春节刚过，经历短暂“冷却”的房地产市场重新升温。事实上，进入2007年，随着房价的持续攀升，人们对楼市的热情一直是有增无减。眼下，房价的未来走势已成为各方关注的热点，有人说涨，有人说跌，相关部门的信息口径也不一，甚至互相矛盾。不确定的因素颇多，对于有意买房投资的人来说，更像是雾里看花。

　　投资买房收益率下降

　　春节期间，计划投资房产的张先生一直犹豫不决。

　　他于 2006 年年初在北京东部某小区购买了一套 145 平方米的房子，总价为 130 万。目前能以 152 万元出售，而当下的租金则为 6000 元 / 月。是租还是卖？他给记者算了一笔帐。　

　　如果目前出售的话，由于该套房屋在营业税征收期内，需要交纳营业税、印花税、个税以及土地增值税。即总税费＝总出售额 ×（ 5.5 %的营业税＋ 0.05 %的印花税＋ 1 %个税＋ 1 %土地增值税) 152×7.55% ＝ 11.476 万。净收益＝ 152-130-11.476 ＝ 10.524 万。

　　“实际上，我所付出的成本还包括当初买入时的契税(购房价的 1.5% )、公共维修基金(购房价的 2% )、物业、装修等费用。如果再减去这些费用，投资收益率仅略高于银行利率。” 张先生告诉记者。

　　“6000元的出租价格还不错，只是面临着很多风险，如房屋空置、租金下跌、成本上升等。由于我是贷款买房，最怕利率大幅上调。” 张先生说。

　　据统计，近几年来，尽管北京市商品房同比增长幅度为 10% 左右，而租赁市场普通楼房的租赁价格只上涨了3% 左右，甚至某些区域因为供应量过高，租金不升反降。

　　北京房产中介公司我爱我家的副总经理胡景晖认为，近几年二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态，对投资者来说，风险很大。如果传闻中加息的呼声一旦成为事实，投资性买房人的实际收益率又要下降。

　　据记者了解，很多投资买房的人都面临着租售两难的状况。如果卖掉，基本没怎么赚钱；出租则风险大，收回成本的时间太长。

　　升值11%才有利可图

　　刚过去的一年，有人称为房地产调控政策年。经过一系列调控政策的洗礼，一手房市场的投资比例也在下滑。

　　北京某房地产中介公司的李女士告诉记者，房产投资要有收益的话，就要求商品房价格涨幅要超过包括银行贷款利息、个人所得税税率、营业税税率、契税税率以及其他手续费在内的总和。在一次性付款的前提下，目前购买一套普通住宅进行投资的最低交易成本大概是11 %。也就是说，房产在转让前必须要升值超过 11 %才有利可图。

　　有关业内人士称，目前投资房产的风险已越来越高，而更大的风险则来自银行贷款利率上调。目前，利率上调所造成的成本上升已开始显现。2006年4月 28日、8月19日，央行先后两次宣布贷款基准利率上调 0.27 个百分点。若按目前一年期贷款基准利率6.12%计算，假设买一套60万元的住房，贷款40万元，期限30年，仅利息就近48万元。

　　“从我的研究来看，利率一般是随GDP增长率上下波动2%，无论发达的市场经济还是新兴的市场都是如此。我国的GDP增长一直在9%，利率应该在11%左右。”中国社会科学院金融所金融制度室主任易宪容告诉记者，“利率逐步上调，债务负担必然增加。”

　　另一方面，从国际通行的房屋“租售比”来看，也显示目前投资买房存在风险。

　　胡景晖告诉记者，在朝阳区的CBD核心地带，富力城的两居室租金在 3500 元 / 月，房价 96 万元左右，租售比在为274∶1 ，而现代城也差不多在271∶ 1 。均已超出国际警戒线20-30% 。

　　“这就意味着，如果单纯投资买房的话，依靠租金收益，买房人将在 30 年左右的时间内收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是 1∶200 。显然购房风险加大了，毕竟未来30年内不确定性因素太多了。”胡景辉说。

　　预计将有新政出台

　　对投资买房者来说，最大的风险还在于政府的政策导向。

　　国家发改委在刚刚发布的调查报告中指出，2006 年国家加大了对房地产市场的宏观调控，但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题。突出表现在稳定房价和调整结构的效果不够明显。

　　据国家发改委最新统计数据，北京房价已经连续 17 个月上涨，去年，北京房价更是创下了连续7个月两位数增长的纪录，位居各大城市房价增长最前列。

　　1月26日 ，北京市市长王岐山在总结 2006 年政府工作时坦言，北京房价增长过快，政府将采取措施抑制房价过快增长。

　　这些都预示着可能有更严厉的调控措施出台。

　　北京市社科院、社科院社科文献出版社1月底发布的报告预计，北京市房价将逐步趋于稳定，并于 2-3 年后开始下降。研究者认为， 2008 年以后以下几个因素——开征物业税、购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房等，都可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价。

　　北京市房协的蔡金水认为：“物业税的开征，会带来购房容易养房难，手头有多套房屋的人会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配，有利于打击‘炒楼’者的‘积极性’。”

　　前一段时间北京市政府颁布的“禁商令”也分流了一部分商户，这对许多处于中心地段的住宅来说，租金价格上升的空间已经不大。而最近舆论关注的大户型持有税也会加大买房的持有成本，这也无形中增加了投资性买房的风险。

　　某房产网站的编辑王迎新认为，现在个税是两种征收方式任选，如果取消 1 %的规定，严格执行 20 %的标准，届时对投资者的打击将是致命性的。而且长线投资需要漫长的等待升值的过程。如果投资者把一大笔资金投入到房产中，一旦出现意外需要现金时，折现就很困难，通过买卖则损失很大。

　　种种迹象表明，买房投资的收益已经变小，短期投资因为税收增加买卖双方都没有占到“便宜”，长线投资则因政策变动而带来的风险比较大。（李忠峰）