楼市火热，前天的快报法律大讲堂再次聚焦房子问题。来自江苏维世德事务所的律师团队，为读者讲解了购房中遇到的各种法律问题，还特别讲解了物业管理纠纷中的难点和对策。很多读者准备好了纸、笔，边听边认真地记录下整堂课的内容。

　　四种情况，购房者定能退房

　　顾红梅律师说，按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：套型与设计图纸不一致了，开发商擅自变更规范设计了，房屋的面积误差绝对值超过了3%和商品房确属主体结构不合格。只要具备这四个条件之一，业主就有权利提出退房。如果开发商不同意，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，业主有权要求开发商进行维修，因此造成的损失由开发商赔偿。

　　买二手房，三个合同要签好

　　王西园律师讲解二手房买卖时，特别提到三个重要的合同，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个居间合同。

　　第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。

　　如果买二手房时不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于消费者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。

　　物业不好，业主可以炒掉它

　　唐岩律师说，现在小区物业管理都是委托型物业管理，双方之间是平等的法律关系，说白了，物业公司是业主花钱请来服务的。如果物业服务不到位，或者服务质量很差，那么业主经过业主大会或业主委员会投票，可以把物业公司赶走。

　　当前，有的小区的物业公司在和业主签订合同时，动不动对业主进行罚款、没收财物等强制措施，其实是很荒唐的做法，试想一下，物业公司本来就是业主请来替业主服务的，而不是让物业来罚业主款的，更何况物业不是行政机关，并没有行政处罚权。（李梦雅 吴杰 汪海江）