“‘限外细则’的出台其实不是问题，对外籍人士购房影响不大，但是这个细则实际办理过程中由于相关部门沟通不畅而导致无法操作的问题倒是真的拦住了一大批外籍购房人士。”昨天是北京市“限外细则”——《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》实施35天，在记者进行的该细则实施情况调查中，多个楼盘的销售负责人以及部分外籍购房人如是说。

　　商业立项出现退订

　　从昨天记者的调查情况看，限外细则目前看对住宅或者公寓立项的高档楼盘影响不大，但个别商业立项的高档住宅出现了外籍人士大量退订现象。

　　地处国贸对面的银泰中心相关销售人员告诉记者，几乎一半以上的外籍客户原本就有居住证或者工作证，“因此影响不大，我们已经有客户办理完手续了，非常顺利，客户也不觉得麻烦。”据银泰中心相关负责人介绍，由于该楼盘的客户一般在国外都有多处房产，对各国现行的“限外”政策比较了解，还是接受这些“多”出来的手续，没有因此产生“退房”的想法，目前已经预订的客户都在抓紧办理相关手续。

　　几个非住宅立项的高档楼盘就没有上述楼盘幸运。因为根据“限外细则”，“境外机构和境外个人在北京购买非自用商品房的，应当申请设立外商投资企业。境外机构、境外个人购买非自用商品房进行出租、出售等经营或将原自用、自住商品房进行经营活动的，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。”比较典型的便是东三环某高档楼盘，虽然产品类型为公寓，但因为是商业立项，外籍人士个人如果不设立投资企业的话就无法购买，因此，出现了大量退订现象。

　　而从办理购房手续的人数看，昨天，据市建委有关人士透露，除去春节期间放假的7天，截止到昨天，20多天时间内已经办理了30多宗外籍人士及机构购房手续。

　　两大问题亟待解决

　　记者在采访中发现，两大难题困扰着买卖双方：

　　首先，境外机构购买自用商品房，签约单位到底是境外机构还是境外机构在京办事处，目前北京市建委和北京市外汇管理部门没有统一。据多个高档楼盘的销售负责人介绍，在2月9日的“限外细则”政策研讨会现场，北京市建委有关负责人的解释是境外机构购买自用商品房，购房合同签约单位必须是“境外机构”，其在京办事处需要提供的是相关证明材料；而外汇管理部门的有关负责人介绍时则强调，购房合同必须是境外机构在京办事处签订，否则不能结汇。

　　春节后，北京市建委有关部门又就此在房地产交易管理网面向开发商的系统发了一个通知，通知中强调外汇管理部门结汇时要求购房合同必须是“境外机构在京办事处签的约”。“到底应该由谁签约，到现在也没有弄清楚，很多客户也因此等待。”一位美籍华人赵女士如是说。而对此更加着急的是外籍人士购房套数比较多的项目如新城国际等。

　　第二，还是和外币结汇相关。据介绍，限外令出台前，境外人士或者机构购房，购房方在签约后要将外币直接打入开发商在银行设立的相关账户。

　　而根据新规定，如今外籍人士或者机构购房，不能将外币直接打入开发商的账户，而是要先打入购房方设立的账户上，等购房合同办理完后双方拿着购房合同进行外币结汇。“这个做法给开发商带来了风险——意味着购房人没有付一分钱，开发商就必须先和他们签订购房合同，那么，开发商的权益如何保证？”该开发商强调，“如果这个问题不解决，就不是外籍人士要退房，而是我们敢不敢卖房的问题。最重要的是此举有可能会引发一些不必要的纠纷。”(余美英）