滞销的情况，多个楼盘开盘月余未签约一套。业界普遍认为，其原因有二。一是房价现在已经到了一定的高位，第三季度五环路以内住宅期房均价为13754元/平米；二是9月底出台的第二套房房贷新政对市场的冲击。今年4月份，北京也曾出现过高价大户型有价无市的局面。

　　或许种种迹象表明，北京楼市在经过多年的高烧不止后，开始明显降温。

　　在经过今年4月的大户型销售冷清后，进入10月，北京楼市的狂热和喧嚣再次明显降温。多个项目销售量放缓，甚至个别项目出现滞销的情况，种种迹象表明，北京楼市在经过多年的高烧不止后，开始逐渐转冷。

　　“最近房子不太好卖了”，10月31日，东部一个大户型项目的负责人显得有点着急。而在4个月前，该负责人还曾向记者表示，由于项目销售情况好，每个月都会往上调整一次价格。

　　冬天的脚步似乎也在慢慢逼近北京楼市。记者采访了解到，在金融、税收、土地等多种调控手段的叠加效应下，近一段时间以来，北京楼市明显降温。不少项目尤其是一些大户型项目都步入了销售瓶颈期，更有不少项目开盘月余连一套房都没有卖出去。

　　“新政层出不穷，房价现在又到了如此的高位，这都影响着购房者的心理，楼市变冷也就不足为奇了”，有业内人士如是解读北京楼市眼下的清淡局面。

　　多个楼盘整月未签约一套

　　官方公布的网上签约数据向来被看作是最客观的销售状况反映。近段时间以来，不少项目的网上签约情况都不容乐观。记者在北京房地产交易管理网上随机查询了一下，就发现多个近段时间拿到预售证开盘的项目，期房签约统计量均为零，还有一些项目的签约量也是寥寥数套。

　　位于德胜门外的美伦堡家园，9月22日取得预售许可证并于当天开盘，批准销售套数为108套，截至10月31日仅有4套签约。

　　位于朝阳区东风乡的华业玫瑰郡，8月24日取得预售许可证，8月底开盘，批准销售套数为611套，目前还是一套都没有签约。

　　再看看位于四惠的东恒时代2期TIMES，9月21日取得预售许可证并开盘销售，批准销售套数为201套，但是目前签约量上仍然显示为零。

　　同样的尴尬也出现在二环内项目西绒线胡同26号上，该项目9月14日获得预售许可证，批准销售套数为116套，9月17日正式开盘，但是现在还是一套都没签出去。

　　市场成交量应声而降

　　在一些项目正在遭遇销售瓶颈的同时，市场成交量也已经显现出冬天的寒意，今年刚刚收尾的“金九银十”黯淡无光。“受供应量不足等因素的影响，这几个月的市场交易量明显在下降”，中原地产华北区域总经理李文杰告诉记者。

　　网签数据显示，9月1日之后取得销售证的项目，总体网签率35%，普通住宅相对乐观一点，也不过41%而已。

　　北京市房地产交易管理网公布的数据显示，9月份同比去年网上日均签约减少56套，日均签约面积减少4861平方米，其中，住宅日均签约减少37套，面积减少3767平方米。

　　被视为楼市晴雨表的“黄金周”楼市同样萧条：10月1日至6日，北京期房网上签约日均267套，其中住宅期房日均签约247套，低于去年同期水平，也低于8月以来北京期房网上签约日均439套的水平。

　　与成交量萎靡不振的情况相对应的是处于高位的房价。官方统计数据表明，第三季度，五环路以内住宅期房均价为13754元/平方米。从6月底到9月末，仅仅3个月的时间，北京五环路内住宅期房的均价就已超过上半年时四环路内住宅的期房均价。以此推算，北京五环内一套75平方米的商品住宅的价格就要高达上百万元。

　　上涨太快导致客户群分化

　　“房价已经涨到高位，但是购房者的收入并没有相应增长，这是造成市场观望的重要原因”，华高莱思国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎如是说。

　　公衍奎认为，从今年上半年以来房价持续上涨，已经使一些项目的客户群突然分化，就是说，当房价升上去后，原有的客户群已经不再是其目标客户群，需要重新寻找一个更高收入档次的客户群。而对于那个收入档次的购房者来说，可选择的面更宽，这就使涨价的项目面临客户群变稀薄的尴尬。

　　比如东部的朝阳路板块，本来定位是白领社区，按照年收入的五倍是一个购房者所能承受的购房款来看，工作了几年的白领能承受的房价也就是6000-8000元/平方米，但是眼见着朝阳路板块的房价很快就蹦过了10000元/平方米，很多年轻白领就只能知难而退了。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示，楼市遇冷的现象也和购房者的预期有关。央行房贷新政出台，实际上是给购房者的一个信号，楼市上的投资者有可能会大大减少，房价有可能会下降，所以大家都愿意等等看。这样的结果就是导致成交量下降，而成交量下降又有可能导致房价的增幅下降。如此下去，当越来越多的人预期房价会跌的时候，可能都跟着观望，那么房价真有回调的可能。

