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　　同时为银行和贷款人服务的律师只向贷款人收取律师费，显然很不合理，但只有市场竞争的压力，才能让这一“霸王条款”逐渐消失

　　★ 本刊记者/白红义

　　消费者在签订购房贷款合同时通常会被要求交纳一定数量的律师费，名目不详，统称为购房律师费。该项收费业已成为房地产业中的一个“潜规则”，屡屡遭人诟病。

　　从明年起，这项“霸王条款”或将有望打破。

　　律师费的“霸王条款”

　　从上世纪90年代中后期，随着中国房地产市场开始采用按揭付款方式支付购房款，购房律师费也由此产生。

　　购房律师费是“购房者在申请按揭贷款时，由律师作为中介机构提供法律见证、办理相关交易手续所要支付的费用。”一位银行从业人士解释说。

　　据北京市海勤律师事务所彭友谊律师介绍，之所以出现这种费用，是由于在此类贷款业务中贷款申请者数量众多，且绝大部分是自然人主体，造成贷款银行对贷款申请人的身份审查和资信审查工作量急剧增加。为了高效率地完成审查工作，贷款银行便委托律师对贷款申请人的贷款资格进行审查，律师费便由此产生。

　　对于做贷款审查工作的律师而言，收取律师费是理所当然的，因为律师付出了劳动，律师收费是按劳取酬，自然无可非议。

　　但事实上，享受律师服务的并非仅有购房者一方，购房者甚至不是主要的一方，却通常由购房者独自承担律师费。

　　早在两年前，中消协点评金融领域存在的六大不公平格式条款时，“律师替银行服务由消费者来埋单”便是其中之一。

　　中消协认为，律师的服务对象应是委托人、付费人。现在，律师主要替银行工作，即审查贷款人的资信状况，如贷款人收入状况、房产手续完备状况等，收取的却是贷款人的钱。而作为主要受益人的银行不但不用出钱，还要规定律师费的高低，限制委托人、付费人选择律师事务所和律师的自由。这在法律关系上十分混乱。

　　无论借款人还是银行，谁享受律师服务谁就应承担付费义务。律师费的高低应由委托人根据所接受服务的项目，与律师自行协商确定。银行无权为借款人在支付律师费方面设定义务。

　　中消协消指部部长王前虎在点评时说，“上述格式条款加重了消费者责任，排除了消费者的主要权利，显失公平。”

　　而在过去的两三年中，除了消协系统之外，消费者和媒体对这一“有失公平”的收费更是指摘颇多。

　　近日，北京市消协副秘书长张明先生的一番表态则再次引起人们对购房律师费的关注。他在做客北京市政务门户网站《首都之窗》时表示，购买商品房向银行申请房屋贷款时支付相应律师费用属“霸王条款”，这笔费用不应该由消费者承担。

　　“关于按揭律师费由谁支付的问题，两三年以前就产生过争议，这不是一个新话题。”北京市海勤律师事务所彭友谊律师说。

　　当时就有人提出按揭律师费应由贷款银行支付，理由是银行委托律师对贷款申请人的资格进行审查，律师是为银行服务的，银行是律师服务的受益者，所以该费用应当由银行支付，而不是贷款申请人(即买房人)。

　　而银行的观点则认为，虽然律师是银行委托的，但律师工作的目的是帮助确认贷款申请人的资格，从而为贷款申请人获得贷款提供了方便，从这个意义上说贷款申请人是律师服务的受益者，因此，因银行发放贷款而额外增加的费用(如律师费、公证费等)就应当由贷款申请人承担。

　　出路在反垄断

　　作为一位从事房地产方面业务的专家，彭友谊律师曾多次向银行提供相关服务，并向购房者收取费用。

　　按照他的分析，从权利义务关系角度看，既然是由银行委托律师对贷款申请人的资格进行审查，即表明在银行与律师事务所之间建立了委托关系，而律师的工作也是根据银行的要求的标准和程序而进行的；相反，贷款申请人与律师事务所则没有设定任何权利义务关系。因此，不能说律师是为贷款申请人提供了法律服务。再从律师工作的结果看，事实上是银行减轻了自己的工作量，提高了贷款的安全性，银行成为了律师服务的受益者。因此，银行应当承担支付律师费的义务。

　　从理论上来说，应该由谁支付购房律师费已然十分清晰。但是作为一项行规，由购房者承担律师费依旧岿然不动。

　　中消协消指部王前虎认为，对于银行和开发商来说，这种东西对他们是百利无一害，另外，还能从保险公司和律师事务所分得好处。而且通过不放贷施压，购房者也只是敢怒不敢言。

　　根据张明副秘书长在去年的“商品房销售模式研讨会”上公布的数据，目前在北京的房地产市场上，80%都存在收取律师费的行为，从800元到1000元不等，而且没有统一的正规发票，都是只开收据。

　　律师见证环节最早由国内银行从香港引进。但在香港，这部分收费则由银行和买房人共同承担。

　　“律师为银行服务，该不该由购房者交费，业内也一直在争论这个问题。只是牵涉到律师事务所的利益和银行的利益，一直也没找到更好的解决办法。” 一位业内人士曾在接受媒体采访时做上述表示。

　　提供法律服务的律师事务所由银行指定。而在办理按揭业务之外，律师事务所同时还为银行提供其他方面的法律服务，他们是长期合作关系，而律师对购房者只是临时性的服务。

　　据前述银行从业人士说，因为律师事务所通常由银行指定，因此所收费用银行也有分成。

　　购房律师费的收费无疑增加了广大购房者的经济负担。彭友谊律师介绍说，按揭贷款审查律师费的收费标准大约按申请贷款金额的2%～3‰收取，也有采用按单笔贷款业务固定收费的，大约为每笔贷款收费200～300元左右。

　　既然向购房者收费，购房者就应有选择律师的权利。但是如果让购房者自选律师，会使银行面临很多麻烦的事务。指定按揭律师可保证办理贷款的效率，但是却使购房者丧失了选择权。

　　在北京地区，“贷款买房必须交纳律师费”已成为投诉比较集中的霸王条款之一。对此，张明副秘书长明确表示，明年开始，市消协要联合一些部门在贷款买房交纳律师费问题上做点事情。“主要考虑跟有关部门一起，先从行业自律开始。”

　　他还希望，“如果哪个消费者可以勇敢地站出来，我们消协有法律知识中心，会帮助你公开诉讼，咱们打一两场这样的官司，来做突破点！”

　　有业内人士分析认为，购房律师费问题的本质在于金融垄断。国家的金融管制导致了银行业缺乏竞争，服务质量低下。其中的一个表现，就是无视消费者的权利，特别是知情权和选择权。

　　“据我个人所知，迫于市场竞争的压力，目前部分商业银行已经不再要求贷款申请人支付律师费了，这也反映出银行经营理念的变化，消费者也多了一份选择权。”彭友谊律师表示。 ★

    (来源：中国新闻周刊 作者：白红义)