如果要用一个词来形容刚刚过去的十一楼市，那么“博弈”无疑是最贴切的。

　　没有哪一年的黄金周是在如此强政下度过的——今年以来，房市和股市一样，犹如脱缰之疯牛，节节摸高，疯狂上涨，普通市民如今只能望房兴叹，市场彻底沦为富人游戏。而这种极端不理性现象，让宏观调控成为今年地产之主题。短短9个月的时间内，央行五次加息，七次上调存款准备金率，国庆前夕，又大举发售国债，并上调第二套房首付比例和利率，广州市政府则在十一之前，也连续公布经济适用房、双限房的购买和销售政策……

　　在这种背景下，无论是开发商还是置业者，亦或是炒家投资客，在强政面前心态都有了变化，博弈则是这种变化的体现。不少楼盘开始在新政实施前发售或忙于储客，抢客，打折也成为常见现象；而对于购房者而言，观望者有之，而勇于追高者亦有之。　　

　　【政策博弈】匆忙发售或忙于储客

　　先来看一组数据，根据阳光家缘统计，今年五一广州一手房的可售货量为26350套，而今年十一，这个数字为32147套，比五一增加了22%。同时，在可售面积上，十一也比五一增加了约26.4万平方米。

　　货量的大幅增加，业内人士认为是新政出台后，开发商心态的一种变化，即在新政尚未发威、更强的调控暂未到来时，先出手落袋为安，或者加紧时间储客，为随后的发售造势。

　　记者走访发现，这种与政策抢时间的情况在不少区域上演。如白云区某大盘，国庆开盘前日日赶工，直到正式发售的前一天，才把销售中心装修好；又如金沙洲某新盘，国庆期间无法开放样板间，但为吸引置业者，开发商专门在小区园林内另造了一个“示范单位”，不过，对于项目的价格、发售时间等具体问题，该盘的销售人员无法说清。

　　类似的情况在番禺、天河、萝岗等地也有出现，一些楼盘赶在十一前夕拿到预售证，匆忙上马销售，有的连销售中心都没有布置好。而尚未拿到预售证的，则开放小区园林、山顶公园、样板房，千方百计拉置业者前来，为随后的发售储客。

　　另外，今年黄金周，广州的联体房(即两套打通)呈放量之势，兰亭御园、星河湾、荷塘月色星怡居、天河粤海丽江花园、增城新都盛世名门都有联体房推出，而这种产品的出现，也是开发商与70／90政策的博弈结果。

　　【价格博弈】房价暴涨但打折凶猛

　　和往年的黄金周一样，价格仍是开发商和消费者博弈的焦点。今年开发商仍然“拍脑袋”升价，不过强政压头，升价的同时又有扎实的折扣推出。

　　记者了解到，涨价最猛的区域为地王周边和CBD珠江新城。今年9月11日，富力在白云山脚拍下天价地块，周边楼盘纷纷以此提价。黄金周期间，地王辐射范围内的时代花生、云山熹景、云裳丽影、雅居乐南湖半山豪廷以及山水庭苑等盘，目前叫价均达到或者超过1.5万元／平方米，一些楼盘在短短3个月之内，楼价甚至翻倍。

　　而素有广州楼价风向标之称的珠江新城，十一期间的价格也不含糊，在售楼盘均价都已超过2.3万元／平方米，最贵的均价已达3.7万元／平方米。与五一相比，所有楼盘价格涨幅都超过五成，最大的涨幅接近一倍。而在黄金周内，有楼盘均价甚至上涨3000元／平方米。

　　楼价暴涨，考验置业者的承接力和耐心，但在强政频频出台的背景下，开发商在价格上也出现了让步，比较明显的便是楼盘折扣和认购优惠增多，有的甚至达到七五折。

　　比如说天河区东莞庄的富力院士庭，之前市场均价在1.5万元／平方米左右，但在国庆期间有精选单位为八六折，又如白云区云裳丽影，国庆市场价1.5万元／平方米，不过黄金周认购可获九二折。此外，白云区的擎山苑为招客打出了七五折，这在今年的市场上比较罕见。

