近日，“国内银行第四季度可能提高第二套房贷首付，房贷利率也有可能大幅上浮”的传闻不断。倘若如此，本已“观望气氛浓厚”的深圳二手房市场将会受到怎样的影响？

　　多位市场研究人士认为，房贷新政调控精准，对房地产投资客可谓“当头一棒”。国庆节之后，整个三级市场可能继续保持观望气氛，更多投资客将会选择退出市场。

　　市场报价下降投资客锐减

　　“9月，深圳二手楼市中的自住客比例已增至八九成。”昨日下午，世华地产市场研究中心总监肖小平对记者感叹，7月以来，整个二手房市场的投资客比例呈急剧下降趋势，已从7月之前的50%锐减到现在的10%左右。

　　世华地产近一个月来的市场调查显示，深圳部分片区已出现业主报价自动下降的现象，降幅约在5%~8%间，这类片区主要集中在口岸以及投资比例较高的次级住宅片区。肖小平称，上述片区的住宅多以中小户型为主，周边商业完善，长久以来，其二手住宅的投资比例均维持在60%~80%之间。7月以后，这些片区就迎来了“投资型买家大幅减少，市场成交量快速下滑，有效盘源较多”等局面。

　　“以往泡沫多的地方，现在都拥有了议价空间，这预示着卖方市场正在向买方市场转变。”肖小平说。

　　杠杆效应减弱投资成本涨

　　知名地产专家半求评价，即将出台的房贷新政“调控比较精准”，提高购房首付将导致杠杆效应减弱，而这又是投资客最为看重的。

　　所谓杠杆效应，通俗地说，就是用什么样的投资成本去得到什么面积的房子。如果可以用较少的钱去控制较大面积的住宅，则说明杠杆效应高，投资客就会趋之若鹜；反之，杠杆效应低，投资客可能转向投资其他产品。

　　“举个例子，首付比例一旦提高之后，投资客以往先投资20万就可赚10万的情形将不复存在，而是要投资40万才可获得同等利润。这样的话，就有很多替代投资品可供他选择，如股票等，而不会只专注二手房了。”半求表示，当下深圳的购房群体中，有70%~80%都属于二次置业者，所以房贷新政将对全市的二手房市场产生深远影响。

　　肖小平认为，将要出台的房贷新政既抬高了投资门槛，又增加了投资成本，对投资客的市场行为将起到进一步抑制作用，深圳二手房市场将继续保持较为浓厚的观望气氛。部分实力不强，如依赖银行贷款炒房的人，将很有可能在第四季度退出这个市场。

　　不过，肖表示，对于那些“买房给父母住”或“为改善住房而二次置业”的“准投资人”而言，新政会造成一定压力，但是这部分人群资金实力比较雄厚，他们的买房行为不会受到太大冲击。

　　租赁市场表现强势

　　对于国庆后的二手房价走势，受访人士都没有明确预期。半求指出，未来的政策变化和人民币升值幅度将对房地产市场产生较大刺激，因为“房产是金融现象，而不单单是价格现象”。而肖小平强调，部分业主在前期获利较多，若第二套住房的房贷比例提高，会让他们的利润损失越来越大，可能会逐渐开始选择卖房套现，这将为自住买家提供购房时机。

　　不过，在二手楼买卖成交量大幅下降的时期，租赁市场的表现却非常火爆。因此，市场人士建议，在二手楼买卖市场面临调整的时候，资金压力不大的业主们可以选择以租赁的方式从容应对。(李纬娜）