据广州市国土房管局网站公布信息，今年1～7月份，我市存量房成交量稳步上升，成交宗数为53571宗，同比增长32%；成交面积为568.17万平方米，同比增长24.6%；成交金额为212.87亿元，同比增长44.6%。存量房市场的进一步发展表明了我市房地产市场渐趋成熟，但存量房购买需求增长较快，使存量房市场开始向卖方市场倾斜。卖方毁约不卖、任意提价、刁难买方的现象层出不穷。面对这种现象，专家呼吁购房者做好准备，防范可能出现业主“挞定”毁约的风险。

　　案情重放

　　卖方毁约不卖 买方起诉胜诉

　　今年8月，李先生委托某中介公司在东圃找房，最终看中了一套面积为58平方米、有电梯、家私家电的房屋。经协商，李先生与业主、中介公司签订了三方房屋买卖合同，合同中约定：成交价30万元，全部税费由李先生承担；卖方如违约不卖的，须支付买方购房款10%的违约金。合同签订后，李先生支付了5000元定金给业主。

　　可约定的交易登记日期已过，中介公司仍未通知李先生办理交易手续。李先生经多次追问中介未果。后中介给李先生打来电话，说业主嫌房子售价太低不卖了。李先生叫中介公司约业主面谈，谈话中业主漏出口风：原来另有买家愿意以35万元购买业主的房屋，比李先生的价钱高了5万元。业主说如果楼价加到35万元就把房子卖给李先生。李先生不同意，坚持要按原合同履行。

　　业主表示房价每天在飙升，希望自己的房子卖个好价钱。李先生希望通过与业主协商解决问题，没料到一个星期后，业主将房屋另售他人并办理交易登记手续。

　　李先生于是向法院起诉了业主，要求业主退回所交定金，并支付购房款10%的违约金。同时，中介公司亦向法院起诉业主，要求业主支付1万元中介费。最终，法院判决业主退回定金给买方，支付购房款10%的违约金给买方；另判决业主支付1万元中介费给中介公司。最后一算，业主违约赚取5万元，因违约支付给买方和中介公司合计4.5万元，通过违约行为业主最终只赚取了5000元，却失去了应有的诚实信用的品德。

　　本案中，李先生、业主和中介公司签订的三方房屋买卖合同是李先生、中介公司维护自身权益，最终获得补偿的依据。因此，签订一份条款齐全，内容详细，权责清晰的合同或协议能够最大限度地保障房屋买卖各方当事人的权利。

　　支招：三招应对业主反价

　　面对前所未有的“反价”风潮，买家似乎显得无能为力，毕竟房子不是自己的，卖不卖还是业主说了算。其实，并不是任何时候，买家面对反价行为都是束手无策的。在此，中原地产提醒广大买家，目前反价行为主要分为三种，针对不同的情况，买家也可事先采取不同的对策进行预防，并学会用法律手段维护自身权益。

　　第一种：在收取定金之前反价。由于没有法律的限制，目前买家暂时没办法予以对付。但买家最多选择其他物业，实质上并没有损失。有些买家采取的应对措施可以参考，就是对看中的物业果断出价，有机会减少业主反价的次数。

　　第二种：反价行为发生在买方支付定金之后。若业主在买家支付了定金后反价、甚至不卖，那么一般情况下，业主是需要付出相应代价的。业主除了要赔付买家双倍的定金外，还须支付在正常情况下成交该套物业所应支付的全部中介费用。其实，定金不能太多，亦不可过少。如果定金太少，则使业主反价的成本过低，买家的权益得不到保障，定金也起不到其应有的约束作用。

　　第三种：反价行为发生在买卖双方及中介公司签订三方协议之后。一旦这时业主反价违约，不仅要支付“第二种反价行为”中所有的款项，如合同中有约定的，还需赔偿违约金，通常为合同中约定的总房价的5%~10%(具体根据合同的规定)。此外，还必须承担被法院强制执行合同的风险。

　　忠告：理性合法交易 避免日后纠纷

　　给买方的忠告：

　　一、买方须注重房屋买卖合同的签署，要把可能发生的卖方违约风险、法律责任，以及自身对房屋的特殊要求，如付款时间、方式，办理交易登记时间，收楼条件、时间、房屋朝向、面积、装修等在合同中明确约定下来，防范可能出现的风险，保障自身权益。

　　二、买方在购房过程中一定要多问：不懂的法律法规政策要问有关政府或专业机构，不懂的办事程序要问中介机构或相关部门，不懂的合同条款要问中介机构或法律人士。多想：购房意向是否确定，所选房屋是否符合自己的需要等。多商量：与家人、朋友或同事讨论，集思广益对作出购房决定有利无弊。

　　三、在交易过程中买方要从保护自身利益出发，做好证据材料的收集工作，如签订各种合同、文件，支付款项的收据，卖方没有按时履约等书面证明材料一定要保存好。

　　给中介公司的忠告：

　　首先，中介公司是交易信息“提供者和咨询者”。中介公司要客观地把自己掌握的房屋、市场信息提供给买卖双方作为参考。绝对不能为赚取更多的佣金或报酬而提供不实信息，为后来发生的纠纷埋下导火索。

　　其次，中介公司是“桥梁”。在交易过程中，中介公司要及时把买卖双方的意见反馈给对方，切不能出现疏于职守，当事人不问就不理，或先处理利益多的再处理利益少的等等。尤其是合同签署后，如果出现卖方不履约、毁约，卖方房屋权属出现问题或因特殊情况合同没办法按时履行时，要第一时间通知对方当事人。

　　第三，中介公司是“中间人”，在提供中介服务时，应当公平公正地为买卖双方提供服务，传达信息，不能因一方当事人诱惑而做出损害另一方当事人的行为。

　　给卖方的忠告：

　　目前，由于房屋供不应求，造成卖方在买卖关系中居主导地位，小部分卖方因受房屋短期内涨价，毁约可能赢得更大的经济利益的吸引，做出“挞订”、“毁约”等不诚信行为。

　　专家建议，一方面希望卖方在作出不履行合同约定前要先衡量其中的得失，如上面所述案例，卖方实际只赚取了5000元的违约所得利润，却因此丧失做人应守的原则和道德，从社会道德和经济利益综合考虑清楚是否值得违约。

　　另一方面，建议卖方在不履约时应主动与买方、中介公司沟通，取得其谅解，通过协商解决纠纷。

　　提醒：通过合法途径解决合同纠纷

　　根据《合同法》相关规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人一方依照《合同法》有关规定主张解除合同的，应当通知对方。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　合富置业专业人士提醒，业主出售房屋时一定要慎重，一旦签署了买卖合同，就要依约履行合同，不能轻易推翻合同，以免因贪图小利而招致无谓的纠纷及损失。对于在合同签订后，出现在买卖双方之间的违约行为，中介公司在主观上并不愿意看到，但在目前楼市状况下，又实在不可预见，且依据中介公司的能力和职责，是不可控制和不可避免的。

　　通过协商未能解决合同纠纷的，买家可以合同当事人的身份向人民法院或仲裁机构提出诉讼或仲裁的请求，要求合同违约方继续履行合同或向违约方追讨违约责任。（记者王荔珏 陈白帆）