“北京的四合院见多了，但二环内造价上亿的顶级四合院你知道是什么样的吗？”庭院深深深几许？作为记录历史变迁、见证世事兴衰浮沉的北京四合院，一直以来都是演绎北京市民生活的舞台，而北京二环内后海、什刹海一带又是众多“舞台”中最优者的集聚之地，中国历史上众多名人显贵都曾在这一带的四合院中留下过生活的印记。

　　日前，记者得到消息，后海附近一处四合院以1.1亿元天价完成了交易，而翻新院子总造价将是原售价的数倍。一座前所未有的豪宅将呈现在后海湖畔，这座在价格上前无古人的四合院究竟是谁的宅邸？内部是什么模样？数亿造价是否物有所值？

　　带着疑问和想像，记者踏上了对天价四合院的探访之旅，期望为这座神秘的北京顶级四合院揭开面纱。

　　1 地理位置

　　上楼观后海 出门会名邻

　　4月10日的北京后海、什刹海一带，春光明媚、草长莺飞，阳光下的湖面粼粼，湖畔鳞次栉比的四合院洋溢着浓郁的京韵。

　　根据资料，院子位置大致在后海北沿的鸦儿胡同。从银锭桥北出发，沿着紧贴后海的环湖路向西北行进十多分钟，路右边就是后海北沿的鸦儿胡同，但在鸦儿胡同内记者并没有找到掩盖在众多院落中的那处豪宅。

　　经四处打听，记者终于在一名从事翻建四合院工作的老师傅的指引下，找到了仍在蓝色围挡中紧张施工的院子。已经名花有主的天价四合院目前还在整体翻建过程中，尚未有门牌号，在区域开发中被开发商按开发顺序编为了“亥”，于是暂且称之为“亥四合院”。

　　院南面紧邻环湖路，大门正对后海，东侧为胡同口，西侧紧贴“中华宗教文化交流协会”所在的院落。附近居民告诉记者，该处院落所在地是区域景致最好的地段。“坐北朝南，向阳面水，以前就是大户人家的宅子，当初占地比现在还大，在院里的楼上几乎能看到整个后海。”住在附近的杨大爷语气中透着赞叹。

　　记者花十多分钟在四合院周边漫步一圈，发现确如附近居民所言。而沿亥四合院门前的环湖路再往西行不远，一一见到醇亲王府、国家宗教事务局和宋庆龄故居。

　　亥四合院真可谓占尽交通之便利、风景优美的地利。

　　2 内部规划

　　纯中式风格 超现代享受

　　后海北沿鸦儿胡同，有一处临湖的在建四合院，超过6米高的巨大纯木建筑框架已经立起来了。

　　四合院目前的建筑承建方万通筑屋公司，对在建的亥四合院内部的建筑设计情况，实行了严格的保护措施，谢绝外人入内，记者通过各种渠道最终了解到部分天价四合院内部规划装修细节。据知情人士透露，亥四合院采取中西结合的方式规划整体建筑，总建筑面积达3028.29平方米，按照国家有关政策要求，保留原来中式四合院建筑形式及风格，同时在使用功能上结合主人的生活需求规划了院落内各部的使用功能，除了起居室、卧室、厨房、卫生间等基本配置外，该四合院还将建面积不小的地下室以及游泳池，这是后海、什刹海一带新翻建的四合院中惟一有此配置的。

　　目前外部能够看到的木质建筑框架结构，是院子的正房和厢房，面积近千平方米，房间内部装饰主要为中国传统风格的雕花工艺，而外部装饰也将按原汁原味的老北京四合院建造。主体建筑完工后，未来院中还将栽种名贵植物。

　　整个四合院大概在今年年底完工。

　　3天价有因

　　顶级四合院 配奢华材料

　　北京在划定了主城区内四合院传统建筑保护区后，四合院交易价格一直居高不下，特别是后海、什刹海一带的四合院，不时传出涉及千万资金的交易，但和这次亥四合院相比，此前的交易都只能俯首称臣。

　　据北京市房地产交易管理网显示的数据，亥四合院交易面积3028.29平方米，这是二环内单套面积最大的四合院交易，最终的成交均价达36324元/平方米，1.1亿元人民币的天价由此得来。据据接近万通筑屋的知情人士透露，亥四合院的最终整体造价远高于这个数，整个亥四合院最终交付给房主时的造价将达到4000万美元左右，按目前汇率换算将近3亿人民币。

