下半年，上海将有近十个符合“90/70”标准的小户型楼盘上市，加上六七月份陆续推出的小户型产品，累计将达到200万平方米。这即将上市的200万平方米小户型是否能缓解目前市场上的供需矛盾，稀释房价呢？专家从已面市的小户型产品市场反应分析，新增小户型供应稀释房价作用有限。

　　近郊小户型受年轻族欢迎

　　从6月份至今，首批已经有三个符合“90/70”标准的楼盘上市，其中包括奥林匹克花园、万科花园小城和万科四季花城二期，新房源总量达到1000套左右。从这三个项目看，首批符合“90/70”标准的楼盘存在以下几个特点，第一个特点是这些小户型楼盘都位于近郊，近郊成为小户型的主战场，市中心区域难现踪影。奥林匹克花园位于九亭，万科花园小城位于闵行吴泾板块，万科四季花城位于宝山西城区板块。其次，目前在售的“90/70”楼盘主要奥园、万科等有实力的品牌开发商开发，小户型考验开发商的实力，在户型设计能力与产品推出速度上都处在领先地位。第三个特点是小户型中的精装产品受到欢迎，奥林匹克花园推出的三期266套精装修房源，虽然单价不菲，却深受年轻一族的欢迎。

　　需求旺盛令单价上升更猛

　　从已经面市的小户型产品销售情况看，上海小户型新房的交易量已明显上升，网上房地产提供的最新数据显示，6月份，全市140平方米以上的房型成交量占33.68%，90平方米到140平方米的房型成交量占52.45%，而90平方米以下的成交量占1..88%。与5月份相比，90平方米以下的新房成交比例上升了1.8个百分点，140平方米以上的房型成交变化较小。

　　从实际案例上看，市场追捧情况比其它类型的住宅有增无减。奥林匹克花园三期开盘当天引来了1000多位客户，售楼处上演了排队抢购的大戏，在体育馆外的广场上挤成黑压压的一片，场面十分火爆。开盘当天就实现了房源销售的80%，以171套房源的销售成绩，登上当周沪上住宅销售排行榜的首位。

　　由于需求空前旺盛，奥林匹克花园三期房价再次创出新高，该案向来都是九亭楼市的风向标，每次新推房源的价格往往会刷新当地楼价的最高水平，稳坐龙头老大的位置。此次三期房源的售价更是高出周边项目房价近2000元／平方米。原本单价基本在8000元／平方米左右的奥林匹克花园，三期售价逼近万元，令九亭其它楼盘可望而不可及。

　　抑制区域房价上涨幅度

　　从已面市的小户型产品市场反应看，一方面，销售好于其它普通住宅项目，据中原地产统计七月楼市的供求比例是1：2，而小户型的供求之比远小于此。这反映出目前住宅市场，尤其是小户型住宅供求失衡现象明显。中原地产研究咨询部总监陈宁对此分析，下半年虽然有200万平方米的小户型上市，但这个数字在下半年1000万平方米供应总量中比例并不高，而且新增的供给主要分布在市郊区域，又是分批推出，因此他认为供求矛盾依然会存在。

　　同时，从奥园和万科花园小城的价格看，小户型的单价更高、上涨更猛。这其中除了需求旺盛的原因外，小户型产品单位建筑成本高也是其单价很难降低的原因。因次陈宁也认为，200万平方米小户型可能会对供应相对集中区域的房价上涨幅度有所抑制，但对于稀释整体房价的作用是有限的。（王颖颖）