目前，不仅新房交易量稳步上升，二手房交易也节节攀升。在巨大交易量的背后，一些风险就暗藏在某些交易行为之中，如果你正着手想购买一套二手房，那么，清楚交易过程中的各种风险，显得尤为重要。

　　风险1 按揭房过户名堂多

　　还在按揭过程中的二手房进行买卖交易，实际上就是买方在替卖方提前还贷，但买方需要承担很多风险。——致高律师事务所李乾应律师

　　【案例回放】

　　陈女士在某银行贷款买有一套30万元的房子，目前还有15万元的贷款没有还清。买方孙小姐也打算以按揭的形式购买该房。双方经过协商后，孙小姐向陈女士支付15万元作为首付，然后陈女士到银行申请前还贷，向银行支付剩余贷款，解除房产抵押，双方再办理产权过户。随后，中介公司或者担保公司将产权证进行重新抵押登记，向银行申请贷款，银行进行房屋评估和审核后，将余款划拨给卖方陈女士。

　　【个案分析】

　　这种还款模式需要买家先付款再过户，如果双方在履行合同的过程中出现问题，买方将承担4重风险：一旦卖家的房子有问题，无法过户，买方将承受很大损失；买卖双方是现金交易，没有银行收据，卖方未给买方提供收条证明，如果在过户过程中出现问题，买方提前支付给卖方的房款就很有可能无法收回；卖方申请提前还贷，银行需要一定的时间进行审批，在这一过程中，卖方如果违约单方面抬高房价，买方将承受经济损失；办理完过户手续后，买方向银行申请按竭时，由于某种原因，银行拒绝发放贷款，此时，风险则转嫁到卖方身上。

　　【风险规避】

　　就此问题，致高律师事务所李乾应律师表示，虽然买卖双方是和中介公司签订的三方合同，但在交易过程中，中介只需要履行介绍以及协助办理手续的工作，如果买卖双方出现违约，原则上中介公司是不承担责任的。因此，在购买此类二手房时，买方需要承担极大的风险。

　　李律师表示，买方要将风险降低到最低，首先需要和卖方在签订合同时，明确各项细节以及违约责任的认定。尤其在交易环节，买方一定要留存证据，比如银行的划款存根证明，以及卖方的收条。在支付房款时，最好不要以现金形式交易。

　　另外，目前二手房交易中心以及各大银行都开设有第三方托管业务，买方可将款项划拨给第三方，等房屋过户手续办理完结后，在通知第三方将款项划拨给卖方。

　　【购买此类二手房的按揭操作流程】

　　1、买卖方、中介方签订三方买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。

　　2、买方支付卖方房款的四成或五成(由双方协定，一般不得少于三成)，卖方须向买方打收条证明确实已收到款项。

　　3、卖方向银行申请停按，并提交相关材料及支付贷款的剩余费用。

　　4、办理完结注销抵押手续，双方在中介机构陪同下去房管部门办理过户手续。

　　5、买方需到银行指定的担保公司办理按竭贷款的手续(需提供收入证明、如果买方是单身则需提供单身公证、户口本)。

　　6、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

　　7、由银行指定的评估公司评估房屋价格，申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日)，买方符合贷款标准，银行向卖方一次性划拨剩余款项。

　　8、买方需到申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。

　　风险2 诚意金不“诚意”

　　实际上，只有在一手房买卖中，才有支付“诚意金”的说法，二手房在交易过程中所谓的“诚意金”，仅仅是中介方圈“死”购房者的一种手段，对卖房人并不奏效。 ——四川致高律师事务所林方平律师　　　　　　

　　【案例回放】

　　8月中旬，在成都工作的李小姐打算购置一套二手小户型房自住，于是便在位于致民路的某中介公司进行了登记。第二天，该中介公司工作人员便带李小姐看了位于老南门一处50平小户型，李小姐当即表示出愿意购买的意向。而该工作人员却以约不到房东为由，叫李小姐先交纳一万元诚意金，以防该房子被别人买去。在经过了一番“讨价还价”后，李小姐最终给中介公司交纳了5000元购房诚意金。

　　随后，中介公司表示会尽快联系到房东，早日完成交易手续。李小姐满心欢喜的认为交纳了诚意金就等于吃了“定心丸”，于是便退掉了在其他几家中介的登记记录，“乖乖”在家等候消息。然而，足足等了近一周的时间，却没有该中介公司的任何消息，李小姐便独自到该社区打听消息，最终，保安告诉她，自己要买的那套小户型房已于三天前租了出去。

