中介冒充业主小区论坛拉客

　　《南部新闻》版先后刊登了两篇关于番禺地产中介的报道，分别探讨了“中介电话扰民”的问题以及“中介与二手房房价之间的微妙关系”。今天，本报记者将讲述市民在购置二手房时的一些精明做法，这些做法极大地压缩了地产中介的生存空间，并使番禺二手中介市场发生了一些值得关注的变化。

　　记者手记

　　在对番禺中介行业的采访过程中，记者深深地感受到：这是一个亟待规范的行业——从开业门槛的控制，到对虚假广告的查处，再到税收监管。这是一个亟待美化的行业——有不少番禺的市民不无失礼地戏称中介为“拉皮条的”，因为他们中的部分人在小区的车站和商业会所“拉客”，很让业主们反感，试想，“拉客”的中介怎可能获得市民的信任与尊重？

　　佣金过高市民不买账

　　记者经采访发现，无论是网上出售、出租、求购、求租，还是自家玻璃窗上挂牌和上门求购，均缘自地产中介佣金定得过高。

　　上周末，记者去了祈福新村门口的“二手房超市”调查佣金的定价标准。几家大规模的中介巨头均摆出一副高姿态：“卖家付2%，买家付3%”，记者试着询问是否可以降低提成比例，对方断然拒绝，称：“你看看我们的招牌，我们是最强的”。而事实上，“卖家2%、买家3%”是法规规定的中介最高提成标准。

　　有意购买二手房的吕小姐向记者抱怨道：“不看了！中介费太贵了！虽然他们是名牌企业，但卖家给房子定的价不会因为他们而改变多少，他们所谓的‘强’体现在哪些方面？他们只是集中了房源信息而已，再帮我们跑跑部门、办办手续，就这些劳动根本不值这么多钱。”千千万万个“李小姐”们的“不买账”导致中介行业一系列值得关注的变化。

　　撇开中介 买家卖家直接碰头

　　据“阳光家缘”网站公布的统计数据，今年1~5月份，番禺区二手房成交7584宗，总面积为75.81万平方米，总宗数与总面积均为同期广州各区(市)最多。二手楼市的景气支撑着番禺众多地产中介的生存和发展。然而，据记者观察，经过多年来楼市沉浮的洗礼，有不少广州市民对房屋买卖的规则已日渐熟悉，他们在一定程度上堪称“楼市专家”。因此，撇开中介，“买家亲自找房源，卖家亲自找买家”的现象比以往普遍了许多。

　　社区论坛：获取房产信息重地

　　番禺各个小区的社区论坛充分反映了这种现象，不少社区论坛的房产版都是整个网站有效信息量最多、人气最旺的网友聚集地。仅在上周末那短短的两天时间里，祈福新村“祈福人热线”的“房产信息”版上就出现了41个以“出售”、“出租”、“求购”和“求租”为主题的帖子。值得一提的是，祈福新村大大小小共有5个社区论坛，这“41个”绝不是上周末祈福新村“网络楼市”的全部。

　　社区论坛房产版的功能并不仅仅限于售租信息的发布，它还是网友询问房屋定价的热闹场所。洛溪新城吉祥道一位不愿透露姓名的中介向记者表示：“现在的业主精明得很，很多放盘出来的根本不听我们中介推荐的定价，而是坚持要定自己事先想好的价格，这给我们的工作增加了难度。小区论坛从中起了很大的作用，很多时候会出现一个片区放盘出来的房子业主定价差不多的情况。”

　　自贴广告：直接表达买卖意愿

　　毕竟不是所有卖家和买家都有上社区论坛的习惯，因此，在番禺，更为直接的房产交易意愿表达方式正在形成和推广。如：玻璃窗上贴“出售”，买家上门贴“求购”。记者在南国奥园悉尼三区看到，一户业主在自家的玻璃窗上贴着一张大红纸，红纸上写着大大的“出售”两个黑字，并附有联系电话。如果把车库纳入广义的“房产”范畴，这种情况就更普遍了。