　　至于买楼送物管、置业大礼包之类，更是不少见。

　　【心态博弈】勇于追涨也害怕踏空

　　除了政策和价格，开发商还与消费者进行心态博弈。记者在踩盘过程中，销售人员最强调的一个观点就是——不买还会涨。其理由就是：市中心土地越来越少，地价越来越高，而宏观调控的作用一直都不明显。

　　然而，不少消费者有自己观点。在市桥看楼的潘小姐说，自己是二次置业者，国家提高第二套首付比例和利息，对资金雄厚者来说问题不大，但对她这种改善住房型却杀伤力很大。“市桥的房子都要9000多元了，我不相信这种势头会继续，现在入市恐怕踏空，反正不是没房住，不妨等十七大召开后再看看”。

　　市民李小姐却是另一种想法，在十一期间，她首付40多万元在天河北购买了一套公寓用作投资。她认为，在通货膨胀明显的情况下，资产保值的最好办法就是买楼，而近几年宏观调控政策压不倒楼价的现状，让她相信迟买不如早买。

　　【内部博弈】楼盘分化且开始抢客

　　此外，对于今年黄金周楼市，经纬地产市场调研部主任吴定金认为，开发商内部也在博弈。

　　吴定金称，在楼价高企、“万元户”横行的情况下，市场的购买人群不断缩小，而这部分承接力强的富人将是各楼盘竞争的对象。在这种背景下，楼盘之间将打起抢客战。记者巡盘也发现，抢客在黄金周已有出现，一些楼盘的工作人员蹲守在竞争对手的门口派发传单抢客源。

　　房企的这种内部博弈，还体现在楼盘的分化上，楼与楼之间的差异已比较明显。记者在多个发售现场看到，绝非每个楼盘都如开发商所说的房子不愁卖。如在海珠区江南西某楼盘，十一当天下午便没几批人光顾售楼部，又如市桥某大盘，十一的人气也比较冷清。

　　至道机构总经理云亮分析说，强政频频出台，投资客的资金受到压力，这种背景下，品质高、附加值高的楼盘才能在价格、人气和销售上坚挺，而完全靠行情吃饭的，则面临好时光结束的危险。　　

　　记者巡盘　　

　　恒大御景半岛开盘销售超10亿

　　创广州个盘单日最高成交纪录　　

　　由于楼价不断升高，今年的黄金周诞生一批新纪录。

　　珠江新城新盘嘉裕·君玥公馆，以一天售出150多套，刷新珠江新城豪宅成交纪录。记者了解到，君玥公馆10月1日开盘，当天售出150多套，由于面积大，单价过2万元，该盘创造了珠江新城个盘单日最高成交纪录。

　　位于金沙洲的恒大御景半岛，十一开盘当天销售额超10亿，打破2002年碧桂园凤凰城开盘当天落袋7.5亿的纪录，创广州个盘单日最高成交纪录。该集团趁势于3日、4日两日连续加推两栋全新货品。

　　此外，黄金周期间别墅仍然是紧俏货。越秀城建的南沙滨海花园，10月5日开盘当天，推出的别墅单元销售过半；位于清远的佛冈奥园，10月1日开盘204套别墅全部售罄；花都名盘天湖峰境，十一推出的100多套别墅销售率超九成。　　

　　楼盘首付多提至四成

　　真实成交情况尚需等待一周　　

　　记者连日巡盘获悉，绝大多数楼盘在黄金周期间已按照央行的有关规定，对第二套房置业者要求首付四成并提高利率，同时一些豪宅项目直接要求首付四成。销售人员称，有能力购买的多为多次置业人士或者投资客。

　　同时，根据阳光家缘昨日下午5时30分统计的数据，今年10月1日-7日，全市成交商品房共164套。其中海珠成交最多，为75套；天河次之，为73套。不过，因为阳光家缘的数据具有滞后性，因此该成交数据不能代表黄金周的成交情况，只能作为黄金周期间成交是否活跃的一个参考。

　　在广州代理了多个项目的合富、中原、经纬地产昨日向记者表示，各自的相关统计数据将在本周内发布，加上阳光家缘的更新，整个黄金周的成交情况、价格走势、区位分布，市民可在一周内全面了解。（何达志 邹阳军）