“从10月上海各城区二手房成交量环比变化来看，除虹口、杨浦等次中心区域与9月持平，其他各区域均出现不同程度的下跌，这是继今年3月以来出现的首次成交量下跌，这多是‘二套房贷’新政影响所致。”昨日，中原地产研究咨询部经理马冀表示。

　　事实上，政策组合拳效应直接导致今年“银十”成色不足，买卖的胶着、观望的浓重成为今年“银十”的主要特点。中原地产研究咨询部数据显示，10月上海楼市整体成交量比9月环比下降三成左右，与往年相比交易量下降五成，成交价格上，10月整体成交价格与9月基本持平。

　　昨日，《每日经济新闻》从上海中原地产获悉，从中心区域成交情况看，静安区二手房市场受政策影响，成交量下降较为明显，相比上月同期减少将近50%；长宁古北板块近期成交价格依然坚挺，平均涨幅在15%左右，但成交量有小幅微降。而次中心板块，由于多为自住客，成交量和成交价格均无太大变化。

　　造成10月成交低迷的原因，马冀认为，一是自今年年初以来，上海二手房保持快速上涨态势，每月涨幅均在15%-20%，造成房东预期过高、买家急于购房的心态，综合因素影响使大量房源在一段时期内集中消化，国庆后形成一个房源短缺的 “真空期”；其次，房东惜售现象依然存在，房东在没有下一步投资计划或投资方向前，一般不会轻易卖出手上房源，房东对新政出台后的市场依然充满信心。

　　第三，由于央行加息、限外令等多项政策影响，造成买家观望。还贷压力的提高、对后市的模糊概念，降低了买家的购房欲望；加之“二套房贷”新政细则未公布，形成现阶段整个二手房市场处于冷静期，市场转淡不可避免，目前买卖两方都处于观望状态。

　　马冀认为，后市上海二手房市场需求量依然保持稳中有升态势，尽管现阶段买卖双方均处观望氛围，造成近期成交量减少，但一旦二套房贷细则明朗之后，购房者和房东双方心态将发生明显变化，届时将推动二手房市场再次复苏，预计春节前后二手房市场将有所好转。

　　沪二手房市场表现三大变化：

　　在成交逐渐清冷的市场上，上海二手房价也出现一定变化。

　　来自汉宇地产14个区域80余家门店的调查数据显示，目前二手房价没有出现人们预期的大幅下滑，但仍有以下几个变化：

　　首先，价格从7、8月房东频繁跳价，转变为目前购房客户不断还价；其次，7、8月成交价普遍高于挂牌价，目前半数的成交价低于挂牌价；第三，与7、8月挂牌价不断上涨相比，目前挂牌价有所下调。

　　汉宇地产分析认为，以上三种情况，从一个角度说，可以看作是新一轮调整之后房价回落的表现。从区域来看，宝山、闸北、普陀、闵行部分板块表现比较集中，其价格差价基本在2%-5%左右。

　　沪二手房总体遇冷 自住板块业主仍惜售

　　今年10月，上海楼市整体表现不尽人意，尤其是二手房市场成交量明显下滑。但在一片走淡大势下，仍有一些自住板块保持着相对平稳的态势。

　　《每日经济新闻》昨日从汉宇地产获悉，自住板块中表现较为抢眼的有普陀金沙江板块、徐汇南站长桥板块等。近3个月来，两板块的成交量都保持相对平稳，成交量涨幅基本在20%左右。

　　据汉宇地产金沙江杨经理介绍，金沙江板块一直备受工薪阶层青睐。与普陀长寿、武宁等板块高单价相比，金沙江板块主力楼盘市场价基本在12000-14000元/平方米，随着交通和配套设施的完善，房源性价比突出。近期金沙江板块在售新盘房源较少。新房供应量紧缺下，购房者将目标锁定二手房，其中以规模较大的金沙雅苑、阳光威尼斯及建德花园最为集中。其中，阳光威尼斯成交价约10000元/平米，金沙雅苑在12500-15000元/平米。

　　部分自住板块房源业主也出现惜售现象。以徐汇南站板块为例，近来由于业主惜售，房价攀升较为明显，如汇京佳丽苑7月成交价15000元/平米，而10月挂牌价已经攀升至近20000元/平米；幽澜苑成交价也从7月的12700元/平米，攀升至目前的13700-13800元/平米。(李丽)