　　专家预测

　　2008年后或出现房价拐点

　　“现在的房价太高了”，首都经贸大学房地产研究所原所长张跃庆表示，2008年奥运之后，开发商将不能再炒“奥运”概念，若是政府的宏观调控政策能够进一步细化并执行到位，那么北京的房价将会回落到合理区间，“虽然不好说2008年是否一定会是北京房价的拐点，但是房价肯定会有调整”。

　　张跃庆还认为，地价是虚拟价格，虚拟经济一般和利息率是成反比的，随着我国的利息率不断提高，虚拟经济和实体经济的差距在不断缩小，土地价格势必随之波动，房价的调整也就在所难免。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则认为，从2001年开始的这一轮房地产热已经接近尾声。“房价不可能永远处于上升趋势，总会有拐点，而房地产热潮也是会有一个周期的，现在种种迹象表明，这轮热潮已经接近尾声。”

　　在王宏新看来，四年来政府已经出了税收、土地供应等方面的调控政策，宏观调控的框架已经搭建好了，不过今后有可能还会进一步紧缩信贷，比如把商业银行的第二套房标准也统一定为“以家庭计”等。

　　购房者心态

　　持币待购处于观望

　　房贷新政、限价房、高房价，在这些因素的综合“刺激”下，购房者的观望情绪已经被史无前例地激发了出来。

　　在10月27-28日北京市第26届房交会上，链家地产进行了一次关于房贷新政影响的调查，结果显示，房贷新政的颁布促使35.1%的首次置业消费者和53.6%的第二次贷款买房者采取暂缓购房的观望做法。

　　在媒体工作的陈小姐一直都想购买一套小户型房子而结束自己的租房生涯。今年上半年，她曾经马不停蹄地看了好些项目，但是四五月份陈小姐暂停了购房计划，原因是政府开始推出西三旗地块等限价地。一边是不断攀升的房价，一边是限价房带来的较低价格购房的曙光，陈小姐徘徊不定。又过了几个月，北京2007年供地计划和国务院24号文先后颁布，其中更是规定了“要加大保障性住房的供应”。

　　“我现在准备等着买限价房了，反正商品房的房价已经高得够不着了”，陈小姐说，虽然现在限价房的购买资格还没有正式定下来，但她是留京户口，应该可以符合要求。

　　“去年看房的时候，觉得10000元/平方米的价格已经够高的了，毕竟工作才3年，积蓄有限。现在房价几乎涨了一倍，五环之内基本上找不到10000元/平方米以内的房子，80平方米的房子，比去年要多掏五六十万元，实在是太离谱了！已经错过那个买房的好时候了，现在买显然不合适”，购房人李先生告诉记者，他已经无奈地把近期买房的意愿暂时搁置。

　　在一家证券机构工作的杨先生，和女友准备在四惠附近买房结婚。他告诉记者，几个月前，他和女友就开始看房子。8月份的时候，他们看了后现代城项目，“那时房价是12000元/平方米，估计现在得14000元/平方米以上了。当时觉得价格还凑合，但是户型都偏大，我们还是承受不起”，杨先生说。

　　9月份，他们又去看了东恒时代，起价就要16500元/平米。这个价格令杨先生望而却步。又看了几个项目后，杨先生说，后来他把目光转向二手房，看中了一个50平米的小户型，一问价格也要13500元/平米。“还是先租房看看吧，说不定房价会跌呢，实在不行，到时候我们回老家发展去”。

　　记者观察

　　有价无市 风险不容小觑

　　从以前的“卖房子像卖白菜”，到现在的一个月只签约几套房甚至一套房都签不出去，不少开发商感受到了心理的落差。记者试图请几位零签约项目的开发商谈谈具体情况，但是他们或讳莫如深，或以开会为由婉拒采访。

　　多位业内人士和专家都表示了一个类似的观点，“北京的房价涨得太快了，已经让原有的客户群够不着了”。北京房价的拐点会在何时出现，没有人能下定论。但是，正在购房者中悄然蔓延的观望情绪，将北京楼市有价无市的尴尬暴露无遗。

　　有句话说，“稻草压倒骆驼”，诚然，或许宏观政策的一个微小调整，就有可能造成楼市的逆转，比如美国的次级贷问题。

　　对于捂盘的开发商来说，其实是在进行一场豪赌。他们在等待房价继续上涨以带来更高的利润，但是与此同时，也在承受着巨大的风险。如果楼市突现拐点，房子卖不出去，很有可能会影响到企业运转，甚至面临资金链断裂的威胁。

　　追求利润和规避风险孰轻孰重，还得开发商自己掂量。（杨娟娟）