“从装修房子到添置家具,再到重新装修,这已经是第三次投入资金了。房子越收拾越好,却感觉房租实际收益这几年并不见涨。”8年前就投资房产并靠出租收益获得额外收入的郝先生近日感慨道。有同感的投资客不止郝先生一人。记者从“我爱我家”了解到,最新一次加息后,二手商品房房源挂牌量急剧增加,环比增长35%。京城几大中介机构表示,加息后,房屋出租与定期存款之间的差距进一步缩小,三成以上的房屋出租收益低于5%。
李女士近来打算花80万元,在方庄地区购买一套面积为100平方米左右的精装房出租。手头能一次支出40万元,其余向银行申请30年的按揭贷款。但她注意到,实行新利率后,通过等额本息还款法每月还款额要多出58.53元(见表),成本增加了,但市场承受的租金水平却没有相应上升。通过出租获利是否划算呢?
贷款额度 加息前(5.814%)月还款额 加息后(6.0435%)月还款额 差额
40万 2350.79元 2409.32元 58.53元
信一天专业人士分析,若按照加息前利率标准李女士每月需向银行偿还2350.79元,年累计还贷款额为28209.48元(5年以上商业贷款年利率为5.814%)。李女士购房后将房产以每月2000元价格出租,去除半个月的空置期租金1000元以及全年物业费1800元(1.5元/平方米)和全年供暖费3000元(30元/平方米),李女士年租金收益为18200元。若预期房产价格每年有5%的增幅,则该住宅每年增值为4万元。如果按照年折旧率2%计算,每年折旧16000元。
根据公式:投资年收益率=(租金收益额+年房价增值额-年还贷款额-年折旧费)÷投资总额,则李女士投资年收益率为3.5%,与现行2.52%的存款利率相比,相差1%。
如按上调后的新利率计算,李女士的年累计还款额为28911.84元(5年以上商业贷款利率为6.0435%),其他费用与加息前一样,其房屋年投资收益率为3.3%,仅略高于2.79%的一年期整存整取存款利率0.51%。
中原地产三级市场部专业人士强调,加息对贷款投资的人影响更大。但同样发现,即使是没有贷款的房子出租盈利,近几年普通住宅整体月租金上涨极微,接近为零,由此出租率与一再上调的存款利率相比,显然实际收益率下降明显。(记者 王丽娅)