专家表示，提前还贷和选择固定利率贷款虽然可行，但未必每个人都适合。由于公积金还贷利率和商业贷款利率进一步拉开差距，有条件的购房者应尽量选择公积金还贷

　　★加息减负法之一：提前还贷

　　例

　　李小姐去年6月购得一套二手房，总价为80万元，首付30万元，剩余50万元通过银行商业贷款，贷款期限20年，按等额本息还款法每月还款3528.71元，目前剩余本金为485193元。最近，李小姐想提前还贷，或者一次性全部付清，或者提前还贷20万元。

　　提前还贷，5种方式供选择

　　加息的消息传出后，不少购房者的第一反应都是提前还贷。如何在自身的条件允许下，用提前还贷的方法减少房贷利息支出？据专业人士介绍，目前银行提供的提前还款方式有5种：一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限；增加月供，缩短还款期限。最省钱的方式则是尽一切能力减少本金。

　　针对李小姐的情况，信义房产的理财专家以等额本息还款法计算还款金额，算了以下一笔账。

　　一、提前全部一次性还清。

　　将485193元的贷款本金全部还清，不用还利息，但已付的利息不退。

　　二、部分提前还款，每月还款额不变，还款期限缩短。

　　每月还款3528.71元，还款期限缩短至6年零7个月。利息共计55534.75元。

　　三、部分提前还款，还款期限不变，每月还款额减少。

　　285193元贷款要在228个月还清，每月需还款2106.33元。利息共计195050.84元。

　　四、部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　若将还款期限缩短至10年，月还款额从最初的3528.71元减至3172.46元。利息共计95502.3元。

　　五、剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。

　　剩余贷款还款期限缩短为10年，月还款额从最初的3528.71元增至5340.46元。利息共计155662.15元。

　　提前还贷，精打细算再出手

　　5种方法中，第一种提前全部还贷最大程度地节省日后将要支付的利息，但对于多数家庭来说，提前全部还款往往意味着短时间内过大的资金支出，需要很强的经济支撑。第二种总体利息支出最少，是相对最合适的一种方式。第三种方式减小了月供负担，但节省利息程度较低。第四种方式节省利息较多。第五种，月供增加，减少部分利息，但相对不合算。

　　因此，借款人选择部分提前还款，如果要节省利息，选择缩短期限的方式是最有效的。期限越短，利息支出越少，不过月供越多。如果选择还款期限不变，则利息支出是最多的，不过这种方式的月供还款压力最轻。

　　理财专家还建议，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款的前几年，尤其是前3年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。

　　还贷后两个事项需注意

　　其一，在提前还清全部贷款后，不要忘记到保险公司退保。贷款人在提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

　　其二，不要忘记办理抵押注销。提前还款后可以去产权部门办理抵押注销，方便日后的房屋交易。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。

　　★加息减负法之二：定息贷款

　　慎选固定利率

　　今年3次加息后，在今年年初选择定息贷款，即固定利率贷款产品的购房者开始尝到甜头。由于对未来加息的预期，之前乏人问津的定息贷款，随着多次加息已经渐渐为人们所接受，并成为关注焦点，不少购房者在购房时都会询问定息贷款的相关事宜。

　　固定利率，是指银行与借款人约定一个利率，这个利率介于下浮利率和基准利率之间。在借款期限内，不管央行的基准利率，或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。

　　固定利率的好处是可以转移利率风险，化解市场波动。每个月或者是每年有一个固定的还款额，对于有固定收入者来说是比较有保证。同时，如果利率进入上升周期，那么锁定贷款利率可以获得一定的利益。这也是目前在加息预期下，不少人开始考虑定息贷款的一个主要原因。

　　实际上，更多的人是在浮动利率和固定利率间徘徊不定。这是因为固定利率也存在风险。根据房产之窗的专业人士介绍，由于固定利率的利率要比浮动利率高一些，因此，如果在还贷期间利率并没有大的变化(如在还贷期间未发生加息)，消费者在经济上反而会蒙受损失。如果购房者要选择定息房贷，那么一定要把这个风险因素考虑入内。

　　银行变化多，贷款之前需做“功课”

　　据介绍，在7月份加息前，沪上多家银行，如农行、光大、招商等都陆续有定息房贷的业务推出。而在最近一次加息后，虽然光大、建行等银行已经陆续推出了最新的定息利率，但是考虑到再次加息的可能，也有一些银行开始对定息房贷叫停。业内人士表示，这是因为一旦央行不断加息，定息贷款势必会影响到银行的部分收益，因此银行会对此格外敏感。同时，加息之后，沪上各大银行的固定利率房贷业务和利率都在不断调整，因此考虑定息还贷的购房者，在办理贷款之前，还需要了解一下银行是否可以办理定息贷款以及银行最新的贷款利率标准。

　　目前，沪上银行的定息房贷一般按照3年期、5年期、10年期来计算。如何选择年限，房产之窗网的有关人士认为，购房者需要根据自身的还贷能力和资金状况，合理推算贷款期限。大部分银行固定利率房贷最高期限为10年，固定利率也是有所差异，提前还贷违约金和“固浮利率”的转换规定也有所不同。

　　以光大银行为例，固定利率可以转换成浮动利率。据介绍，对于之前已在光大银行办理过固定利率房贷的客户，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷业务。但是相反，如果客户需要由浮动利率转为固定利率，则行不通。

　　各银行会根据市场情况的变化，调整其房贷产品的具体做法，不同的时段，银行对其产品使用的解释有所不同，消费者由此需要了解自己选择的房贷产品的动态变化情况。

　　★加息减负法之三：公积金还贷

　　公积金和商业贷款差距进一步拉开

　　随着央行的不断加息，使用公积金还贷和商业贷款的利息差距逐渐拉开，公积金的优势日益显现。

　　上海中原地产法律及交易按揭部的高级经理杨晗靓算了这样一笔账：以贷款50万元20年还贷为例，使用商业贷款每月还贷3991.5元，所还的总额为957926元；而同样是20年的贷款期限，使用30万元的公积金贷款加上20万元的商业贷款组合，那么每月公积金还贷1971.59元，商业贷款还贷1596.6元，所需还贷的总额为856352元。两者相差有10万元。

　　近年来，公积金贷款的条件一直在不断放开。在拥有补充公积金的情况下，实用公积金还贷的最高额度已经达到了30万元，贷款的额度比例也从原来的1比10提高到了1比40，即原来5000元的公积金能够贷款5万元的，现在能够贷到20万元。

　　专家提醒，在公积金优势渐显的情况下，购房者要把公积金用足了。不过，公积金贷款具有一定条件，即连续交满6个月，合计交满2年的购房者才能够申请公积金贷款。

　　公积金余额多者考虑年冲更划算

　　公积金贷款和商业贷款的差距逐渐拉开，购房者账户中若公积金数额多的，除了选择月充外，还可以选择以年充的方式来一次性减少贷款本金。年冲就是指在一年中的9月或4月一次将个人住房公积金账户余额一次性冲还贷款本金。这和月冲有很大不同。前者冲的是本金，后者冲的是利息。由于年充可以减少本金，因此如果购房者公积金账户中数额较大，那么选择年冲所支付的总贷款利息要少于月冲。(张薇)