眼下，北京不少拥有两套房子以上的购房者以“以房养房”的方式投资。

　　前不久，金融机构人民币存贷款基准利率开始本年度内的第三次上调，同时住房公积金贷款利率也相应提高。对于购房者而言，此次加息直接增加了“以房养房”者的月还款额度，那么，这时“以房养房”者该如何应对呢？

　　保证现金流，巧用公积金贷款

　　就拿身为外企员工的刘先生来说，两年前税后月收入在5000元左右的他将以前的房子出租，每月得租金2000元，同时他购买了一套60万元的自住房，办理了20年期的贷款，几次加息后，他算了算，还款额增幅超过了10%。每个月70%以上的工资都用来还银行房贷。

　　最近一次加息，看起来增加的还款额不算大，但自2004年10月以来33个月内7次加息，购房人累积起来的房贷负担却不小。目前，银行放贷一般要求购房者还贷额度不得超过家庭收入的50%。一方面是为了保证银行放贷的安全性，另一方面也考虑到购房者家庭的正常生活。

　　要保证“以房养房”顺利进行，就职于中国农业银行的注册财务策划师李春建议刘先生做好投资规划，增加收入来源。另外，可以在保证现金流的前提下根据自己的收入水平和支付能力选择部分提前还贷，减少月供，提前还贷时尽量在年底11月或12月与银行提前预约归还贷款，此时利率还是年初的贷款利率，等待第二年初，利率就按照当年的调整而实施了。

　　另外，选择公积金贷款要比选择商业贷款明智，因为公积金的利率比商业贷款的利率低，因此贷款成本低。一般情况下，在购房的时候应当首先使用自有资金交足首付款项或更多，然后利用公积金贷款，如果不足再使用商业按揭贷款。

　　比如，5年期以上公积金贷款利率为4.95%，比同期商业贷款7.38%的基准利率低2.43个百分点，即便按照最优惠标准打八五折，仍有1.32%的利差。同样20万元20年贷款使用公积金贷款，20年下来，会比商业贷款节省3万多元的利息。

　　提高租金收益，定投开放式基金

　　对于投资性购房的李女士来说，她买的那套价值100万元的房子，出租后租金也就5万元，再缴纳5%的个人出租房产营业税，五年时间房款所得为23.75万元，而如果将100万元存入银行，按5年定期存款5.22%利率计算，五年后，扣掉5%利息税，可得24.79万元。“租房的钱还没有银行利息高？！”李女士颇有些郁闷。

　　但是交通银行理财顾问、AFP金融理财师尚琳琳不这么认为，她表示，李女士不能把租房收入等同于房屋投资收益，因为房产投资收益真正意义在于投资真正有价值的房产，五年后房产出售的净收益与五年中的房租收益之和才是比较的客观数字，其间的租金收益仅仅是理财收益而已。换言之，没有人投资房屋是为了仅仅获得每月的租金收入，而是一定时期内房屋收益的总获利。

　　要让“以房养房”投资收益增加，中国农业银行的注册财务策划师李春建议，提高租金的再利用效率，增加投资收益，规避通货膨胀风险。在资本市场处于牛市期间，建议采用定期定额投资开放式基金的方式，来提高租金的收益。每月收取的租金，固定在某一天购买一只开放式基金，如此坚持下来，时间越长效果越好。预期投资收益率为10%，大于贷款率，这种结果还比较理想。

　　投资看潜力 规避房产投资风险

　　“以房养房”可并不是说一定会万无一失，其中不确定因素也很多。

　　市场需求关系是影响房价涨幅的主导因素，越来越多的“以房养房”者抱怨房价不断上升，但在待租房屋供过于求的情况下房屋租金却保持稳定，投资房产成本在加大，投资周期在增长。这样看来，地产投资的风险无疑加大了。

　　要保证“以房养房”的安全性，注册财务策划师李春提醒您，投资之前千万不要盲从，要选择比较有投资价值或者说升值潜力比较大的房地产，一是别墅，因为政策限制别墅建设，因此长期来看，别墅供给小于需求，价格会上涨。二是城市边缘的房地产。随着城市的扩张，现在的郊区就是未来的市区，甚至中心，增值的潜力相对较大。三是投资地铁与学校周边，这样升值潜力也比较大。另外，最好不要“满仓”操作，“把鸡蛋分别放入几个篮子里”，这样在家庭收入以及正常开销不变的情况下，家庭财务安全系数才能比较大。风险才能相对可控。(冯一萌）