在南京一家银行工作的高小姐最近有些郁闷：她看中了奥体板块的“银城西堤国际”楼盘的三期房源，没想到售楼小姐却彬彬有礼地告诉她说，三期还剩最后三幢100多套房子了，要买这些房子，必须一次性付款才能登记。而即使是要买没有“一次付款”规定的五期房子，也得一次性付清至少30%的首付！

　　“我在银行，做了这么多年信贷工作，还真从没见过不能办贷款的楼盘！”高小姐向记者抱怨说，“这房产商也太牛点了吧？”

　　1 [现场探“牛”]要登记就得承诺“一次性付款”

　　记者昨日来到了银城西堤国际售楼处。据售楼小姐介绍，最近即将销售的是三期2、5、8幢和五期，最快将于本月中旬开盘。记者表示对其感兴趣，售楼小姐果然说：“这三幢楼优先卖给一次性付款的客户，如果你能一次性付清，就做个登记，开盘时我们通知你，如果不能就不必登记了。”记者又问：“是‘优先’？那就是说如果一次性付款卖不完，我还是可以贷款买？”小姐很自信地回答：“这三幢楼登记的客户非常多，不会剩的！”并向记者推荐可办贷款的五期房源。为何同一小区会有不同的差别？小姐解释说，“根据规定，楼幢封顶了才能办贷款，五期就快封顶了，而三期2、5、8幢还只盖到一层，出于尽快回笼资金的考虑，所以五期可以卖按揭，三期不可以。”

　　记者了解到，西堤国际三期2、5、8幢总共100多套房源，面积最小的约92平方米，最大的约159平方米，开盘销售均价预计在每平方米9000多元。即使以9000元的单价计算，买一套三期的房子最少也要一次性付清82.8万元，而面积最大的要143.1万元，而实际的销售价格可能还要超过这个数目。如此大批量、高总价的房源都不能按揭购买，在南京楼市确实很少见。

　　房产商的“牛”还不止于此。售楼小姐接着告诉记者，这个楼盘不接受定金，开盘当天，买三期2、5、8幢的必须一次性付清全款；买五期的则必须付清三成的首付。面积90平方米以下的小户型也得首付三成，享受不到有关规定的两成首付的优惠。而具体房价多少，更是只能在开盘当天公布。这也就意味着，想买楼，在开盘当天必须准备好一大笔现金才行。

　　2 [别处寻“牛”]“突击开盘”让你措手不及

　　记者在采访中发现，在火爆的楼市中，牛气冲天的房产商还不仅银城一家。“牛”的一个典型表现是“突击开盘”逐渐普遍，你在工作、休息，甚至睡梦中，都随时可能接到开盘通知，让购房人措手不及，叫苦不迭。一位陈先生看中了朗诗国际街区的一套房源，定金就要交十万，而开盘时间却迟迟未定。售楼人员称，“开盘前半小时电话通知你。”为了买到房子，陈先生早早就从股市账户里提出十万元打入信用卡，苦等“开盘前半小时”的那个电话。望着近来不断上蹿的股指，陈先生很是心痛：“这种‘不定时开盘定金’害得我不仅股市踏空损失不少，而且24小时不敢关手机，真像个当仆人的，要随时听候房产商的‘召唤’！”

　　另一位杨先生前段时间购买了城南一个住宅小区的商品房，“我是晚上10点多钟接到了销售人员的电话，说‘赶紧带一万元和身份证，到售楼处来！’”杨先生忙不迭打车到了现场一看，已经排了100多人，很多人都是从睡梦中被叫起来，匆匆赶来排队。因为仓促，有不少人连具体的房型都没有选定，只好借着路灯紧急研究套型。

　　记者注意到，新楼盘在开盘前一周、半月就在报纸上打广告的现象渐渐少了，越来越多的楼盘一拿到销售许可证就马上开盘，有的楼盘甚至只给销售人员15分钟时间通知“购买意向最强”的客户。房产商越来越“牛”，开盘时间越来越“没谱”。南京市江宁区本打算出台新政策，要求开发商必须提前10天公示开盘日期，但不愁房子卖不出去的房产商最终把“提前10天公示”演变成“购房人提前10天排队”，政策成了一纸空文。

　　3 [专家析“牛”]有正常市场原因也有人为因素

　　业内人士指出，由于市场的供不应求，造成“房子不愁卖”，其中部分条件较为优越的楼盘更因争抢者众多，导致房产商“牛气冲天”。东南大学李启明教授在接受记者采访时进一步分析说，供不应求既有正常的原因，也不乏人为的因素。“一方面房地产供应不稳定，2005年国家宏观调控，房地产投资增幅大幅萎缩，当年1-12月南京市房地产开发投资额同比仅增长1.1%，导致了2007年上市的房源量也相应减少。还有的房产商把房子抵作工程款，可卖的房子也就少了。当然，不能排除有开发商囤房惜售，制造紧缺假象。”

