对于30%的高转手率的购买情况分析，王小英告诉记者，通常这种高转手率的行为出现在小户型的买卖上，很多购房者购买小户型时，只支付了比较少的首期款，经过半年、一年时间，房价有所上涨，那么这部分人就会将房屋卖出，再将增值的钱款继续投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循环往复

　　4月以来，深圳日均二手房交易量远超新房数量，这似乎已经接近海外成熟房地产市场以三级市场为主流的情况。但同时深圳社科院研究报告指出，深圳二手房交易的半年转手率超过30%。

　　据深圳市房地产交易中心统计，进入4月以来，深圳二手房日均交易量超过300套，而新房交易量不足100套。而在去年全年，深圳的二手房交易面积首次超过新房，二手房开始占据市场主流。

　　二手房交易欣欣向荣

　　在二手房交易欣欣向荣的同时，深圳社会科学院近日公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》却指出，深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次，从商品房转手时间分析，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。

　　二手房交易量增大，并在半年内有如此高的转手率，给予深圳房价充足的上扬空间，深圳房地产市场也似乎进入了海外三级市场唱主角的成熟期。但是这种现象并没有引来业内的乐观分析，更多的焦点还在于这种现象折射的无奈现实。

　　据深圳市国土资源和房产管理局统计，今年一季度，深圳市商品房竣工面积同比下降15.44%，商品房销售面积同比减少1.62%，但二手房交易量持续上升，一季度同比增加28.95%，二手房交易量已超过新建商品房。

　　这一现象在今年5月举行的深圳房交会上也得到印证，前来参展的20个楼盘项目有14个属于“形象展示”无房可卖，而另一方面，深圳长河、招商、创辉等中介公司大举进驻房交会，4天参展时间共举办了10场二手房投资置业讲座，可见其火爆程度。

　　深圳长河地产区域总监王小英告诉《第一财经日报》，今年参加深圳房交会的二手房摊位普遍火爆，很多市民将目光投向二手房，深圳二手房交易量超过一手房，这种趋势是可以想象的。“商品房数量少，推出新房数量不足，是因为政府没有多余的土地用于建房，这样一来，压力势必转嫁到三级市场，二手房交易数量增加也由此可见。”王小英告诉记者，从这次房交会的现场就可以觉察到二手房交易逐渐增大的趋势。

　　对于深圳目前二手房交易量大于新房的现象，招商置业策划品牌部研究员廖晖认为，由于深圳的城市地位及其房地产业的领头作用，三级市场成为主流是必然的趋势。从深圳的房地产发展状况而言，一手房过渡到二手房市场大概需要6年时间，而目前这一时间并没有达到饱和，新房一经推出还是遭到市场哄抢。“目前深圳还是不能达到成熟房地产市场的水平，但是从2006年开始，二手房交易量就大过新房交易量了，到今年，这种差距正在被拉大。”

　　深圳社科院地产与城市运营研究中心主任高海燕认为，深圳二手房交易量增加是有背景的，一方面深圳新房数量供应有限，其次，深圳房地产发展20多年的房屋存量开始发挥作用。

　　深圳出现的这种趋势似乎向着海外成熟房地产市场发展，但是，高海燕表示，目前深圳房屋供求严重不平衡，比较之下，并不能说是成熟的表现，只是一种现实状况。国外成熟房地产市场的前提是国民总体上解决了房屋供需平衡问题，这是房地产进入“二手房时代”的基础，而深圳是在全民性住房解决基础不好的情况下出现二手房市场为大，只能是一种无奈的合理现状。

　　对此，王小英给出了他们去年年底的一组分析数据：深圳目前流动人口大约是1300万，常住人口600万左右，在常住人口中，平均2.7个人构成一个家庭，以家庭为单位就要200万套房屋居住，而深圳全市现有商品房大约90多万套，以此计算，大约是两户家庭占有一套住房，再加上流动性人口在深圳购房，深圳的房屋需求量是远远不够的，这是深圳房价一路走高的重要原因，

　　一般说来，一个片区二手房的价格是否上涨，及上涨幅度，是和该片区的新房推出数量有关的，比如深圳的罗湖片区这几年基本没什么新盘面市，那么他的二手房价格也相对升幅较小。

　　高转手率背后的推力

　　而据深圳社科院统计的二手房半年内买卖30%的高转手率，高海燕告诉记者，不可否认深圳20年来的房地产发展，投资性因素是占了相当部分的，在一手市场供应不足情况下，存量作用显现。

　　廖晖认为，深圳二手房的高转手率，存在投机行为，这会影响深圳的房价进一步追高。随着二手房每次转手的价格提升，一手房的价格也会随之攀高，一般说来，新房面市的价格会参照周边二手房的价格加高2000元/平方米左右，当新房形成新的价格标杆后，二手房又会看齐新价格。

　　对于30%的高转手率的购买情况分析，王小英告诉记者，通常这种高转手率的行为出现在小户型的买卖上，很多购房者购买小户型时，只支付了比较少的首期款，经过半年、一年时间，房价有所上涨，那么这部分人就会将房屋卖出，再将增值的钱款继续投入到第二套甚至第三套房屋中，以此循环往复。“中国的房地产行业和国外相比，属于刚起步阶段，房价攀升太过于迅猛，对行业也会产生不利的影响，90年代的海南房产泡沫破裂就是很好的例子。”

　　一般而言，在房地产行业中，20%左右的投资比例是属于正常的，80%的房屋最终要回到住房者手中。如果炒房势头过热，那么价格偏离正常范围就越远。深圳社科院统计的30%的二手房转手率，正是说明这种炒房势头是过热的。王小英告诉记者，购房者同一时间段内，频繁转手房屋和一次转手房屋的收益其实是差不多的，所以根本没有必要如此频繁转手。“这种人本身对楼市就存在更多的恐慌心理。”

　　高海燕认为，目前二手房交易活跃，只是一种阶段性现象，但是这种现象还将持续一段时间，这主要是供需关系造成的。在海外成熟房地产市场中，新房和二手房存在比较大的价差，一次置业的市民大部分选择二手房，而二、三次置业的市民才会选择新房。而深圳这种价差并不明显，特别是深圳关内，二手房价格颇高，住宅需求压力大，而关内又没有庞大的一手房市场去满足需求，只能通过二手房市场释放。所以，只能是深圳关内关外一体化发展最终平衡，全民住房需求逐步满足，只有这样，才会再一次回归二手房市场，那时候才是成熟的。(赵斌)