今年年初，上海房地局公布的官方统计数据显示，2006年度上海房价平均销售价格为7038元/平米，比上一年增加了340元/平米。但与此同时，另一份官方统计显示，2006年房屋销售价格下降了1.3%，商品住宅销售价下降3.2%.相同的调查，却出现不同的结果，上海房价究竟是涨是跌？似乎并不明朗，但有一点很明显，在宏观调控政策的影响下，上海楼市已应势而变。

　　异况1

　　投资热情锐减

　　75万元房产获利近一万元

　　汪耀东，凯德置地上海区某楼盘销售员，同时也是一名房产投资客。汪耀东称，凭借自己多年的销售经验，他发现，单价在万元以下，总价150万左右的房子目前最热销。

　　“投资者买房子有个特点，不会考虑居住条件，只当作一个投资品来估算升值空间。但是从目前来讲，随着宏观调控力度的加大，一些实力不强的投资客逐渐退出楼市。随着自住型买家的逐渐增多，居住功能不强的住宅价格上涨空间开始减少。而这种现象在外环区域体现得最明显。”据汪耀东介绍，相对中环而言，内环和外环的投资比例较高。

　　但并不是每一个投资者都很幸运。汪耀东的两个朋友就遭遇了投资受挫。张先生在2005年上海房价高峰时，在接近外环的地方买了两套物业。当时的价格接近7000元/平米，总价在75万元左右。去年张先生将房子出手，最终只盈利了一万元，而他的另一套房也只赚到了5万元。汪耀东的另一朋友马静也是在2005年上半年投资了一套房产，由于心理预期较高，目前尚未出手，现在的租金只能勉强支付银行贷款。

　　第一太平戴维斯上海住宅销售部董事李昕表示，上海宏观调控后对二手房的影响较大，整个业务比例缩小了6至7成。汪耀东说，“对于参与炒房的人，成本预算是最重要的。按照目前的税率情况，一套房子在五年内交易，就要失去近10%的成本，这对于投资者来讲并不划算，反不如买一些基金回报更稳健。”

　　异况2

　　群租房日渐走俏

　　环线内投资性二手房群租房现象增多

　　按照环线来分，内环作为核心地段吸引了大量的投资性购房需求，随着调控的吃紧，这方面的购买客群也受到挤压。来自上海中原地产最新统计数据显示，3月一手住宅成交均价为8597元/平米，环比上涨2.32%，同比上涨3.72%.从环线来看，内环内房价下降幅度较大，达10.65%；内中环降幅为4.58%；而中外环和外郊有所上涨，分别为1.1%和5.41%.

　　随着内环一手成交均价出现波动，二手房市场的交易和租赁价格也随之受到打压，环线内的群租房现象开始增多。据汪耀东介绍，群租房是房东将房子分割成很小的空间，这样比较容易租出去，“有的房子十几平米租给六七个人，一个房间开门进去有无数的小门，”汪耀东介绍说，“这些房子的房主大多都是来自温州、浙江甚至包括外国的投资客，基本都是在2004年、2005年上海房价高峰期买进的。”目前，这些投资客房子出手很难，只好将房源群租出去，保证一定的租金收益，以此维持银行贷款支出。“目前在内环很多投资型小区内，这样的现象特别明显。这是投资比例增多后，宏观调控下的真实情况。”李昕说。

　　异况3

　　高价房“有市无价”

　　某单价16000元住宅7个月仅售出10%

　　记者在上海官方网站上看到，位于外环线的某住宅单价为16000元/平米，从开盘销售到目前已有7个月时间，却只卖出推出量的10%，销售冷淡。据项目知情人士介绍，从目前市场行情来看，即将推出新体量销售形势也不太看好。

　　来自中原地产上海研究部3月监测报告显示，从成交户型面积来看，面积70-140平米之间占成交总量的69%，成交比例较上月增加1个百分点，其中70-100平米，120-140平米，100-120平米成交位于前三位；从成交单价来看，10000元/平米以下的占成交总量的75%，成交比例较上月增加2个百分点，其中4000-7000元/平米、7000-10000元/平米、4000元/平米以下的成交位于前三位。

　　“从整体成交数据可看出，降低单价，或把户型做得很小来降低总价，都不失为开发商自救的好方法。”针对部分地区出现楼盘交易下滑的情况，金地集团上海市场营销部经理康家东认为，宏观调控下住宅的两极分化逐渐明显，一些居住品质功能较强的楼盘交易仍能保持坚挺，但一些居住品质一般的投资性楼盘交易明显不如以前活跃。

　　“对于目前的调控期，一些品牌房企会通过改变战略，减少操作成本来维持利润，但一些小公司的处境将越来越难。”康家东表示，“房地产发展期一般在3-5年会形成一个波段。”（关爽）