　　不仅有卖家给爱屋公开“挂牌”，也有买家上门求购。不久前，广州奥园的刘先生回家看到自家的门上贴着：“我想买您的房子，65万元卖吗？我的手机号码：……”

　　第1招

　　“潜入”社区论坛拉客

　　“网络楼市”的活跃自然引起了中介的注意。记者发现，有不少中介公司的员工潜入社区论坛，以业主的身份销售二手房，让人真假莫辨，这让社区论坛房产版可信度大大降低。

　　记者在丽江花园“江外江”上随便点击进入了一则以业主身份发布的售房信息，并按照信息上注明的联系方式打通了发帖者的手机。经过一段漫长的“开场白”之后，对方终于透露了自己的真实身份：“那套房子已经卖掉了，我是中介公司的，我手上还有很多很靓的房子，您什么时候方便过来？咱们约个时间吧！”

　　第2招

　　着力“包装”专业优势

　　记者在采访中发现，部分中介从业人员为了把自己和业外的普通市民加以区分，着力突出其专业水平，以让市民觉得“专业的就是不一样”，从而达到吸引顾客的效果。

　　记者走进了祈福新村二手房超市某知名中介公司，一名员工上前向记者介绍祈福新村各个片区的情况，在介绍过程中，他能随口说出每栋楼的一手房收楼时间——精确到某年某月某天，并称“在这里，没有人比我更专业的了”。可事实上，没有人会去考证他说的收楼日期是否完全准确。

　　第3招

　　赚取低廉“跑腿”费

　　二手房的买卖从签订合同到按揭、交税、过户需要经历一个漫长的过程，许多市民在自行谈定房屋买卖后，把这一系列烦琐程序的任务交给了地产中介，业内称之为“代办”。

　　代办的佣金与“完全中介”的佣金完全不在同一数量级上，佣金标准普遍为四五千元。这是因为，代办业务并没有利用中介的房源信息和客户资源，而“信息”，是中介相比于普通市民的最大优势之所在。在华南板块某楼盘的一家中介公司，代办业务已经占到了该公司7月份业务笔数的三分之一左右。中介小雨向记者抱怨道：“代办业务对我们来说就好比鸡肋，吃之乏味，弃之可惜。”

　　第4招

　　牺牲佣金促成交易

　　中介小雨说，中介费是促成买卖的重要砝码，在某些买卖双方僵持不下的情况下，中介必须在中介费上作出让步，以促成成交。“有些卖家提出实收金额，那么中介费就得全部由买家付。有些卖家不提实收金额，而是收到房款后再给我们支付他应付的那部分中介费，在这种情况下，房屋定价往往比较高。有时候，买卖双方为了几千块钱僵持不下，我为了能促成成交，就从事先约定好的中介费中提出几千元补给他们。因为一笔生意因为几千元而黄掉实在太可惜了，我少赚点就少赚点吧。”

　　据了解，不止是小雨所在的公司，中小型中介公司的提成比例往往是灵活的，可根据具体情况讨价还价。

　　第5招

　　放弃虚假宣传

　　你只要经过中介公司的门口，多半会情不自禁地看看公司玻璃门上贴着的一张张房源信息。而事实上，这些房源信息十有八九是假的。

　　这里所谓的“假”可分为三种情况：很久以前的房源及其房价；中介公司胡乱杜撰的、子虚乌有的“房源”；建立在中介公司均价计算基础上的假房源。有些中介把一两年前的房源贴在玻璃门上吸引顾客，而如今的房价已比当时涨了20%以上。

　　目前，已经有部分中介公司放弃了这种做法，改用水笔手写，实时地更改广告上的房价，“有的房主今天想卖50万元，明天改口要卖55万元，我们就根据他定价的改变而更改广告上的数字。虽然难看了点，但反而能让顾客觉得我们可信。”小雨说。(张强)