继4月19日本报《二手房买卖遭遇“违约潮”》系列报道刊发以来，读者对此反响强烈。不少读者致电本报咨询，针对日渐看涨的二手房市场，消费者在签署房地产买卖合同时，该注意哪些问题以防日后卖家突然“变脸”？一旦不幸遭遇违约，消费者如何运用法律武器维护自己的合法权益？记者以不久前市民范小姐的真实案例，咨询了政府部门及法律界相关人士，就违约事件进行详细解读。

　　案例回放

　　合同刚签完卖方涨10万

　　“刚刚签完经纪合同，卖方骤然将房价提高10万元。”家住罗湖的范小姐致电本报时，既心急又无奈。

　　今年2月10日，范小姐在深圳一大型中介机构的介绍下，看中某国有大型企业位于罗湖的花园顶层复式楼，面积163平方米，总价107万元。签订《房地产买卖合同》当日，由于该企业总公司在北京，该公司法人代表口头授权深圳分公司负责人作为卖方代理人签字。《合同》约定，卖方须于4月1日前提供相关过户手续，在此之前的定金以保证金形式托管于中介。随后，范小姐当场交付5万元定金。

　　范小姐告诉记者，在此期间，在中介方的催促下，她再次交纳10万元作为定金。至此，范小姐共缴纳定金15万元。3月27日，范小姐接到该中介通知，称卖方负责人一直在外出差，过户手续得延迟办理。无奈之下，范小姐只得继续等待。

　　房价骤增10万元

　　谁料，这一等，房价竟然抬高了10万元。4月10日，范小姐突然接到卖方深圳公司负责人的电话，对方表示，由于房价上涨，现在该楼盘的评估价至少120万元，北京总公司不同意以107万元的价格售出。当范小姐提到，当初签订的《合同》约定，如卖方不能履行本合同以至本合同不能顺利完成，卖方须返回双倍定金予买方。对于范小姐“违约金”一说，对方则表示公司未收到范小姐一分钱，所有款项都在中介方手中。随后，该负责人表示，如果范小姐需要，将尽力向总公司争取，但可以肯定的是，107万元的价格无法成交。

　　对此，范小姐又气又恼，她随后与中介方取得联系。岂料该中介相关负责人告诉她，之前签订的只是履行合同，并不是正式合同，也不具备法律效力。此外，由于当时签字的并非法人代表，代理人只是被“口头授权”，也没有任何章据证明，所以卖方根本不担心范小姐将此违约事件告上法庭。

　　范小姐表示，现在卖方已开出价格，比两月前整整高了10万元，售价117万元。

　　卖方违约买方损失大

　　突如其来增加的10万元，让吃了“哑巴”亏的范小姐感到颇为无奈。她告诉记者，如果不买的话，这107万元就目前市场价顶多只能买几十平方米，前后差价损失达几十万元；买下的话，就算不计较多出的10万元，但心里还是感觉有阴影。“我现在心急呀，如果不抓紧，现在已付的15万元定金，到时怕是连首付都不够了。”范小姐说。

　　部门解读

　　非正式合同一样管用

　　工商部门表示，房地产经纪合同同样具备法律效力，买房者可据此索赔

　　如今因二手房价上涨，许多卖房者在签订二手房经纪合同之后主动违约，给买房者造成损失。对此，市工商局有关人士表示，非正式的地产经纪合同同样具备法律效力，买房者可以据此向违约者索取赔偿。

　　非正式合同也具法律效力

　　房地产交易过程中往往会出现两个合同，一个是买卖双方与地产中介三方签定的房地产买卖合同，俗称居间合同，这是非正式合同；另一个就是办理房产

　　过户时买卖双方到国土房产部门共同签定的房地产交易合同示范文本，这是正式合同。有两个方面的原因导致出现两份合同的现象。一方面，法律规定，房地产交易双方均须按房地产实际成交价格缴纳相关税费，尤其对于二手房交易，卖方不仅要缴纳印花税，还要缴纳营业税、增值税等等。为了减少这部分支出，卖方通常要求在正式的二手房交易合同示范文本中，只写一个象征性的成交价，而不写出实际成交价格，前者价格远远低于后者，从而逃避大额税费。但由于地产中介的佣金也是按照房地产的实际成交价格乘点计算，客观上卖方与地产中介便都会要求与买方在房地产交易初期签定一个非正式的合同，合同中的房价为实际成交价格。

　　然而，非正式合同并非如地产中介口中所说的不具备法律效力。为防止出现房价波动或者其他难以预料的因素，买卖双方可以在非正式合同中约定，在一定的时限内到国土房产部门签定正式合同，办理过户手续，以保障双方合法权益。对于上述案例，如果范小姐做到了这一点，对于后来出现的卖方负责人出差、无法及时办理过户手续的情况，只要超出了双方约定的时限，范小姐就可以违约为由，要求卖方赔偿。

