物权法明确建筑区域权属——

　　核心条款

　　物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十六条：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　物权法这两条规定，正在让很多购买了开发商“附赠”地下室、花园、露台的业主坐立不安，让不少开发商紧急修改小区住宅设计方案，也正在悄悄改变着北京一些楼盘的促销方式。

　　记者调查

　　业主担心“附赠”空间被收回

　　朝阳北路珠江罗马嘉园某栋住宅楼的一层，下跃式的半地下室飘着清灵的音乐，偌大的影视厅、健身房和工作室装修风格简约现代，非常个性的同时又不失家的温馨……这套买房时开发商“赠送”的100多平方米的半地下室，曾经是房子的主人小杨的骄傲，如今却成了他的心事，甚至为此焦虑不安。

　　焦虑的原因就是物权法的通过和即将实施，这套地下室可能成为小区全体业主所有而“不保”。“当时买房的时候，看中的就是这个开发商赠送的地下室，哪想到一年过后，会有这么大变故”。小杨告诉记者。

　　物权法通过后，类似小杨这样的人大有人在。不少购买了开发商随房赠送地下室、露台、花园的业主，似乎都在为此不安。

　　停止“赠送地下室”促销

　　“物权法明确了露台等应当归属于相关建筑区域的全体业主，必须经过这些业主同意，我们才有权转让或使用。现在的购房人对相关法律法规都越来越清楚，所以，为了不必要的麻烦，我们两会后就已经停止了‘赠送地下室、花园、露台’这种促销手法。”多个楼盘的销售经理近日告诉记者。他们感慨，“物权法的通过，会悄然改变北京乃至全国房地产商以前对一层、顶层住宅的促销方式。”

　　新项目紧急修改住宅设计方案

　　“物权法有关建筑公共区域权属问题的明确，也对我们这些正处于方案设计阶段的新项目产生了影响，我们现在正在为此而修改设计方案。”大兴黄村卫星城某楼盘负责人告诉记者。

　　据他介绍，多年的实践证明，“附赠”地下室、露台、花园等空间后，过去难卖的户型不仅变成最抢手、卖得最快的户型，还往往能卖出一个特别高的价钱。也正是如此，很多楼盘往往都特意设计一批“下跃式”带半地下室或者带大露台的特别户型。“现在都得改了，要不以后会有麻烦。”他告诉记者。据了解，其他一些新项目最近几周都在为此而修改方案。

　　业界观点

　　附赠空间将成未来棘手难题？

　　“真正有可能成为难题的就是这些已经附赠出去的空间未来如何解决的问题，还有就是目前很多楼盘地下应该分摊但没有分摊的地下空间问题。”包括金地国际花园客服中心前任经理解强等权威业内人士提出。

　　除此之外，有关业内人士还提出了另外一个重要的问题：过去，很多开发商为了提高使用率以利于销售，往往将楼座地下部分应该分摊的地下空间没有进行分摊。而由于目前这部分地下室往往被开发商交给物业公司用作“办公用房”，因此，多位不愿意透露姓名的业内人士都认为，未来物权法实施后，这部分“地下室”如何处置也将成为一个难题。

　　而对此，北京李文律师事务所律师姜先生指出，对于已经由开发商附赠出去的花园、地下室和露台等空间，根据物权法的规定，将来肯定是由全体业主来决定它的使用问题，但是对那些只能通过个别业主家进出的空间，不排除司法部门将通过案例的判定，针对不同的空间制定不同的处理原则。

　　而记者就此采访曾经参与物权法起草的北京大学、人民大学等几位相关教授，对上述问题，他们都表示目前物权法的实施工作正在研究，届时会出台相应的实施细则。(余美英)