　　另一方面，房地产的需求也不稳定。李启明说：“除了居住型需求外，民间买房投资依然很普遍，甚至还出现机构炒房。还有一个重要因素，是‘80后’一代普遍提前入市，放大了需求。按照以往的消费方式，刚毕业的年轻人往往要租房三五年后才能买房，而现在孩子一毕业父母就帮着买房的现象越来越多，而且不少人追求‘一步到位’。此外，由于前两年宏观调控后房价并没有降，一些老百姓担心房价还会涨，迟买不如早买，‘恐慌性’心理也助推了楼市的销售。”

　　4 [政府斗“牛”]多供土地多建经适房平衡供求

　　面对越来越“牛”的房产商，政府已经出手。据介绍，目前南京市国土、房产等部门将加大平衡市场供求关系的调控力度，将采用多供地、多盖房、多检查的方式，促使市场稳定，遏制开发商的“牛气”。

　　第一个措施是从“源头”着手，就是加大土地供应量。比如南京今年8-12月经营性土地供应总量将超过前7个月的总水平，此举将增加未来的住房供应。第二个措施是增加政策性住房的供应。近期南京市新批21块、4100余亩经济适用房新增建设用地，政策性住房的后续供应将得到保障，同时还会适度放宽购买政策性住房的条件，让更多的困难群众得以改善住房条件。此外，对开发商捂盘这种人为因素造成供应减少的违规行为，房产部门将加大处罚力度。近日，南京城北金域中央街区便因囤房遭到了“封盘”半年的处罚。

　　上周，南京市房管局副局长郭宏定在新闻发布会上很坚决地指出，目前供求状况已经在改变：尽管供大于求还将持续一段时间，但供求平衡的状况很快会出现。希望由这些措施，房产商的“牛头”能被“按”下来。

　　[“牛”语录]“没买房的人都亏了”

　　“语录集”能在网上流传的人寥寥无几，做房产的华远集团总裁任志强算一个。有“枭雄”气概，语不惊人死不休的任志强人称“任大炮”，别人不敢讲的他敢，而且一说出来就极其刺耳。其“地产语录”被认为是房产商“牛气”的绝好注解，让他成名的同时也成了千夫所指的对象。请看他都曾经说过什么。

　　“没有买房的人都亏了。”

　　“调控一次房价涨一次。”

　　“房价降了，开发商有权不盖房。”

　　“房地产就该是暴利行业。”

　　“我是商人，不考虑穷人。给穷人盖房子是政府的事。”

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　　[解“牛”论]“牛言”里面就有答案

　　抬出房地产界的“任大炮”出来，并非是为了再突出一把房产商如何“牛”，而是要回答“房产商为什么这么牛”这个问题。因为任总的“牛言”已经给出了精确答案。

　　昨天新华社发专电报道说，中国人民银行8日发布的二季度货币政策执行报告认为,今年以来,我国住房需求持续旺盛,虽然房地产开发投资加快增长,但供需关系仍趋紧张,房地产价格又出现了加快上涨势头,部分城市价格涨幅依然较高。

　　结合这个“需求较高”的报道和任志强“不给穷人盖房子”的言论看，房价似乎不涨也难。但是，有没有想过，如果建房子、卖房子的不只是以逐利为本能的房产商呢？

　　如果建立一个完全理想的房产市场经济学“模型”来，房价会和股价一样，有涨有跌。但那样的情况有两个条件——原料完全市场化，产品完全市场化。就是说，土地无供给限制，民众买房子不是为了解决自己住的问题——这可能吗？

　　任志强“不为穷人盖房子”的理论听起来刺耳，事实上却是给房价问题指明了一个方向：必须有人给“穷人”盖房子。你有钱，当然可以买开发商盖的好房子，豪华房子；如果你囊中羞涩，也有地方可以住，不至于勒紧裤带去当“房奴”——这才是供求关系的平衡。现在是无论钱多的钱少的，通通要去开发商那里买房子才有得住，这样的供求关系下，房产商不“牛”也难。

　　当我们谴责任志强们“吸血”的同时，也不得不承认，他的理论，有一定道理。最基本的生存要求——人人有房住，是政府必须承担的责任，多增加土地供应，多给买不起豪华商品房的人提供经适房、廉租房，则是按下开发商“牛头”的最有效手段。南京市政府正在这么做，让人看到了希望——就由那些高档的房子成为奢侈品去吧。（王烨 李军 刘璞）