　　此外，消费者购房时，首先要弄清订金与定金的区别。所谓订金的“订”，代表预订的意思，一旦出现一方违约的情形，只需返还订金，不用承担连带赔偿责任。如果是定金，情形就大不相同。定金的“定”，有确定的含义。《担保法》中明确规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见，卖方如果私自违约，应当双倍返还定金给买方。消费者给付定金的同时，一定要在合同中予以明确。

　　口头授权不同于书面委托

　　在范小姐的购房案例中，卖方法人代表曾口头授权深圳分公司负责人作为卖方代理人签字，没有任何书面证据证明。卖方最后违约时也正因为这一点，不担心范小姐将其违约事件告上法庭。工商部门对此提醒广大房产消费者，房地产交易过程中切忌口头授权。中国有句俗话，叫“白纸黑字，口说无凭。”口头授权不同于书面委托的法律效力，一旦出现纠纷不能作为固定的证据。对于范小姐，当卖方提出口头授权时，应坚决要求卖方出具书面委托，以保障自己的合法权益。

　　定金入三方监管账户即视卖方已收定金

　　当范小姐针对卖方违约提出赔偿时，卖方称未收到范小姐一分钱，所有款项都在中介方手中。工商部门指出，这一说法违反了相关法律规定。对于目前房地产交易普遍的做法是，定金存入买卖双方共同指定的地产中介的开户银行，买方、卖方、地产中介方三方共同监管该银行账户(定金不同于交易佣金，地产中介无权单独支取该笔款项)。当买方把定金存入该账户时，即视为卖方已经收到了定金(在未办理正式过户手续前，卖方无法真正得到这笔钱)，如果有一方违约，则按相应的定金罚则解决处理。因此卖方没有收到一分钱的说法是错误的。

　　如果范小姐掌握了上述法律常识，签合同时明确定金，要求约定办理过户手续的时限，并要求卖方出具书面委托，则可以有效地保障自己的合法权益，当卖方提高房价时就不会变得被动。工商部门专门为范小姐算了一笔账。当初约定的房价为107万元，范小姐付定金15万元，佣金1.5万元，买卖双方一共须付佣金3万元。如果卖方违约，不仅无权要求返还佣金，还须双倍返还定金给买方，即多支出15万元，卖方须承担的违约金一共约为18万元左右。事实上，卖方衡量得失后，很可能会以原价107万元卖房给范小姐。

　　律师支招

　　细化条款制约卖方

　　律师称加大违约成本将有效遏制卖房者“变脸”

　　对于范小姐的遭遇，广东鹏城阳光律师事务所王永生律师表示，只要范小姐在签合同时稍加留意，并在适当时候借助法律程序，就能保障购房时的合法权益不受侵害。如果范小姐能与中介方进行良好协商，并将合同条款细化，也能对卖方违约起到较强的制约。

　　中介有义务提示风险

　　王律师表示，买卖双方与地产中介三方签订的房地产买卖合同(即经纪合同)，其意思表示真实，符合法律规定，具备相应法律

　　效力。而地产中介作为居间方，有义务对卖方身份进行审查，而出现上述“口头授权”的代理人时，中介方应提醒买方将来可能出现的违约情况，并要求卖方提供章据证明。所以中介公司所称“签字并非法人，没有任何章据证明”，明显是在为卖方的违约行为找借口。

　　违约方应返还双倍定金

　　事实上，中介方已收受买方15万元定金，范小姐缴纳定金的目的则是为了订立主合同，即正式《房地产买卖合同》，这15万元定金就是为订立主合同提供的担保。因此，不管是中介方或是卖方原因导致主合同不能订立，都违反了之前的所签合同，即适用于定金罚则，违约方应承担双倍返还定金的义务。只不过承担义务人因定金由谁收取而有所不同。

　　王律师说，就此案例中，定金是由中介名义收取，则中介方应为第三方的过错(卖方不愿以合同价出售)而承担双倍返还定金的责任，然后再向过错方追索。

　　合同条款订立可协商

　　“如果范小姐熟悉房地产合同相关程序，具体问题在合同中作出明确约定，与中介方进行良好协商，卖方违约就不会那么容易发生了。”王律师提醒，在双方签署房地产买卖合同时，买方应仔细阅读中介公司提供的格式合同，并详细了解关键条款的含义，对表达不清的地方加以修改；在合同备注栏中，消费者务必对房屋产权、过户日期、违约责任承担的具体形式及承担方式、物业水电等细节作出明确约定。“这样业主反悔也是有成本的，需要双倍返还定金和支付中介的相关费用。一旦业主反悔则得不偿失，违约现象将会大大减少。”