　　这一消息让李小姐非常气愤，她认为，按照中介的说法，既然已经交纳了5000元诚意金，交易理应万无一失，这是中介方的失职，应该承担一定的责任。而中介公司则表示，此事乃房东单方面违约，由于房东与李小姐并未签订购房交易合同，因此房东并不承担违约责任，中介方在这里仅仅作为“介绍人”的角色出现，因此，最多只能退还李小姐当初交纳的5000元诚意金。

　　【个案分析】

　　针对这起投诉，四川致高律师事务所林方平律师表示：在二手房交易过程中，只存在定金交易，所谓诚意金交易仅仅是中介公司给购房者下的“套”，以防止购房者被别的中介公司“抢”去。在二手房交易中，只有房东、中介、购房者三方在场的情况下，才能够签订购买协议，交纳定金。但由于购房者在看房后，中介公司需要再约房东，在这段时间里，一些购房者就很有可能改变想法，为了彻底“套”牢购房者，一般在看完房后，中介公司便会要求购房者交纳诚意金，口头上是购房保障，实则是为了“控制”购房者。

　　目前，在二手房买卖中，定金转诚意的议价方式，已经逐渐成为行业惯例。因为按照合同法规定，如果一方交纳了定金，另一方却违约的话，中介公司就需要支付双倍的赔偿。而在三方未签订合同的情况下，房东一旦反悔，中介公司就要承担相应的赔偿责任。诚意金一方面是为了“套牢”购房者，另一方面也是中介公司也可以避免赔偿损失。

　　【风险规避】

　　在未签订三方合同前，购房者可以先给中介交纳部分金额，但前提是必须和中介方注明交纳的是购房定金，而非诚意金，以避免日后房东反悔造成的损失。

　　风险3 二手房价频“变脸”

　　目前出现的这种新现象，与楼市的普遍火爆是分不开的，以前发生纠纷既有业主违约也有客户(买方)违约，但最近数月所接案件中几乎全部是因为房主解约。 ——四川致高律师事物所的林方平律师　　　　　　

    【案例回放】

　　今年8月，市民林女士的朋友急需用钱，打算把位于八里小区一套于2002年买的90多平方米的房子以总价30万元的价格出手。由于价格非常诱人，林女士当即决定购买，于是与朋友签订了一份意向性协议，并商定一周以后办理过户的同时一次性付清房款，协议签订后林女士交了一万元的诚意金。一周以后，林女士按照约定与朋友联系，朋友告诉林女士他在外出差，过一周再说。两周后林女士又与朋友联系，可是朋友却支支吾吾的说房子不想卖了，并主动提出退还一万元的定金。

　　不久，朋友主动联系林女士，说因为房价上涨得太快，他的房子应该还有更大的利益空间，如果林女士愿意出35万元的话还是可以成交。林女士想，如果35万元买的话，折合单价在4000元/平方米以下，林女士当即答应下来，并再次约定了房子过户的时间。为了满足一次性付款的条件，林女士开始四处筹钱，想到马上到手的房子，林女士一家很是高兴。可是，朋友又一次给林女士开了个玩笑，到了约定的时间，朋友的电话怎么也打不通，这下林女士开始着急起来。两周后，林女士终于联系到这位朋友，可是朋友却说房子已经以42万元卖了，并主动承担了双倍违约金的处罚，退还给林女士2万元。

　　【个案分析】

　　提高成交价，对房主来说，只不过是多等等而已，但得到的收益却大了很多，但是对于急于买房的人来说，不仅时间、购房时机等被耽误，心情也受到影响。由于一手楼市的价格不断攀升，导致了二手房价格也上涨很快，为了获取更多的利益，房主在二手房交易中频频“变脸”也在情理之中，但是却给中介和购房者带来了损失。

　　【风险规避】

　　要防止房主频频解约，除了在合同条款上加以细化外，提高违约金成本也很重要。根据担保法规定，定金数额最高可以达到合同标的额的20%，如果按合同交易价格的20%支付定金，那么房主解约时就要承担更大的赔偿压力，这样就可以大大降低房主解约率。另外，约定高额解约赔偿金也是解决的手段。一旦房主解约将面临着巨额赔偿风险，就不会轻易的解约了。但是需要提醒的是，这种约定也是双方面的，如果房价暴跌，买方不买也要面临巨额赔偿房主的风险。(宋皇 孙莉）