　　除了该处四合院本身所处的地理位置独到、建筑形式特殊、面积巨大之外，天价还有一个重要的原因就是建筑材料的奢华。据知情人士透露，四合院内仅正房房屋的支撑木柱就多达24根，均为直径半米粗细的原木，房屋所用木材，均为产自泰国热带雨林的原生木，加上相关的税费和运输费用，价格高达25000元/立方米。而这只是建筑用的木材，其他相关的绝大部分材料，几乎都是从国外原装进口的顶级配置，整体成本高昂不言而喻。

　　4主人身份

　　俄顶级富翁 建湖畔豪宅

　　亥四合院现在的主人是谁？能够大手笔拿下天价四合院，并挥金如土将其打造为后海湖畔豪宅的人究竟是何方神圣？

　　自从天价四合院成交的消息传出后，这一问题变成了不少人茶余饭后热议的焦点。因为涉及商业机密，亥四合院的承建方和开发方都拒绝向记者透露任何信息。但经过记者调查了解，最终得到了一个大致的答案。据知情人士透露，耗费巨资在后海湖畔置下这一豪宅的人，是俄罗斯的一位顶级富翁，该富翁身价数以亿计，在包括北京以内的多个国际性大城市均置办有房产，是名副其实的世界级富豪。

　　市场现状

　　主城区四合院年交易量相当少

　　2002年2月，在酝酿多年后北京市政府终于颁布了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，二环内首次出现了25片历史文化保护区。随着城市现代化进程加快，有待保护的区域越来越多。目前，北京市主要针对传统四合院建筑的历史文化保护区已达40个。在这40个保护区外，作为北京传统建筑的四合院正在迅速消亡，而区内的四合院总量也因区域限制几乎不会有大的变化。随着越来越多的人认识到四合院的弥足珍贵，市场上供不应求的现象也逐渐显现了出来。

　　作为北京最早进入专业四合院中介市场的万德成经纪公司，在业界一直保持着较高知名度，公司总经理井蕴娇在谈到四合院交易市场时表示：“北京的四合院年交易量一直比较低，主要还是因为供给有限。”二环以内大概算得上是四合院的建筑共有20000套，除去将被拆掉、产权不清晰的院子，真正能进入市场的只有3000套左右，而实际上流通交易的不到10%.北京另一家涉猎四合院中介交易的经纪公司顺义兴四合院专营店蔡经理也提供了相近的数据。“保护区四合院总面积近300万平方米，其中每年能够交易的量极低。”

　　未来供给有限，价格将持续走高

　　“据我掌握的情况，去年一年完成交易的四合院在150套以内，今年按目前形势预计会有上升，但不会有大的突破。”井蕴娇表示。由于北京目前真正进入交易市场的四合院数量不多，而未来受到城市区域改造、产权不清晰、翻建开发周期长等问题的影响，市场上几乎不会有多少新增供给。正在积极开展建筑定制业务的万通筑屋公司，其业务就涵盖四合院定制，对于市场供给问题，该公司品牌总监韩天暖告诉记者，未来的总体供给仍将维持在低量的水平。“产权问题是瓶颈，目前很多四合院产权关系复杂，短期内不可能进入交易市场。”“每一个四合院都是一个单独的房地产项目，也许同一条胡同内相邻的两个院子销售均价会相差一倍以上，所以四合院不可能像新建的商品房一样有所谓的指导价，也就不好比较价格的涨跌。”在谈到四合院价格走势时，井蕴娇这样表示。通过观察近两年公司所完成的交易，井蕴娇说，四合院交易价格随着北京房地产市场的价格上涨，也在不断攀升中。

　　买卖门槛高，买家构成及用途复杂

　　目前北京的四合院交易市场中，还没有任何银行对购买其开展贷款业务，也就是说买卖四合院必须全额交易，而不能像购买普通商品房一样，通过银行等金融系统担保贷款分期还贷。“这意味着四合院交易必须迈过一道高门槛，没有足够的经济实力要想购买四合院是不可能的。”井蕴娇表示。好一点的四合院面积都在200平米以上，据经纪公司统计的数据显示，目前400平米-1000平米标准的二进院落四合院是市场上供应的主力，按20000元/平方米的价格计，购买一个400平方米的院子得花近千万元。

　　虽然交易门槛高，但购买者依然络绎不绝，而买家的构成也相当复杂。“绝大多数还是中国人购买，外籍人士只占交易量的5%-7%，还不到整体一成。”井蕴娇说。而在已经购买四合院的买家中，用于自住、投资和办公使用的比例旗鼓相当，而自住、办公与投资之间的界限并不明确，多数人更倾向于具体使用，纯炒房的比例极少。(谷欣)