5月并不是二手房的交易淡季，但二手商品房的交易量却在下降，主要是部分房主因办理转按揭手续麻烦，希望能找到全款买主再卖房，这是记者昨天从“我爱我家”、中大恒基、“千万家”等多个中介公司得到的共同反映。

　　二手商品房成交骤降

　　“千万家”统计资料显示，资金监管政策实施以来，即4月15日至今，与资金监管前一个月相比，朝阳区最受影响，二手房交易量环比减少18.3%；东城、宣武两个区域位列第二、三位，分别下滑了14.6%、13.3%。其中，需要办理转按揭业务的二手商品房成交量下降幅度最大，与资金监管前一个月相比，这部分房源的环比减少了16.5%。分析人士称，主要是转按揭在资金监管下要进行十个步骤才能完成交易(见右表)，房主在短时间内拿不到房款，由此降低了出售房产的意愿。

　　炒房客为获全款挑买家

　　据了解，目前进行资金监管下的二手房交易，需要在网络申报填写相关资料且放款要等市建委出办结单，而中间的重要环节是过户。据多家中介公司的权证部工作人员介绍，除了海淀区是当天可以领取房产证外，通州、石景山区需要半个月的办理时间，东城、西城、崇文、宣武、丰台、昌平六个区域要20个工作日，朝阳区要30个工作日才能够领到房产证。“这样的操作使卖房人需要多等上半个月到一个月，甚至更长的时间才能拿到房款，加大了房款划转到位的时间，这是二手商品房交易量下降主要原因。”中介公司的工作人员分析。

　　“千万家”市场部经理常淑娟表示，目前北京的二手房市场是一个“卖方市场”，所以资金划转制度被一些业主，特别是因房产投资收益下滑想转做其他投资的业主所排斥，而这次投资者手中捏着的正是房龄短、配套设施完善、地理位置优越的二手商品房。据悉，目前进行贷款投资的房主更青睐于全款买家，从而“择客”出手。伟嘉安捷企划经理殷丽娟指出，这种一次性快速获得全款的房主，就是避开专用账户而私下交易。“这种做法并不提倡，买房人一旦把房款打到房主账户，出现对方银行不接收或是接收时间有差别，就会存在业主直接提款的风险。”殷丽娟提醒买房人。

　　专用资金账户交易比重提升

　　尽管二手商品房的交易短时间内出现下降，但记者昨天从“我爱我家”、中大恒基、21世纪不动产和“千万家”四大中介机构了解到，通过专用资金账户交易的二手房比重已上升到30%至50%不等，均高于本月初所统计的5%的比例。上述中介公司均对资金监管的模式前景看好。

　　市场数据显示，眼下涉及转按揭的流通房全部为商品房，占二手房总交易量的三成。据悉，需要通过转按揭完成交易的房产，由于在出售时房屋已设定抵押，而购房人同时需要通过抵押贷款买房，因此需要业主提前向银行提出还款申请，预约办理。专业人士介绍，目前各家银行预约的时间不一样，如深圳发展银行需要提前1周预约，交通银行需要提前1个月预约，这也导致转按揭办理的周期被再一次拉大。业内人士认为，转按揭交易的房屋程序复杂导致成交量下滑，如果这种情况得不到改善，买卖双方就容易出现僵持状态。（王丽娅）

　　资金监管下，转按揭交易办理流程

　　第一步

　　交易双方达成买卖意象，双方签订买卖合同。

　　第二步

　　提交申请：由卖方向原贷款行提交转按揭业务的书面申请；由买方向贷款行提交办理转按揭业务的书面申请。

　　第三步

　　取得卖方原贷款行的书面同意办理转按揭的意见书。

　　第四步

　　对交易房产进行评估，银行根据评估价、原买入价、现卖出价中的低者发放贷款，(如买方的贷款额度不变或属法院等机构判决生效的情形，不用进行评估操作)。

　　第五步

　　买方支付首付款(现卖价-贷款额)

　　第六步

　　见律师，审查借款人资格，收讫借款人的各项证件资料，律师将意见书及借款人的证件资料提交现贷款银行。

　　第七步

　　现贷款银行审核通过后，发放贷款给原贷款银行，解除卖方的房产抵押，并由经纪公司为现贷款银行提供阶段性担保。

　　第八步

　　卖方与原贷款行办理房产解除抵押手续，取回房产证件。

　　第九步

　　买卖双方到房产所在区房地局进行产权交易过户，给买方下发新房产证当天，卖方领取办结单并可凭此获得银行划转资金。

　　第十步

　　为买方办理新产权证的抵押手续，完成转按揭的操作。